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在新山和 Desaru 经营民宿的笔记。
客人故事 · 2026 年 11 月 14 日 · 约 8 分钟
民宿客人让水满出来、漏到楼下单位：新山 homestay 我们怎么处理、谁赔偿
客人忘了关水龙头、地漏被头发塞住，水从楼下邻居的天花板滴下来？这篇讲我们第一个小时做什么、大马分层地契规定怎么判谁负责，以及押金、平台和屋主各自要承担哪一部分。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 14 日 · 约 9 分钟
马来西亚 Airbnb 旅游税：每晚 RM10 谁付、谁收，homestay 屋主自己还要做什么
马来西亚 homestay 旅游税：外国客人每晚 RM10，Airbnb、Agoda、Booking.com 谁代收、谁豁免，什么情况会落回屋主身上。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 11 月 14 日 · 约 9 分钟
马来西亚民宿电子发票（e-Invoice）：什么时候一定要开、客人要发票怎么处理
马来西亚民宿电子发票：2026 年 9 月 1 日起年营业额低于 RM300 万的生意不用强制做，但客人报销还是会要发票。RM10,000、72 小时、合并发票三条规矩，Airbnb／Agoda 订单的发票该怎么写，押金要不要开，还有我们自己的系统怎么处理客人申请。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 13 日 · 约 8 分钟
Airbnb 怎么拿五星评价：马来西亚屋主要懂的评分规则、Superhost 门槛、哪些做法平台禁止（100 多间单位的经验）
Airbnb 怎么拿五星评价：评分和 Superhost 怎么算、评价规定不许做什么、新山公寓最常丢哪一颗星、我们自己怎么请客人写评价。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 11 月 13 日 · 约 9 分钟
Traveloka 联盟计划（affiliate）马来西亚：怎么加入、新山一趟真正赚多少、跟 homestay 推荐怎么比
马来西亚人可以经 Partnerize 或 Involve Asia、Ecomobi、Travelpayouts 等网络加入 Traveloka 联盟计划。公开的佣金大约酒店 3.6%、机票不到 1%，每月付或 90 天后付。这里用新山一趟真实的行程算一次，再跟直订 homestay 推荐比。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 13 日 · 约 9 分钟
新山有泳池的 homestay：公寓泳池规矩、开放时间、泳衣、门禁卡和小孩安全
新山有泳池的 homestay，几乎都是跟住户共用的公寓泳池。谁定开放时间和泳衣规矩、门禁卡开不开泳池、关闭清洗、没有救生员，订之前要问的 8 个问题。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 12 日 · 约 10 分钟
homestay 维修费一年要留多少？床单、床垫、冷气、热水器的更换周期和预备金算法（新山公寓）
新山 homestay 维修费一年要留多少：四种预备金算法比较、哪些东西多久要换、两房单位一年示例预算，以及不同托管方案下谁出钱。
阅读 →客人故事 · 2026 年 11 月 12 日 · 约 9 分钟
客人说民宿有臭虫怎么办：新山 homestay 我们怎么处理、灭虫费谁付
客人在民宿发现臭虫（床虱）？我们先帮客人换地方，封锁那间单位，请专业灭虫公司，处理好之前不接新订单。怎么判断是不是真的臭虫、对客人怎样才公平、费用由谁承担，一次讲清楚。
阅读 →装修 · 2026 年 11 月 12 日 · 约 9 分钟
民宿地板怎么选：马来西亚公寓 homestay 用 SPC、vinyl、强化木地板还是瓷砖
马来西亚民宿地板怎么选：原本的瓷砖什么时候该留、SPC 铺在瓷砖上什么时候划算、为什么强化木地板有风险、每平方尺多少钱、签报价前要问什么。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 11 日 · 约 9 分钟
Legoland 附近住哪里：homestay 还是 Legoland 酒店、走路到底多远、一家人实际花多少
新山 Legoland 附近住哪里：广告写的「5 分钟」为什么不能信、一日票只能进一次、哪天休园、五口之家两晚算例，以及什么情况该住市区。
阅读 →Handyman 系统 · 2026 年 11 月 11 日 · 约 8 分钟
员工油费报销怎么做（马来西亚）：我们维修团队用「满油到满油」照片报油费，还有哪里会出错
马来西亚小公司的员工油费报销，多半是收据丢进 WhatsApp 群、老板没法核对。这里讲我们维修团队用的满油到满油做法：AI 检查什么、钱怎么走、哪里还不够好。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 11 日 · 约 10 分钟
做 homestay 要注册 SSM 吗？马来西亚 Airbnb 用个人名字、Enterprise 还是 Sdn Bhd
做 homestay 要注册 SSM 吗？法律怎么写、Enterprise 和 Sdn Bhd 实际差在哪、三个报税算例，还有为什么把单位转进公司很贵。
阅读 →客人故事 · 2026 年 11 月 10 日 · 约 8 分钟
客人发假转账收据给民宿怎么办：新山 homestay 怎么查、我们怎么处理
客人发假转账收据、或是钱根本没进来的转账截图？我们的规矩很简单：钱进了户口才给门锁密码，不是看到截图就给。这里整理常见的几种骗法、六个查核步骤，以及漏掉的时候损失谁出。
阅读 →AntlerChat · 2026 年 11 月 10 日 · 约 7 分钟
WhatsApp 共享收件箱：一个号码几个客服，哪位客人归谁回
WhatsApp 共享收件箱让几个同事用同一个号码回客人，又不会两个人同时回同一位。连结装置、Cloud API 和我们自己的分派规则，新山民宿团队实际怎么用。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 10 日 · 约 8 分钟
租客把单位转租放上 Airbnb 怎么办：马来西亚屋主怎么发现、法律能做什么、下一步怎么走
怀疑租客把你的新山公寓转租放上 Airbnb？20 分钟自己查、为什么不能自己换锁、真正有用的 5 个步骤、合约下次怎么写，以及什么时候该干脆自己正式做 homestay。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 11 月 9 日 · 约 13 分钟
