先讲结论： homestay 托管，就是把上架、定价、回客人、清洁、维修交给公司做、按收入分成；一间位置好的新山公寓交给 homestay 托管，旺季一个月毛收入可以做到 RM6,000 以上，屋主到手约 RM5,000；淡季会掉到一半左右。这不是估计，是我们一位屋主 10 间单位的真实月结：2025 年 12 月毛收 RM67,081，屋主到手 RM50,311，平均一间 RM5,031。下面把这份月结拆开，也讲清楚淡季长什么样。
新山 homestay 一个月到底能收多少？
先看整个市场，再看我们的数字，你才知道我们的数字算好还是普通。
第三方数据平台统计，新山有超过 7,000 个活跃的短租 listing，全市平均入住率约 43%，平均房价约 RM266 一晚，算下来一间典型单位一个月毛收入约 RM3,500。这是「所有人平均」，包括那些照片模糊、三天才回一次讯息、平台只上一个的单位。
再看我们的：
| 项目 | 2025 年 12 月（10 间） | 平均每间 |
|---|---|---|
| 毛收入（平台＋直订） | RM67,081 | RM6,708 |
| 屋主到手 | RM50,311 | RM5,031 |
| 管理方所得 | RM16,770 | RM1,677 |
这 10 间单位分布在 KSL Desplanade 和 Paragon Suite 两栋楼，都是新山市区。12 月是新加坡学校假期加圣诞，是全年最旺的月份，所以这是天花板，不是平均。
同一位屋主到了 2026 年 6 月（也是学校假期，但比 12 月弱，当时剩 8 间在做）：毛收 RM50,425、屋主到手 RM39,000，平均每间毛收 RM6,303、到手 RM4,875。
为什么同一间单位，托管和自己做差这么多？
市场平均 RM3,500 毛收，我们这批单位旺季 RM6,700、次旺季 RM6,300。差距不是靠房价高，是靠入住率。
我们有几间单位在 2026 年 4 月到 8 月连续五个月每一晚都有人住（Paragon Suite 一间 Premier Room，30/30、31/31、30/30、31/31、31/31）。这种入住率靠三件事：
- 同时挂在 Agoda、Airbnb、Booking.com、Trip.com、Expedia 和我们自己的直订，一个日历同步。自己做的屋主通常只上 Airbnb，等于放弃了一大批习惯在 Agoda、Booking.com、Trip.com 找房的客人。
- 动态定价：周五六、连假、新加坡学校假期自动加价，周中淡日自动降价填空房。
- 回覆速度：客人问「今晚还有房吗」，30 分钟内没回，他就订别家了。我们用系统接 WhatsApp，入住问题自动回。
淡季会掉到多少？
老实讲。新山 homestay 一年有明显的波动：
- 旺：12 月、6 月（新加坡学校假期）、农历新年、马来西亚学校假期、长周末
- 淡：1 月中到 2 月初（新年前）、3–4 月、9–10 月
上面那位屋主的同一批单位，旺季每间毛收 RM6,700，淡季的真实月结是：2025 年 11 月 RM23,877（10 间，每间 RM2,388）、2026 年 2 月 RM31,822（每间 RM3,182）、2026 年 5 月 RM25,692（每间 RM2,569）。也就是说淡季大约是旺季的四成到五成。算全年回报的时候，请用旺淡平均，别用 12 月的数字乘 12。淡季屋主能做什么、哪些是白折腾，看淡季空房那篇。
homestay 托管到底包括什么？
「全包托管」是一句话，不是一张清单。比较任何两家托管公司之前，先把他们的答案填进下面这种表。我们的方案是这样分工的：
| 工作 | 谁做 | 谁出钱 |
|---|---|---|
| 上架 Agoda、Airbnb、Booking.com、Trip.com、Expedia 和直订，一个日历同步 | 托管方 | 平台佣金从订单里扣 |
| 每晚定价（周末、长周末、新加坡学校假期、空档夜） | 托管方 | 包含在管理分成里 |
| 回客人讯息、入住指引、每张订单一组门锁密码 | 托管方 | 包含在管理分成里 |
| 每次退房后的清洁和洗床单 | 托管方安排 | 单位开支（90% 方案屋主付；80%、70% 方案从收入先扣） |
| 电费、水费、网络 | 帐单在单位名下 | 单位开支，规矩同清洁 |
| 东西坏了派师傅 | 托管方 | 维修费归单位；大件（冷气压缩机、热水器）屋主付 |
| 客人押金和损坏索赔 | 托管方 | 从客人押金扣；超过押金的部分看我们的保险文章 |
| 每月屋主报表和屋主 portal | 托管方 | 包含在管理分成里 |
| 家具、门牌税、管理费、产业保险 | 屋主 | 屋主 |
