新山公寓一旦在 AGM 以特别决议通过禁止短租的 by-law，这条规定对所有业主生效，投反对票的也一样。屋主实际能走的路有四条：查这条 by-law 有没有合法通过、整间转长租、改成 coliving 按房出租、把 homestay 搬到还允许的楼。下面逐条算给你看。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay 单位，这件事对我们不是假设题。我们有单位的楼如果投票禁短租，屋主那天失去这间单位，我们同一天也失去它。这篇就是遇到这种情况时我们跟屋主讲的话。
马来西亚的公寓真的可以禁止 Airbnb 和 homestay 吗？
可以。根据《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013），管理机构（MC）或联合管理机构（JMB）可以在大会上以特别决议制定附加 by-law；联邦法院 2020 年在 Innab Salil 诉 Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation 一案确认，禁止短租的 by-law 合法有效，对全体业主都有约束力。
屋主最常误会的三件事：
| 大家以为 | 法令实际的写法 |
|---|---|
| 「保安亭贴一张通告就算禁了」 | 禁令要靠 AGM 或 EGM 上以特别决议通过的 by-law。管理处自己发的「house rule」没投过票，效力弱得多。 |
| 「我的地契是商业用途，他们管不到我」 | 商业或 serviced apartment 地契不能让你豁免合法通过的 by-law。Verve Suites 本身就是 serviced residence。 |
| 「最多罚 RM200，我付就是了」 | 第 32 条的罚款上限是每次违规 RM200，管理层可以把每一笔订单当成一次违规，再告上分层管理仲裁庭，还可以停用客人的门禁卡。罚款是最小的那部分。 |
特别决议要提前至少 21 天发出会议通知，并且要有出席者有效票数的四分之三赞成。如果你的楼 AGM 快到了，这 21 天是你唯一能组织的时间；投完票就来不及了。
本文是一般资讯，不是法律意见。by-law、地方政府规定和仲裁庭做法都会变，请以你那栋楼的实际文件为准，行动前请教分层法律师。
第一条路：这条禁令到底有没有效？放弃之前先要这四份文件
在你去装修另一间单位或签长租合约之前，先花一个星期拿文件。书面向管理处要：
- by-law 原文（通过的版本），不是 WhatsApp 群里的摘要。
- AGM 或 EGM 会议记录：决议内容、赞成反对票数、是不是以特别决议方式提出。
- 会议通知和寄出日期，核对有没有满 21 天。
- 管理机构处在哪个阶段：发展商期、JMB 还是 MC。每个阶段制定规则的权力不一样。
屋主来找我们讲「我们楼禁了」，文件拿到手之后，有不少其实只是管理处的 house rule，根本没投过票。这种规定管理处还是可以用门禁卡和投诉来执行，但也可以拿到分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）去争，仲裁庭受理 RM250,000 以下的分层纠纷。
如果文件齐全、by-law 是合法通过的，就到此为止，看下面三条路。跟一条有效的 by-law 打官司，花的钱比那间单位赚的多。
第二条路：转长租——收入会掉到多少？
这是预设路线，也是最不用操心的一条。问题只有一个：你让出多少收入。
我们有单位的几栋楼，目前 PropertyGuru 和 Mudah 上的长租开价（2026 年 10 月）：
| 大厦 | 房型 | 长租开价（有家具） |
|---|---|---|
| Paragon Suites @ CIQ | 两房 | 每月 RM2,300 – RM2,550 |
| KSL Residence 2 @ Kangkar Tebrau | 两房，883 – 1,000 平方尺 | 每月 RM2,000 – RM2,400 |
| 新山整体 | 两房公寓 | 每月 RM1,300 – RM2,300 |
对比我们唯一可以公开的真实 homestay 月结：一位屋主 10 间单位交给我们管理，2025 年 12 月毛收入 RM67,081，扣掉所有开支和我们的分成后到手 RM50,311，旺季一间大约 RM5,000。同一位屋主淡季几个月的月结在屋主实际能拿多少那篇公开了，数字低不少——这是老实话：全年比较要用淡季那几个月做基准，不要用 12 月。
本文结尾那张表用的示例两房单位，我们假设 homestay 全年平均每月净给屋主 RM3,000 – RM4,500；同一间转长租是每月 RM2,000 – RM2,500。少掉的这一截换回来的是：
- 不用清洁、换床单、补消耗品。
- 没有平台费（Airbnb 屋主端约 3%，用 host-only 模式是 15.5%；Agoda 和 Booking.com 抽 15 – 18%）。
- 没有管理费。
- 一年筛一个租客，不是接一百组客人。
- 家具不再按 homestay 的速度磨损。
如果你人在新加坡，长租也是唯一真正可以「放着不管」的选项。签正式租约、盖印花、收两个月按金加半个月水电按金，交屋拍照存档。
第三条路：coliving 按房出租——禁 homestay 的楼可以分房租吗？
多数情况可以，而且这是最多屋主没想过的一条路。禁短租的 by-law 针对的是「按晚算」的住宿。按房签六个月或十二个月的租约是正常租赁，法令对长租租客的待遇，整间租和租一间房是一样的。