马来西亚民宿 PMS 怎么选：Airbnb 管理软件哪个好，选之前要问的 8 个问题
马来西亚民宿 PMS 怎么选？Airbnb 管理软件好不好，要看渠道接法、本地收款、屋主月结单、会计系统和公寓规定。选之前要问软件商的 8 个问题、好答案长什么样、真实成本，以及我们这个卖家自己怎么回答。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 9 日 · 约 9 分钟
马来西亚民宿诈骗怎么防：订 homestay 付订金前怎么查，被骗了怎么办
马来西亚民宿诈骗：从真实报道整理 7 个警讯、付订金前 7 步查证、Semak Mule 怎么用，以及已经付钱之后要做什么（打 997）。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 9 日 · 约 12 分钟
新山 Airbnb 赚钱吗？买公寓做 homestay，扣完供款和开支的真实算账
新山 Airbnb 赚钱吗？用 RM450,000 公寓示例算清楚：付开支、付利息、付满供款各要几成入住率，再对照 2026 年市场数据。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 11 月 8 日 · 约 10 分钟
Airbnb 推荐计划在马来西亚：房客推荐和房东推荐给什么、有哪些上限，直订推荐什么时候更划算
Airbnb 推荐计划在马来西亚分两种：房客推荐给旅行抵用金，房东推荐要等新房东完成第一张订单才给。照 Airbnb 自己的条款逐条讲清楚、大家最常漏看的上限，以及直订推荐跟它比起来怎样，弱点也照写。
阅读 →装修 · 2026 年 11 月 8 日 · 约 8 分钟
Homestay 冷气怎么选：inverter 还是非 inverter、每间房几匹、多久洗一次（新山屋主版）
新山 homestay／Airbnb 冷气怎么选：inverter 什么时候值得、按房间大小选几匹、2026 新星级标签怎么看、按入住晚数安排保养、哪些别买。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 8 日 · 约 8 分钟
新山住 homestay 还是酒店？一家人哪个更划算：按人头算真实成本
新山住 homestay 还是酒店：把 8% 服务税、RM10 旅游税、清洁费、停车费都加进去算总数，什么情况 homestay 便宜、什么情况酒店更好，以及订之前要问自己的 7 个问题。
阅读 →客人故事 · 2026 年 11 月 7 日 · 约 8 分钟
客人弄丢民宿门禁卡怎么办：补卡谁付、我们在新山 homestay 怎么处理
客人弄丢门禁卡、或退房把钥匙带走？我们先看退房照片，请客人寄回，只按管理处的实际补卡费、附收据从押金扣。这里是步骤、各平台期限，以及屋主要承担什么。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 11 月 7 日 · 约 10 分钟
民宿房客身份验证怎么做（马来西亚）：什么时候要 eKYC、证件留不留、扫描费谁付
从经营者角度讲马来西亚民宿／Airbnb 的房客身份验证：Airbnb 已经验了什么、你其实看不到什么；为什么 Agoda、Booking 和直订客人要自己验；eKYC、Singpass／MyDigital ID、手填 IC 三种差在哪；大厦要求时谁说了算；扫描费谁付；我们在 100 多间单位上犯过的错。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 7 日 · 约 8 分钟
民宿房屋守则怎么写？马来西亚 homestay house rules 范本：平台管得到什么、罚款能不能收
民宿房屋守则（house rules）怎么写才有用：Airbnb 能执行哪几条、大厦罚款为什么算在屋主头上、罚款能不能向客人收，附 10 条范本。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 6 日 · 约 9 分钟
Airbnb co-host（共同房东）还是托管公司？马来西亚屋主先问：房源挂在谁的帐号
Airbnb co-host 和托管公司差在哪：房源和评价归谁、权限三级、钱怎么分、换公司时会失去什么。附新山真实比例和一张算例。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 11 月 6 日 · 约 8 分钟
推荐计划（referral）和 affiliate 联盟计划差在哪？民宿推荐码算哪一种
推荐计划是奖励老客人介绍认识的人，affiliate 联盟计划是付现金佣金给对外推广的人。六条线讲清楚差别、为什么真实的计划多半是混合型，以及我们的民宿推荐卡在中间哪里、弱点在哪。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 6 日 · 约 9 分钟
新山 homestay 取消订单能退多少钱？Airbnb、Agoda 和直订按天数怎么算
取消新山 homestay 订单：退多少由谁决定、Airbnb 各种政策按天数退多少、Agoda 和 Booking.com 要看什么、直订怎么算、RM600 算例、押金为什么另外算，以及钱一直没退回来怎么办。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 5 日 · 约 13 分钟
Airbnb、Booking、Agoda 屋主该上哪个？马来西亚手续费、打款时间和先上哪一家
Airbnb、Booking、Agoda 屋主该上哪个：同一张新山订单逐家算手续费，再比打款时间、取消规则、保障，最后告诉你先上哪一家。
阅读 →客人故事 · 2026 年 11 月 5 日 · 约 11 分钟
客人威胁给差评要退款怎么办：新山 homestay 我们这样处理
客人威胁给差评要退款怎么办？不要因为威胁而付钱，也不要不理投诉。我们怎么把两件事分开、留证据、向 Airbnb、Booking、Google 举报，钱最后谁出，照实写。
阅读 →装修 · 2026 年 11 月 5 日 · 约 10 分钟
新山装修公司怎么选？CIDB 怎么查、订金付多少、师傅跑了怎么办
新山装修公司怎么选：依序查七件事、CIDB 等级怎么看、三宗柔佛审裁案教我们的付款方式，以及 homestay 屋主为什么不一定算「消费者」。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 4 日 · 约 12 分钟
