简短答案：新山公寓做 homestay，大厦管理层买的火险只保建筑结构，不保你的装修、家具和客人受伤的责任。你要自己买屋主险（houseowner／householder），书面申报这间是短租，并加够公共责任；Airbnb 的 AirCover 只管 Airbnb 订单，而且它自己说损坏保障不是保险。
很多屋主以为「大厦有买保险」「Airbnb 有 AirCover」就够了。这两样都是真的，但都只盖住一部分。下面一层一层拆，最后给你一张打给保险代理时要问的问题清单。
免责声明：本文是一般资讯，不是保险或法律意见。每份保单条款不同，以你的保单和保险公司的书面答复为准。
大厦管理层买的火险，到底保了什么？
分层公寓的管理层（JMB 或 MC）按《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）要替整栋楼投保，主要是火险。这份保单保的是建筑物本身：墙、楼板、公共设施。
它通常不保：
- 你自己做的装修：天花板、柜子、地板升级、冷气
- 家具、电器、床单毛巾这些内容物
- 你单位里有人受伤或客人东西被弄坏时你要负的责任
- 单位不能住那几个月少掉的收入
所以「大厦有保险」这句话，对 homestay 屋主来说只解决最底下那一层。
自己买的屋主险，有哪几种？
马来西亚常见的住家保险分四种，homestay 屋主最好知道每种管什么：
| 保险 | 保什么 | homestay 屋主要注意 |
|---|---|---|
| 火险／屋主险（houseowner） | 结构和你加的固定装修 | 公寓结构大厦已经保，你主要是保自己的装修部分 |
| 内容物险（householder） | 家具、电器、软装 | homestay 单位全配家具，这层最实际 |
| 租金损失（loss of rent） | 出险后不能住期间少掉的收入 | 很多是附加项，要另外问 |
| 公共责任（public liability） | 第三方受伤或财物损失，你在法律上要赔的部分 | 客人在单位滑倒、热水器出事，就靠这层 |
马来西亚普通保险协会（PIAM）说过，标准屋主险里的公共责任额度一般是 RM50,000，可以加钱提高。一间每个月进出好几组陌生客人的单位，RM50,000 够不够，要你自己判断；不够的话可以加保额，或另外买独立的公共责任险。
我原本的屋主险，客人入住时还算数吗？
这是最多人卡住的地方。大部分标准屋主险是按「自住或长租住家」设计的，条款里常有「商业用途」「生意」之类的除外字眼。短租一晚一晚收钱，保险公司可能把它当生意。
我们的建议很简单：
- 翻出保单，找「business」「commercial」「short-term rental」「paying guests」这几个字
- 打给代理或保险公司，书面告诉他们这间做 homestay，问清楚保不保
- 要的是电邮或批单（endorsement），不是电话里一句「应该可以」
没申报用途，出事时最怕的不是赔少，而是整份拒赔。我们在新山做 homestay 要办什么执照那篇也把保险列进「建议做」的一项，就是这个原因。
Airbnb 的 AirCover 保什么、不保什么？
AirCover for Hosts 有两块，按 Airbnb 公开的数字：
| 项目 | 额度 | 要知道的 |
|---|---|---|
| 房东损坏保障（Host Damage Protection） | 最高 US$3,000,000 | Airbnb 自己说这块不是保险，是保障计划 |
| 房东责任险（Host Liability Insurance） | 最高 US$1,000,000 | 客人或第三方受伤、财物受损时的责任 |
听起来很大，但第三方整理的条款里，以下常见情况不赔：
- 正常损耗：床垫变旧、沙发磨损、墙面被碰脏
- 天灾：水灾、风灾