新山目前的房间租金，来自 iBilik 和 Mudah 的刊登（2026 年）：
| 房型 | 月租 |
|---|---|
| 主人房带浴室、有家具 | RM800 – RM1,700，看哪栋楼 |
| 中房、共用浴室 | RM600 – RM850 |
| 新山房间租金平均（iBilik） | 约 RM730 |
One Tebrau 或 Dsummit 的三房单位拆成三间房，RM1,200 + RM800 + RM700 一个月收 RM2,700，整间租给一家人是 RM2,000 – RM2,300。比纯长租多 20 – 30%，租客签 6 – 12 个月，大厦担心的「陌生人进进出出」也不存在。
要注意的坑，按最常踩到的顺序：
- 有些 by-law 连「分割出租」或「租给非亲属」也一起禁。 看 by-law 里有没有「room」「bed space」「lodging」这些字。只禁短租的 by-law 管不到 coliving；禁 lodging 的可能管得到。
- 你现在有三个租客、三套麻烦，不是一个。水电要在合约里写清楚怎么分、公共区域要排清洁、一个坏租客会影响另外两个。
- 隔间墙是另一回事。 把客厅隔成第四间房是装修，要管理处批准，屋主出事通常是因为这个，不是因为分房出租本身。
不想自己弄的话，新山的 coliving 营运商一般是整间包租（master lease）或收管理费。经济结构跟 homestay 托管比你想的接近：营运商负责找租客、收租、换租客，你每月拿一个固定或净额。签之前把营运商的费用跟那 20 – 30% 的增幅比一比，费用把增幅吃光的话，不如整间租给一个租客省事。
第四条路：把 homestay 搬去还允许的楼
如果收入差距对你比省事重要，老实说 homestay 这门生意不会因为一条 by-law 死掉，它只是搬家。新山的楼大致分三种：
| 类型 | 典型大厦 | 短租状况 |
|---|---|---|
| 本来就为短租设计或已转型 | CIQ 附近的 serviced suites、Tebrau 和 Mount Austin 部分大厦 | 允许，通常有客人登记系统 |
| 混合、有压力 | 自住业主占多数的旧公寓 | 目前允许，但几乎每次 AGM 都有人提禁令 |
| 纯住宅、自住为主 | 有地分层、家庭型公寓 | 已禁，或靠门禁实际上禁了 |
要买或租另一间来做 homestay 之前，对那栋楼做一遍第一条路的四份文件检查，再多问一个问题：投资者业主占几成？ 七成业主是投资者的楼很少通过禁令，因为投资者就是那四分之三；七成业主自住的楼迟早会通过。
搬家的代价：
- 家具和软装很少能原样搬过去，预算换掉 30 – 50%。
- 评价留在旧房源上，新房源从零开始；我们在签托管合约前要看清楚的 12 条里解释过，挂在托管公司帐号下的房源同样带不走。
- 切换期间两三个星期零收入，淡季更久。
哪条路最划算？一张表
示例：Tebrau 一带公寓的有家具两房单位，按全年平均算。这些是用上面的租金推出来的规划数字，不是报价。
| 路线 | 屋主每月收入（全年平均） | 你要做的事 | 再被禁的风险 |
|---|---|---|---|
| 同一栋楼继续做 homestay（已禁） | RM3,000 – RM4,500 | 交托管的话很少 | 已经被禁 |
| 整间长租 | RM2,000 – RM2,500 | 极少 | 没有 |
| coliving 三间房 | RM2,500 – RM3,000 | 中等；交营运商则少 | 低，除非 by-law 连 lodging 也禁 |
| 换一栋楼做 homestay | RM3,000 – RM4,500 减搬家成本 | 交托管的话很少 | 看那栋楼的业主结构 |
最好和最差之间差大约每月 RM1,000 – RM2,000。这是真金白银，但不值得在已经禁短租的楼里偷偷做：每一笔订单都可能算一次 RM200 违规、门禁卡可能在客人住到一半时被停、你的客人半夜在楼下跟保安吵。绝对不值得。
AGM 前的 21 天该做什么？
如果禁令只是提案、还没通过，这是屋主唯一有筹码的时候：
- 先数票。 向管理处要业主名册；决议要的是投出票数的四分之三，所以出席率比意见更重要。
- 提出自住业主真正想要的替代方案： 客人登记制度、每间单位人数上限、由管理处代管的公共区域损坏按金、最少住两晚。大部分禁令提案是一两间问题单位引起的，登记制度能处理那一两间，不用砍掉所有人的收入。
- 到场，或委托代理人投票。 投资型屋主输掉这种投票，多数是因为没出席，不是因为人少。
你的单位交给我们管理、AGM 议程出现禁令提案的话，开会前先告诉我们。我们可以把客人登记纪录和我们现行的规矩（eKYC、人数上限、押金、安静时段）给你，让你提的是一个具体的替代方案，不只是反对。不保证每次有用，但比沉默有用得多。
单位交给我们管理的屋主，这件事意味着什么
先讲对我们不利的部分：你的楼禁短租，我们对那间单位的管理在最后一组客人退房时结束。我们会清空日历、通过平台取消之后的订单、连同家具清单和最后一份月结把单位交还给你。托管合约剩下的期限怎么处理，看你签的终止条款；签托管合约前要看清楚的 12 条那篇讲了哪种写法保护屋主、哪种不保护，趁还没用到之前先看一遍自己那份。
想保住收入的话，我们会告诉你我们已经在营运的楼里哪几栋没有禁令提案在桌上、你的房型在那边的情况如何。想转长租或 coliving，我们也可以帮你找对的人。不管走哪条路，先到 /ownerenquiry 留个话，告诉我们是哪栋楼投的票。