马来西亚怎么开始做 Airbnb：新山公寓 8 个步骤、要准备多少本钱、什么时候该停下来
马来西亚怎么开始做 Airbnb：先向大厦书面确认能不能做短租，跟长租算一遍，再装修、处理税务保险、上架。附 8 步顺序和本钱示例。
阅读 →Handyman 系统 · 2026 年 11 月 4 日 · 约 10 分钟
马来西亚维修工单系统（job sheet app）：我们的师傅怎么在 WhatsApp 上走完一天，从打卡到发票
维修工单系统要师傅真的肯用才值钱。这是我们新山 100 多间单位的维修团队怎么做：早上清单、打卡、照片、待续、收据、发票，还有到现在还会出错的地方。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 4 日 · 约 10 分钟
新山 Muslim friendly homestay 是什么意思：这个标签保证什么，订房前要问的 9 件事
新山的 Muslim friendly homestay 通常是房东自己写的，不是官方认可。这个标签、MFAR 和 JAKIM 清真认证有什么不同，关于朝拜方向、礼拜毯、浴室、厨房和泳池的 9 个问题，以及我们自己不能保证的事。
阅读 →客人故事 · 2026 年 11 月 3 日 · 约 9 分钟
客人把民宿弄得很脏怎么办：新山 homestay 垃圾、额外清洁、押金能扣多少
客人把民宿弄得很脏怎么办？碗没洗不能扣押金；水槽堵塞、呕吐物、垃圾放几天发臭可以按实际成本扣，要照片和收据。我们怎么处理、差额谁出，照实写。
阅读 →AntlerChat · 2026 年 11 月 3 日 · 约 10 分钟
民宿 AI 客服怎么用：我们的 WhatsApp 机器人什么会答、什么一定转真人
民宿 AI 客服只有在只根据你给的单位资料回答、其他都转真人时才安全。这是我们在新山 100 多间 homestay 上跑的 WhatsApp 机器人的真实规矩、过滤和出过的错。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 3 日 · 约 11 分钟
新山 Airbnb 一晚定多少钱：先算底价，再定周末加价和清洁费
新山 Airbnb 一晚定多少钱？先算每晚底价，再比同栋相似单位，最后把平日、周末、假期和清洁费分开定，附示例算式。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 11 月 2 日 · 约 12 分钟
Airbnb 没有订单怎么办？新山屋主降价之前，先查这 5 件事
Airbnb 没有订单怎么办？新山屋主照顺序查五关：是不是淡季、日历设定、搜索曝光、点击、下单，每一关坏了该修什么。
阅读 →给房客 · 2026 年 11 月 2 日 · 约 10 分钟
Desaru staycation 全家去：住度假村还是 homestay、哪几个月能下海、两天一夜预算
Desaru staycation 最值得的时间是 4 月到 10 月，海比较平静。11 月到 2 月是季候风，常常不能下海，但水上乐园和水果园照样能玩。什么时候选度假村、什么时候选 homestay、两天一夜行程和全家预算。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 11 月 2 日 · 约 10 分钟
马来西亚民宿直订网站：自己做还是用共享平台、真实手续费，和设置上的坑
马来西亚民宿直订网站并不是零佣金。本地卡、FPX、外国客人各要付多少手续费，自己的网站什么时候回本，怎么找客人才不违反 Airbnb 规定，还有哪些设置最容易出错。来自在新山跑 100 多间单位的团队。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 11 月 1 日 · 约 10 分钟
Agoda 联盟计划（affiliate）马来西亚怎么赚：新山住一趟真正赚多少，跟 homestay 推荐怎么比
马来西亚人做 Agoda affiliate 有两个入口：要 3,000 粉丝的创作者计划，和用链接的联盟路线。这里用真实的新山住宿算每个能赚多少、为什么各网站写的 cookie 天数不一样，以及什么时候直订 homestay 推荐更合适。
阅读 →装修 · 2026 年 11 月 1 日 · 约 8 分钟
新山 homestay 要准备什么？逐间备品清单：第一个客人入住前该放的东西
新山 homestay 要准备什么：Airbnb 规定的五样基本备品、客人真正会筛选的设施、外国清单漏掉的本地东西（热水器、冲洗喷头、熨斗），以及每次翻房要补的耗材谁出钱。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 31 日 · 约 9 分钟
公寓访客登记怎么配合民宿订单：马来西亚 Airbnb 客人的门禁 QR 自动开、自动发，和会卡住的地方
从经营者角度讲马来西亚公寓的访客登记：民宿客人的门禁通行证什么时候开、保安 App 要哪些资料、为什么有些 App 长住要每天开一张、通行证怎么送到客人手上，以及我们在新山 100 多间单位遇过的出错。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 31 日 · 约 7 分钟
homestay 客人拿走东西怎么办？新山我们的做法：先查、证据、押金和报警
homestay 客人拿走东西、把毛巾、遥控器、门禁卡带回家，我们先查清楚才问人，按实际费用附照片从押金扣，贵重损失报警并向平台索赔。规矩、平台期限，以及追不回来的钱谁出。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 31 日 · 约 9 分钟
新山 Airbnb 入住率是多少？为什么有的说 26%、有的说 45%，你的单位要几成才打平
新山 Airbnb 入住率怎么看：Airbtics、AirROI、BnbCalc 为什么数字差这么多，再用示例算给你看：空着不亏要几成、赢过长租要几成。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 30 日 · 约 6 分钟
推荐码用不了？订新山 homestay 结帐时每一个错误讯息是什么意思、怎么解决
朋友给的推荐码在结帐时被拒绝？这里把我们订房页的十种讯息逐一讲清楚：哪些一分钟就能解决，哪些代表这张订单本来就拿不到 RM20。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 30 日 · 约 7 分钟
新山 homestay 几点入住？下午 3 点入住、12 点退房，提早到和半夜到要订哪一晚