这张表里最常让屋主吓一跳的是两行：清洁费谁付、损坏超过客人押金时谁吞。不管问哪一家（包括我们），都请对方用文字回答这两题。
homestay 托管收费多少？新山行情怎么比？
第三方数据 Airbtics 统计，新山 Airbnb 托管公司大约收租金收入的 10%–15%（半托管）、20%–30%（全托管），高端的到 40%–45%。这些数字彼此不能直接比，跟我们的也不能直接比，先问清楚三件事：
- 是抽「什么」的百分比？ 抽毛收入和抽净利（扣完清洁、水电、平台费之后）是两个完全不同的基数。抽净利 20%，可能比「抽毛收 10%＋所有开支屋主付」还便宜。
- 在折扣、退款、平台佣金之前还是之后算？ 同一张订单可以有三种算法。好的报表会写出百分比是乘在哪个数字上；怎么核对托管月结单那篇一步一步教你看。
- 清洁和水电谁付？ 「只抽 10%」但开支全归屋主的方案，屋主实际养这间单位的成本远远不止 10%。
我们自己的方案两种基数都有：90% 方案是分毛收、开支屋主付；80%、70% 方案是先扣开支再分净利。下面的算例会看到，百分比看起来最低的，不一定是屋主拿最多的。完整比较看三个分成方案怎么选，合约那一面看签托管合约前要看清楚的 12 条。
三种分帐方案，屋主各拿多少？
上面那份月结是那位屋主签的旧方案。现在我们给新屋主的是三个方案，差别在「怎么分」和「谁付开支」：
| 方案 | 怎么分 | 开支谁付 | 押金 | 合约 |
|---|---|---|---|---|
| 90% | 总收入的 90% 归屋主 | 清洁、水电、耗材全部屋主付 | RM5,000（3 年期满退） | 3 年，提前解约押金没收 |
| 80% | 先扣开支，净利润 80% 归屋主 | 从收入里先扣 | RM5,000（结束退） | 2 个月通知可结束 |
| 70% | 先扣开支，净利润 70% 归屋主 | 从收入里先扣 | RM1,000（结束退） | 2 个月通知可结束 |
用一间旺季毛收 RM6,000 的单位算，假设开支（清洁、水电、耗材、平台手续费）占收入 35%，即 RM2,100：
- 90% 方案：RM6,000 × 90% ＝ RM5,400，再自己付 RM2,100 开支，到手 RM3,300
- 80% 方案：(RM6,000 − RM2,100) × 80% ＝ RM3,120
- 70% 方案：(RM6,000 − RM2,100) × 70% ＝ RM2,730
开支低的月份 90% 方案拿最多；开支高（例如冷气坏了、旺季清洁次数多）的月份，先扣开支再分的方案反而稳。开支刚好占收入一半的时候，90% 和 80% 拿的一样多，差别只剩要不要签 3 年。
/ownerenquiry 那页有一个试算器，拉你自己的收入和开支比例，三个方案的到手金额会同时跳出来。
屋主还要自己出什么？
不管哪个方案，这几样是屋主的：
- 家具家电装修：单位要能住人才能上架。毛坯或旧装修的单位，我们有配套可以一次弄好。
- 门牌税、管理费、保险：跟你自己住一样。
- 大件维修：冷气压缩机、热水器这种，屋主付，我们派人处理。
- 自己回来住的清洁费：每个方案都能无限次自住，但每次自住的清洁费屋主负担。
收入什么时候进帐？
每个月出一份屋主报表：每一笔订单、哪个平台、收多少、扣多少、净多少，一行一行列。平台的钱有时差（Agoda、Booking.com 是月结），报表会写清楚哪几笔已收、哪几笔待收。屋主随时可以进屋主 portal 看，不用等月底。
什么样的单位适合交出来？
不是每间单位都值得做 homestay。从我们 100 多间单位的经验：
- 适合：新山市区（KSL、Paragon、Southkey、Austin）、有泳池健身房的高楼、离关卡 20 分钟内、两房以上（新加坡家庭客最多）
- 普通：郊区无设施的公寓、Studio（单人客少、房价压不高）
- 不适合：大厦禁止短租、没有停车位、大楼保安不配合登记
Desaru 的单位是另一个市场：客人是来度假不是来购物，周末和长假很满，周中很空，算法跟新山不一样，我们另外写了一篇。
还在想要不要交出来？先跟自己做比一比：自己做 Airbnb vs 交给托管，或看新山 Airbnb 托管公司怎么选。
你的单位在新山或 Desaru？ 告诉我们单位在哪一栋、几房，我们用同栋或同区单位的真实数据算给你看：旺季多少、淡季多少、三个方案各拿多少。不用先签任何东西。
文中数字来自 Antlerzone 系统的真实月结报表与订单纪录，已隐去屋主身份。市场平均数据来自第三方短租数据平台 2026 年的新山报告；托管收费区间来自 Airbtics 的新山托管公司资料。方案算例只是示例，不是报价。实际收入依单位、季节与合约而定。