- 消耗品、一般退房清洁
- 现金、首饰之类
- 本来就有的损坏
还有程序上的门槛：你要先通过 Airbnb 向客人请款，客人不付才升级；而且一般要在客人退房后 14 天内提出（如果下一组客人先入住，通常要更早）。证据不够——没照片、没收据——就很难过。
最重要的一点：AirCover 只管 Airbnb 的订单。 同一个月里从 Booking.com、Agoda、直订进来的客人，它完全不管。马来西亚的具体条款请以 Airbnb 帮助中心为准。
Booking.com、Agoda 和直订的客人呢？
- Booking.com：主要是让你自己收损坏押金，或用它的 damage programme 代收；它对合作伙伴另有责任保障的说法，但不是赔你单位的损坏。适用范围请在 extranet 里确认。
- Agoda：我们在 Agoda 公开的房东资料里，找不到类似 AirCover 的房东损坏保障。
- 直订：只有你收的押金。
所以一间同时上好几个平台的单位，真正每张订单都在的保障，只有押金＋你自己的保险。
客人在单位里受伤，谁负责？
单位是你的，设备是你的，很多情况下责任会追到屋主身上。例如浴室防滑没做、热水器漏电、阳台栏杆松动。这正是公共责任险存在的原因。
Airbnb 订单可能有 AirCover 的责任险垫着，其他平台和直订的订单就要靠你自己的公共责任。我们在家具什么最先坏那篇也提过：会伤人的家具，责任可能是屋主的。
托管公司在保险上做什么、不做什么？
先讲对我们不利的部分，照实写：
- 我们不替屋主买保险。 保险跟管理费、门牌税一样，是屋主自己的开支（月结那篇里有写）。
- 押金挡不了大损失。 我们的预设押金是 RM200，打破一个玻璃桌面、弄坏一台电视就超过了。超过的部分，要么向平台索赔，要么走保险，要么屋主吞。
- 晚发现的损坏很难算到客人头上。 在我们的系统里，每一笔损坏单都必须选「谁付」：屋主、客人、或保险。选「客人」时一定要连到一张订单，而且只能选退房日在参考日前 7 天内的订单。过了这个窗口才发现的损坏，就只能算屋主或保险。
我们做得到的是：每次翻房拍照、损坏单附照片和单据、在平台期限内提出索赔、把「由保险支付」的单独立标记，让你报保险时有一整套纪录可交。平台会不会赔、赔多少，我们不承诺——押金扣款那篇讲过，有时只赔一部分，有时被拒。
还有一个问题，不管你找哪家托管（包括我们），都值得书面问一次：公司自己有没有公共责任险？保的是什么范围？签托管合约前要看的 12 条第 12 条就是在讲这件事。
真的出事了，要按什么顺序做？
- 先拍照、录影，清理之前。时间、角度、整体和细节都要
- 通知管理处，大厦设施相关的要他们出事故报告
- 失窃或闯入就报警，大部分保单要报案纸
- 在平台期限内请款：Airbnb 一般退房后 14 天内
- 尽快通知保险公司，很多保单有通知期限，迟了可能被拒，期限看你自己的保单
- 留好所有单据：维修报价、发票、收据
打电话给保险代理时，问这 7 个问题
| # | 问题 | 你要的答案 |
|---|---|---|
| 1 | 这间做短租／homestay，保单承不承保？ | 书面确认或批单 |
| 2 | 装修和家具要另外申报吗？保额怎么算？ | 按重置价，不是旧货价 |
| 3 | 公共责任额度多少？能加到多少？ | 不只 RM50,000 的选项 |
| 4 | 客人造成的故意损坏赔不赔？ | 很多不赔，要知道 |
| 5 | 水灾、漏水到楼下单位赔不赔？ | 水灾多数是附加项 |
| 6 | 有没有租金损失附加？ | 停业期间的收入 |
| 7 | 出事通知期限是几天？ | 写进你的出事流程 |
下一步
买什么保险、买多少，是屋主自己的决定。如果你的单位交给我们管理，出事时我们会把照片、单据和时间线整理好给你报保险。想了解托管怎么运作，到 /ownerenquiry 留个话。