新山 homestay 几点入住：通常下午 3 点入住、中午 12 点退房。早上就到能不能先进去、为什么不保证提早入住、半夜一点才到为什么要订前一晚，一次讲清楚。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 30 日 · 约 9 分钟
新山 homestay 每月开支有哪些？电费、水费、管理费、清洁、平台手续费逐项算给屋主看
新山 homestay 每月开支逐项拆：TNB 2025 新电费怎么算、SAJ 水费、网络、管理费、清洁和平台手续费，哪些空房也要付，附旺季淡季示例。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 29 日 · 约 9 分钟
民宿可以带宠物吗？客人偷带猫狗进新山 homestay：我们怎么处理、什么时候要 sertu、押金扣多少
民宿可以带宠物吗，要看每间单位自己的屋规。客人没讲就带猫狗进来，我们先拍照再清洁、按实际费用扣押金、提前告诉下一组客人；大厦规矩、sertu、AirCover 和屋主要吞的部分一次讲清楚。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 29 日 · 约 11 分钟
淘宝买家具布置马来西亚 homestay：真正的落地价怎么算、哪些在淘宝买、哪些在本地买
淘宝买家具布置马来西亚 homestay，摆饰和小件真的省钱，但不是每样都省。落地价怎么组成、重量的坑、RM500 的税线，还有哪些东西我们还是在本地买。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 29 日 · 约 8 分钟
新加坡人在新山买公寓做 homestay：RM100 万门槛、8% 印花税、30% 所得税和卖不出去的陷阱
新加坡人可以在新山买公寓做 homestay，但 RM100 万门槛、8% 印花税、非居民 30% 税和转售限制会改写整笔帐。附算例和托管能帮到哪里。
阅读 →Handyman 系统 · 2026 年 10 月 28 日 · 约 8 分钟
homestay 维修要不要先报价？先修后报价、谁批准、维修费怎么进屋主月结单
新山 homestay 的维修怎么批准、怎么收钱：默认先修后报价、要报价可以勾、工钱怎么算、免费完工、每张单在屋主月结单上只占一行。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 28 日 · 约 7 分钟
想住 AEON Tebrau、Mount Austin 附近的 homestay：怎么选、走路能到哪里、停车要问什么
想住 AEON Tebrau 附近的 homestay，适合想走路去 AEON、Toppen、IKEA 的家庭；Mount Austin 是吃东西、逛咖啡馆的地方，但几乎每趟都要开车或叫 Grab。真实距离、怎么看广告里的「走路 2 分钟」、订房前要问的停车问题。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 27 日 · 约 7 分钟
客人在新山 homestay 里抽烟、带榴莲：我们怎么处理，押金能扣多少
退房后留下的烟味、vape 味、榴莲味，是最难证明的投诉。我们在新山和 Desaru 100 多间 homestay 怎么处理、哪些能从押金扣、味道散不掉碰上下一组客人时屋主要承担什么。
阅读 →AntlerChat · 2026 年 10 月 27 日 · 约 9 分钟
民宿自动发讯息给客人：我们在 WhatsApp 发的 9 个时间点，和什么时候不发
民宿、Airbnb 自动发讯息给客人怎么排：我们在新山 100 多间单位用的 9 个时间点、几点发、谁会被跳过、WhatsApp 24 小时模板规则，以及发给真客人时犯过的错。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 26 日 · 约 7 分钟
民宿智能门锁怎么配合订单：马来西亚 Airbnb／homestay 每个订单自动一个密码，和会出错的地方
民宿智能门锁要真的省事，每个订单都要有自己的门锁密码，只在住宿期间有效。入住时间、延长入住、延迟退房、客人没按退房、密码撞号——我们在新山 100 多间单位用 TTLock 遇过的问题和现在的做法。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 26 日 · 约 9 分钟
新山 Airbnb 托管公司怎么选：收费、合约、月结单、清洁、回覆速度，逐项该问什么
新山 Airbnb 托管公司怎么选？收费百分比到底是抽什么、合约哪几条最要紧、月结单怎么验、清洁和半夜回覆怎么问，附一张可以带去问每家公司的清单。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 26 日 · 约 10 分钟
新山到 Desaru 多远？开车多久、走哪条路、过路费多少、几点出发不塞车
新山到 Desaru 多远：走路程约 74 到 79 公里，走 Senai–Desaru 大道（E22）开车 1 小时到 1 小时 15 分。小车过路费单程：Ulu Tiram 上 RM9.90、Cahaya Baru 上 RM7.20、Senai 上 RM13.50。从哪个口上、在哪里加油、几点出发才不会卡住。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 25 日 · 约 7 分钟
homestay 推荐佣金要不要报税？马来西亚 CP58、2% 扣税规定，和你该留什么纪录
推荐佣金是收入，要报税。CP58 的 RM5,000 线、2% 扣税的 RM100,000 线，对分享 homestay 链接的人到底有没有关系，用真实算术拆给你看，再讲我们系统给你什么纪录。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 25 日 · 约 8 分钟
新加坡车开进新山：VEP、RFID、RM20 路费、四分之三油箱规定和 homestay 停车一次讲清
新加坡车牌开进新山住 homestay？清单：VEP 的 RFID 标签要激活、每次入境 RM20 路费、油箱至少四分之三、只能加 RON97，还有怎么登记车牌停车。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 25 日 · 约 9 分钟
新山 homestay 装修时就做好隔音：开第一单前要做的 7 件事，邻居才不用投诉
邻居噪音投诉，装修时预防比事后回复便宜得多。新山公寓 homestay 的地板、大门、共用墙、电器和阳台七件事，以及哪些是白花钱。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 23 日 · 约 8 分钟
