先给答案： 普通的新山公寓，托管做 homestay 和长租，一年到手的钱往往差不多。按我们下面的算例，托管 homestay 一年到手约 RM23,400–24,300，月租 RM2,200 的长租一年约 RM24,200。只有当这间单位一年的毛收入超过大约 RM49,000–51,000，homestay 才会明显领先；低于这个数，长租更省心。
为什么大家都说 homestay 赚得多？是真的吗？
因为表面数字好看。一间 homestay 平均一个月可能收 RM4,000，长租才 RM2,200。但 homestay 的 RM4,000 是营业额，长租的 RM2,200 几乎就是到手。清洁、洗衣、消耗品、水电、网络、平台佣金、托管费，全都要先从 homestay 的营业额里扣掉，你才拿到钱。所以公平的比法是「到手对到手」，不是「营业额对租金」。
给你一个大环境的参考：Airbtics 对新山的统计（2025 年 9 月到 2026 年 8 月），中位数的房源一年约 RM51,000、入住率 45%、日均房价 RM294。这是全市所有房源（有托管也有自己做的），不是我们自己的数字。先记住 RM51,000，因为它正好落在我们下面算出来的打平线上。
长租一年到底能收多少？
先看租金。我们本月稍早为「大厦禁止短租」那篇看过的网上放租资料，长租租金大约是：Paragon Suites RM2,300–2,550，KSL Residence 2 RM2,000–2,400，新山一般两房 RM1,300–2,300。下面的算例用每月 RM2,200。
再考虑空档。单位不会前一个租客一走、下一个租客就进来，所以假设一年空一个月（这是示例，不是统计）。
| 长租，月租 RM2,200 | 一年 |
|---|---|
| 12 个月租金 | RM26,400 |
| 扣掉一个月空档（示例） | −RM2,200 |
| 实际收到的租金 | RM24,200 |
两条路都要付的钱（大厦管理费、地税、门牌税、房贷）不影响比较，两边都不算。只有长租才有的：租约印花税。2026 年的税率是每 RM250 年租金，租期一年或以内 RM1，超过一年到三年 RM3。年租 RM26,400 的话，一年租约约 RM106，两年租约约 RM318；谁付可以谈，通常对半，数目很小。找中介或律师另外收费。
SPEEDHOME 2026 年的市场评论说，新山整体毛租金回报约 5–6%，靠近 RTS Link 的市中心高楼有人报 6–8%，净回报通常要低 1.5–2 个百分点。这些是机构估算，不是官方统计，但方向一致：长租收入稳定，但不惊人。
托管 homestay 一年到底能到手多少？
这里直接用我们那篇三个分成方案文章里的全年示例：4 个旺月 RM6,000、4 个平月 RM4,000、4 个淡月 RM2,400，全年营业额 RM49,600，略低于 Airbtics 中位数，开支约占营业额 41%。这些是典型公寓的示例数字，不是报价，也不是保证。
| 方案（示例年） | 全年到手 |
|---|---|
| 90% 营业额方案（开支屋主出） | RM24,320 |
| 80% 净利方案 | RM23,424 |
| 70% 净利方案 | RM20,496 |
放在一起看：
| 做法 | 全年到手（示例） |
|---|---|
| 长租，月租 RM2,200，空一个月 | RM24,200 |
| homestay，90% 方案 | RM24,320 |
| homestay，80% 方案 | RM23,424 |
| homestay，70% 方案 | RM20,496 |
一间做到市场中位数的 homestay，到手跟一份不错的长租差不多。 不同的是 homestay 的收入起伏大。真实的起伏感：一位有 10 间市中心单位的屋主，2025 年 12 月营业额 RM67,081，2025 年 11 月 RM23,877，平均每间约 RM6,700 对 RM2,400。长租的租金不会这样跳。
营业额多少，homestay 才真的赢过长租？
只要假设了开支占比，homestay 的到手就是营业额的固定比例。开支约占 41% 时，90% 方案每一块钱留下约 49 仙，80% 方案约 47 仙。用你长租能收到的钱除以这个比例，就是两条路打平的营业额：
| 长租月租（示例） | 实收租金（11 个月） | 90% 方案所需营业额 | 80% 方案所需营业额 |
|---|---|---|---|
| RM1,800 | RM19,800 | 约 RM40,400 | 约 RM41,900 |
| RM2,200 | RM24,200 | 约 RM49,400 | 约 RM51,200 |
| RM2,500 | RM27,500 | 约 RM56,100 | 约 RM58,200 |
换成每月：一间长租能租 RM2,200 的单位，homestay 全年平均（含淡月）要做到每月约 RM4,100–4,300 营业额，才值得多出那些麻烦。单位能租的价钱越高，门槛越高。
除了钱，还有什么不一样？
开办成本。 homestay 要按客人标准配齐家具、智能门锁、网络、布草；长租可以空屋或简单家具出租。看毛坯公寓改 homestay 要花多少。
规矩。 长租要签租约、盖印花。短租要先查大厦规定和执照的状况，这篇讲清楚了要办什么。如果大厦投票禁止短租，homestay 就没得做，这篇列了之后的四条路。
精力。 长租是一年几件大事（找租客、签约、修东西），其余时间很安静。homestay 是每天的运营：入住、翻房、回讯息、调价。托管公司把这些接走，费用已经算在上面的到手数字里。自己做是另一笔帐，看自己做 Airbnb 还是交给托管。
风险形状。 长租收入可预测，但风险集中：租客不付钱，要走法律程序，不是一通电话能解决。homestay 风险分散在很多客人身上，但要面对淡旺季和客人弄坏东西，所以押金和筛选很重要。
税。 两种收入的报税方式不同，看homestay 收入怎么报税，跟长租不一样的地方。本文不是税务或法律意见，具体情况请问有执照的税务代理。
所以到底选哪个？
选长租：大厦限制短租；单位预估营业额低于它租金对应的打平线；你要收入几乎不波动；或者你就是不想有客人进出自己的房子。
选托管 homestay：单位是小户型（Studio 到两房）、靠近市中心、关卡或 RTS Link，大厦允许短租，而且你接受同一个季度里有好月也有淡月。
老实讲：这对我们意味着什么
对一间普通单位、普通的一年，我们自己的算例显示长租跟 homestay 收入差不多；租得出好价钱的单位，长租甚至可能更多。我们只靠 homestay 赚钱，当然希望你选它，所以才把打平点摆在你面前。文中的开支占比、空档和租金都是示例，你的单位实际数字会不一样。
如果你正在为某一间单位比较两条路，把大厦名称、面积和家具情况留在 /ownerenquiry，我们帮你把两套数字都算一遍。新山哪一区、Desaru 都可以。