怎么核对 homestay 托管公司的月结单：新山屋主收款前的 7 项检查
托管公司每月发来的屋主月结单，只有你自己能核对才值得信。7 项二十分钟就能做完的检查，附算例，以及错误最常藏的地方。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 23 日 · 约 7 分钟
RTS Link 2027 年才开通：新山住哪里最靠 Bukit Chagar 站？开通前该怎么订
新加坡到新山的 RTS Link 目前预计 2027 年 2 月开通。哪些已确定、哪些还不知道，怎样选靠 Bukit Chagar 的 homestay 又不赌日期。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 23 日 · 约 8 分钟
朋友订了房，我的 homestay 推荐为什么没算？8 个没有佣金的原因，和逐个怎么查
朋友明明订了，Refer & earn 页面却什么都没有？推荐不算数的 8 个原因，按检查顺序排好，全部按我们系统的真实做法写。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 22 日 · 约 6 分钟
邻居投诉新山 homestay 太吵：我们头 15 分钟怎么处理，赶在变成罚款之前
不是开派对，只是半夜走廊很吵。我们在新山和 Desaru 一百多间单位怎么处理邻居和保安的噪音投诉、大厦能罚屋主什么、屋主该问管理公司哪三件事。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 22 日 · 约 7 分钟
RTS 开通对新山 homestay 屋主意味着什么：谁受益、谁不受益
RTS 把过关缩到约 5 分钟。新山哪些 homestay 单位受益、哪些不受益，住得更短会怎么改变你的帐，以及为什么新供应才是更大的风险。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 22 日 · 约 7 分钟
新山 homestay 装修报价单怎么比？9 项会藏起真实价钱的地方
两份总价一样的装修报价，做的往往不是同一份工。新山 homestay 装修报价单要逐项看的 9 项、付款进度怎么读，以及能问出漏掉工程的几个问题。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 20 日 · 约 8 分钟
客人说民宿不干净怎么办？新山 homestay 清洁投诉：从第一条讯息到回复差评，我们怎么处理
客人传来一句「很脏」。头 30 分钟查什么、从重新清洁到退款的补救阶梯、Airbnb 的 72 小时规则，以及事后怎么回评论——也包括那些我们觉得客人只对一半、最后还是由我们出钱的情况。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 20 日 · 约 7 分钟
托管期间屋主想自己住几晚：封锁日期、住宿额度、清洁费，以及旺季那几晚的真实代价（新山 homestay）
托管的单位屋主通常还是可以自己住，但「封锁」「自住」「客人订单」是三回事。额度怎么算、清洁费怎么收、旺季自住损失多少，附算例。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 19 日 · 约 8 分钟
Homestay 的 OTA 打款怎么对帐：Airbnb、Agoda、Booking.com 打进银行的钱，怎么对回每一张订单
Airbnb 一笔打款可能同时付好几张订单。这篇讲 OTA 打款怎么对回订单、最常出什么错，以及我们的 PMS 在 100 多间单位上用的「先出草稿、再按确认」流程。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 19 日 · 约 8 分钟
新加坡人怎么付款订新山 homestay：信用卡、FPX、电子钱包哪个行，真正要多花多少钱
在新加坡付款，Visa 或 Mastercard 是最稳的方式；FPX 和大部分马来西亚电子钱包需要马来西亚的户口。你的银行收多少海外手续费、为什么要选令吉付款、押金多久退回。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 19 日 · 约 8 分钟
新山 homestay 淡季空房怎么办？屋主真正能做的 7 件事（和哪些是白折腾）
新山 homestay 有淡季很正常。真正有用的是最少住两晚、长住折扣、不低于成本的底价、把空档拿来修房子；一味降价只会越卖越亏。附算例。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 18 日 · 约 8 分钟
新山 homestay 什么时候订？新加坡学校假期和长周末日历，2026 年 11 月到 2027 年 3 月
2026 年 11 月到 2027 年 3 月新加坡学校假期和长周末的真实日期、为什么新山 homestay 在这些日子涨价、该提前多久订，以及挪一晚怎么省下几百令吉。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 18 日 · 约 7 分钟
新山 homestay 装修验收清单：付承包商最后一期款之前，要亲手测的 14 样东西
新山 homestay 装修完工，付尾款之前花一个下午亲手测 14 样：水龙头、淋浴漏水、马桶排水、插座灯、冷气、热水、电器、智能门锁、最远房间的 Wi-Fi、窗户、窗帘、家具、气味和清洁。附怎么测、什么算不合格，以及留置金和缺陷怎么处理。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 18 日 · 约 8 分钟
homestay 推荐佣金怎么提现？从 Withdraw 按钮到银行转帐，一步一步讲清楚
推荐佣金什么时候才能提、RM50 门槛怎么算、按下 Withdraw 之后发生什么、哪五件事会让款项卡住。按我们系统真实的运作写，包括慢的、要人工的部分。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 17 日 · 约 6 分钟
Homestay 清洁排班软件：客人退房怎么自动变成清洁单（我们踩过的三个坑）
我们的 PMS 怎么把订单自动变成清洁单：默认 09:00、延迟退房、延长入住、重复单，以及三次把清洁员派错门口的教训。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 17 日 · 约 7 分钟
新山 homestay 客人住完要求全额退款：什么情况该退、什么情况不该退，我们怎么处理
客人住了三晚，退房后才来信要求把钱全部退回。哪些投诉该退、哪些不该退，Airbnb 的 72 小时规则怎么看，以及我们在新山和 Desaru 一百多间单位上处理退款要求的顺序。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 17 日 · 约 8 分钟
新山公寓做 homestay 还是出租长租？哪个收入更多（含算例和打平点）
普通新山公寓做托管 homestay 和长租，一年到手往往差不多。这篇用算例告诉你打平的毛收入是多少，以及两条路各自真正的成本。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 16 日 · 约 9 分钟
新山 homestay 单位要卖：带着订单卖还是清空卖？买家到底看什么
带着 homestay 营运卖，还是清空交屋？未来订单、家具作价、买家要的 12 个月数字、大厦规定和 RPGT，一步一步讲清楚。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 16 日 · 约 8 分钟
新山 homestay 停水、停电、冷气坏、网络断怎么办？谁负责修、什么情况能退钱
新山 homestay 遇到停水、停电、冷气坏或没网络：哪些是大厦或水电公司的事、哪些是房东要处理的，头 15 分钟该做什么，什么情况下退款才算合理。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 16 日 · 约 8 分钟
怎么在 WhatsApp 发 homestay 推荐链接，朋友才真的会订？（单位链接、日期，还有后台点击数到底代表什么）
发那一间单位的链接，日期先选好，登入后按分享，链接就带着单位、日期和你的推荐码。讲清楚推荐链接怎么运作，以及后台的点击、访客、订单怎么看。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 15 日 · 约 9 分钟
新山 homestay 屋主该买什么保险：大厦火险、屋主险、公共责任，还有 Airbnb AirCover 不保的东西
做 homestay 的屋主要几层保障：大厦火险只保结构，自己的屋主险要申报短租并加公共责任，AirCover 只管 Airbnb 订单。逐层讲清楚谁保什么、哪里有洞。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 12 日 · 约 11 分钟
公寓 AGM 投票禁止 Airbnb 短租之后，新山屋主还有哪四条路（附长租、coliving 真实租金）
大厦管理层通过禁止短租的 by-law 之后，新山屋主能做什么：先查 by-law 有没有合法通过、转长租、改 coliving 分房出租、把 homestay 搬去别栋，四条路各能收多少。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 12 日 · 约 12 分钟
马来西亚 homestay 动态定价怎么做：我们 100 多间单位在跑的四层价格
预设价、季节规则、定时调价、AI 比价：我们的 PMS 实际怎么给新山和 Desaru 100 多间 homestay 定价，每一层能做什么、不能做什么，还有那次几个星期没人发现的失败。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 12 日 · 约 11 分钟
新山 homestay 退房那天怎么安排：行李放哪、延迟退房怎么问、关卡几点出发
新山 homestay 退房通常是中午 12:00。延迟退房怎么算钱、门锁密码过了 12 点还能开多久、不能延就行李放哪、押金几天退回、星期日回新加坡关卡几点走最顺——一次讲清楚。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 11 日 · 约 10 分钟
去 Desaru 住新山划不划算？住新山当天来回 vs 直接住 Desaru，真实成本一张表算清
Desaru 离新山 77 公里，单程 1 到 1.5 小时，过路费单程 RM9.90，来回油钱马来西亚车约 RM22、新加坡车（加 RON97）约 RM57。Desaru 三房 homestay 周末一晚约 RM450，新山市区约 RM180。什么时候住新山一日游划算、什么时候会毁掉你的水上乐园日，三种玩法的成本表。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 11 日 · 约 8 分钟
新山公寓改 homestay 要多久？从拿钥匙到第一个订单的逐周时间表（还有没人算进去的 5 个等待）
新山公寓只做软装改 homestay，从拿钥匙到第一位客人入住要 5–8 周；动到水电、湿区的全面装修要 10–14 周。其中工人真正在场只有 2–3 周，其余都在等：等管理处、等网络、等家具、等第一个订单。这篇把逐周时间表和五个等待拆给你看。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 11 日 · 约 9 分钟
组织团体来新山玩？发起人怎么从朋友订的每一间 homestay 赚 5%（以及唯一一种一分钱都拿不到的做法）
公司旅行、教会营、家族聚会：在同一栋楼订几间 Antlerzone 单位，让每家人用你的推荐码各付各的，你每一间都拿 5%。全部自己付？一分钱都没有。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 10 日 · 约 11 分钟
新山 homestay 托管换公司：房源、订单、押金怎么交接（30 天清单，连评价带不带得走都讲清楚）
把新山的 homestay 从一家托管公司换到另一家，不是签个名就完事。要交接的有四样：房源和评价、日历上已经有的订单、钱（房客押金、还没到帐的平台款、你交的屋主按金）、单位本身（门锁、物品、大厦登记）。这篇讲谁做什么、什么顺序，还有一句老实话：评价是没有任何公司能帮你搬走的。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 10 日 · 约 10 分钟
homestay 屋主月结单怎么算：我们的 PMS 每个月怎么帮 100 多间单位结账（毛收入、开支、分成、派款）
一份 homestay 屋主月结单该有什么、90% 毛收分成和 80%／70% 净利分成各怎么算、每笔开支谁出、月结单从草稿到派款要经过哪三个阶段。按我们在新山每月帮 100 多间单位结账的实际流程写。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 10 日 · 约 9 分钟
homestay 押金扣款：客人弄坏东西扣多少、怎么证明、客人不认怎么办（新山 100 多间单位的做法）
押金 RM200 只能扣有证据的真实损失——东西坏了丢了、超出正常的清洁、大厦因客人开的罚单——不扣正常损耗，不扣潮湿起泡的墙漆，不扣「给他一点教训」。我们在新山和 Desaru 管 100 多间单位，这篇讲押金到底包什么、扣款前必须有的四样证据、屋主要求也不扣的东西，以及客人不认时的真实流程，包括 Airbnb 的 14 天期限。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 9 日 · 约 10 分钟
第一次住新山 homestay：eKYC、门锁密码、停车登记到底怎么做（照着走就进得去）
新山公寓 homestay 入住要过三关：保安要你的身份（eKYC 或 IC/护照照片）和车牌，门锁要你自己设的密码、只在入住到退房时间内有效，押金入住当天付。从订房到退房的完整时间表。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 9 日 · 约 11 分钟
签 homestay 托管合约之前，要看清楚的 12 条（新山屋主版，附「好条款 vs 坑条款」对照表）
新山屋主把公寓交给 homestay 托管公司之前，合约里最该看的 12 条：分成怎么算、开支谁批、Airbnb 房源和评价归谁、退出时已有订单怎么办、押金什么时候退、报表几号出。每一条都给你「公平的写法」和「要小心的写法」，拿着对任何一家公司的合约，包括我们的。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 9 日 · 约 10 分钟
屋主也有推荐链接：把自己单位的直订链接发给朋友，5% 佣金和 RM20 折扣到底谁出？（三个方案实算）
Antlerzone 每个屋主的门户都有跟房客一样的「推荐赚佣金」链接。朋友首次直订满 RM150 减 RM20，你拿房费 5%，入住当天入帐。没人讲的那一点：推荐的是你自己的单位时，那 5% 会以「Referral Commission」出现在你自己的屋主报表里。90%、80%、70% 三个方案算给你看。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 8 日 · 约 11 分钟
Desaru 民宿托管：周末满、周中空，全年到底怎么算？
Desaru homestay 一年大约只卖得出 110–140 晚，不像新山市区单位可以到 250 晚以上，所以周末房价要养整个星期，固定开支却照样跑 12 个月。这篇把全年的帐摊开来算：固定开支、周中能靠什么填、三个托管方案在起伏大的日历上各自怎么表现。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 8 日 · 约 10 分钟
homestay 客人退房不走、下一组在大堂等：新山民宿那三个小时我们怎么处理
12 点退房，下一家 3 点入住，12 点 40 分客人还在里面睡。我们在新山和 Desaru 100 多间单位里跑的一套流程：门锁密码几点失效、延迟退房怎么收费、下一组客人怎么安置、还有一个 Kedah 爆红案例告诉你绝对不能做的事。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 8 日 · 约 9 分钟
新山 homestay 家具什么最先坏：做了 100 多间之后，我们不再买的 10 样东西
布置和维修过 100 多间新山 homestay 之后，这 10 样东西在短租单位里最先坏；马来西亚的湿热气候为什么让它更糟；Magic Touch 现在改买什么、该把钱花在哪。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 7 日 · 约 9 分钟
带小孩来新山住 homestay：订房前一定要问的 6 件事
人数算不算小孩、几楼有没有窗花、停车位和儿童安全座椅、厨房到底有什么、深夜入住怎么办、押金和什么算损坏。给家庭的新山 homestay 订房清单，每一题附上我们的答案。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 7 日 · 约 9 分钟
homestay 托管 90% 毛收分成 vs 80%／70% 净利分成怎么选？开支占比才是关键（附全年试算）
新山 homestay 托管的三个分成方案——90% 毛收入、80% 净利、70% 净利——到底哪个拿得多？答案只看一个数字：开支占收入的比例。开支不到一半选 90%，超过一半选先扣开支再分的方案。全年旺淡季试算、押金和合约差异一次讲清楚。
阅读 →Handyman 系统 · 2026 年 10 月 7 日 · 约 7 分钟
homestay 维修派工怎么做：我们在新山 100 多间单位的真实流程
新山 100 多间 homestay 单位背后的维修流程：谁报修、工单怎么被接、怎么排优先、派给谁、拍什么照片、费用怎么进屋主月结。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 6 日 · 约 7 分钟
新山 homestay 客人不会开门锁，video call 教了半小时还是吃一个差评：我们做错什么、现在怎么改
入住说明和照片早就发了，客人没看，站在门口打不开智能门锁。我们用视讯一步步教开门，隔天却收到「说明不清楚、入住很难、很累」的差评，而且我们当时没有回。这篇照实写发生什么、花了多少时间、差评为什么没回，以及我们在新山和 Desaru 100 多间单位里因此改掉的四条规矩。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 6 日 · 约 12 分钟
homestay 收入怎么报税？跟长租不一样的 5 个地方（2026 马来西亚屋主版）
公寓拿来做 homestay，收入在 LHDN 眼里可能是「生意」不是「租金」：扣的东西更多、填的表不同、亏损能不能抵也不同。用一份真实月结示范怎么算，附 2026 税率与期限。
阅读 →AntlerChat · 2026 年 10 月 6 日 · 约 9 分钟
Homestay WhatsApp 自动回复怎么做到不乱编链接？我们 100 多间单位的做法
Antlerzone 的 WhatsApp 入住机器人每天发门锁密码、闸门通行证和入住指南，但 AI 从来不能自己写链接：链接由程式从订单生成，AI 只准读事实，不知道就转真人。含我们自己踩过的坑。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 5 日 · 约 10 分钟
Homestay 用 Excel 还是 PMS？10 间、30 间、50 间分别会爆什么（附马来西亚每间月费）
Excel 可以管 homestay，但会按顺序爆：10 间爆日历、30 间爆屋主月结、50 间爆人。这篇讲每个阶段到底坏在哪、PMS 在马来西亚每间要多少钱、什么情况其实不用换。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 5 日 · 约 11 分钟
新山哪一区 homestay 回报最好？KSL、Paragon、Southkey、Mount Austin、Medini 五区用 2026 年数据算给你看
新山做 homestay 该买哪一区？用 2026 年市场数据和我们市中心单位的真实月结，比 KSL、Paragon、Southkey、Mount Austin、Medini 五区的客源、房价、入住率和毛回报率。答案不是「哪里最便宜」。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 5 日 · 约 8 分钟
新山 homestay 直订真的比 Airbnb 便宜？2026 年手续费一笔笔拆给你看，还有什么时候不便宜
Airbnb 现在从房东那边抽 15.5%，Booking.com 约 15%，Agoda 15–20%，你看到的价钱早就含在里面。直订新山 homestay 能省多少、什么不会变（RM10 旅游税）、直接付钱给房东前要查的 4 件事。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 4 日 · 约 8 分钟
没有网站也能做 affiliate？马来西亚 Shopee、Klook、Trip.com 和 homestay 推荐码，哪个真的赚得到钱
不用开 blog，一个 WhatsApp 群就能分享链接赚佣金。把 Shopee、Klook、Trip.com 的 affiliate 和新山 homestay 推荐计划摆在一起比：每单赚多少、链接几天有效、满多少才能提现。
阅读 →给房客 · 2026 年 10 月 4 日 · 约 13 分钟
新山 homestay（homestay JB）怎么选：新加坡人周末来住哪区、刊登页要看哪 8 件事
找新山 homestay（homestay JB），先看你要去哪里：逛街快进快出 CIQ 住 KSL／Paragon，吃东西住 Tebrau、Mount Austin，LEGOLAND 住 Medini，Desaru 当另一趟旅行。附真实距离表、刊登页 8 项检查、星期日几点出发回关卡。
阅读 →装修 · 2026 年 10 月 4 日 · 约 10 分钟
新山毛坯公寓改 homestay 要花多少？四个配套价格实拆（RM14,288 起，含设计费）
新山一间毛坯公寓布置成能上架的 homestay，Magic Touch 的配套从 RM14,288（两房酒店风）到 RM72,888（三房自住级）。本文把四个系列、三种房型的价格表、逐项单价、回本月数全部摊开。
阅读 →Channel Manager 与 PMS · 2026 年 10 月 3 日 · 约 10 分钟
马来西亚 homestay 的 channel manager：同步最常出错的 7 个地方（我们怎么查）
管 100 多间单位、同时接 Airbnb、Agoda、Booking.com 之后才知道：「已同步」不等于「是对的」。真正亏钱的 7 个同步漏洞，每个附一条检查方法。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 3 日 · 约 8 分钟
新山 homestay 客人超人数、开派对怎么办：从保安打电话那一刻起，我们一小时内做什么
订单写 4 人，保安说楼下 14 个人、音乐很大声。我们在新山和 Desaru 管 100 多间单位，这篇把前 10 分钟、第一个小时、第二天早上要做的事一步步写出来——包括大厦那张最高 RM200 的罚单、押金真正能扣什么，以及半夜你其实做不到的那一件事。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 3 日 · 约 11 分钟
新山 homestay 执照 2026：要不要办？MySTRA 已停、地方政府还没开、槟城已经强制，大厦规定才是关键
2026 年在新山（MBJB／MBIP 范围）做 homestay，到底要办什么？MOTAC 的 STRA 登记 2020 年就停了，全国新指南还没执行，真正会让你做不成的是大厦的 house rules。这篇把三层关卡讲清楚，附屋主自查清单。
阅读 →推荐计划 · 2026 年 10 月 2 日 · 约 7 分钟
推荐朋友住新山 homestay 能赚多少？5% 佣金 ＋ 朋友折 RM20，实际算给你看
Antlerzone 推荐计划：朋友用你的码直订，你拿房费 5%，朋友首订折 RM20。这篇把每一笔到底值多少钱、什么时候算数、满多少能提现，全部算清楚。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 1 日 · 约 11 分钟
新山 homestay 托管包括什么、收费多少、屋主一个月实际拿多少？（真实月结：毛收 RM67,081、到手 RM50,311）
homestay 托管拆开讲：托管公司做什么、新山行情收费 10%–45% 怎么比，加一位屋主的真实月结——10 间单位毛收 RM67,081、到手 RM50,311。
阅读 →客人故事 · 2026 年 10 月 1 日 · 约 5 分钟
新山 homestay 遇到「猴子客」怎么办？我们的押金、客人信用分和 eKYC，每一条规矩背后都有一次教训
经营 100 多间新山与 Desaru 单位，什么客人都遇过：一晚订两人来十二人的、退房把冷气开 16 度走人的、押金退了才发现床垫报销的。这篇讲我们因此建的三道防线——按平台和客人纪录决定押金、客人信用分、入住前 eKYC——和它们各挡下什么。
阅读 →给 Homestay 屋主 · 2026 年 10 月 1 日 · 约 6 分钟
新山公寓自己做 Airbnb vs 交给托管：屋主每月要花多少小时、收入差在哪？
自己做 Airbnb 省下 10–30% 管理费，但一间单位每月要花 30–40 小时在回讯息、安排清洁、处理投诉上。用新山市场平均 43% 入住率对比我们单位连续五个月 100% 的实例，把「省下的钱」和「少赚的钱」摆在一起算。
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