先讲结论： 截至 2026 年，在新山把公寓拿来做 homestay，没有一张「全国统一的 homestay 执照」可以办。MOTAC 以前的短租登记（很多人叫它 MySTRA）2020 年 2 月就停收了；全国短租指南（STRA）还在中央审批、还没执行到地方政府；真正决定你能不能做的，是你那栋楼的 JMB／MC 规定。下面把三层关卡、各自要准备什么、还有我们这边 100 多间单位实际是怎么做的，一次讲清楚。
免责声明：这篇是 2026 年 10 月的整理，不是法律意见。执照、税务和大厦规定随时会改，正式动工前请向 MBJB／MBIP、你的大厦管理处或律师确认。
新山做 homestay 到底要不要执照？
要分三层看，而且三层都要过，不是过一层就算：
| 关卡 | 谁管 | 2026 年现况 | 不过会怎样 |
|---|---|---|---|
| 1. 大厦 house rules | JMB／MC（大厦管理层） | 现在就在执行，而且法院已经判管理层有权禁短租 | 门卡停用、罚款、客人进不了门，最惨的是整栋禁 homestay |
| 2. 地方政府执照（PBT） | MBJB（新山市区）、MBIP（Iskandar Puteri）、MPPG（Pasir Gudang）等 | 全国 STRA 指南还没落地，新山目前没有专门给公寓短租的执照可办 | 指南一落地，没执照会被取缔；现阶段主要是投诉引来的执法 |
| 3. 联邦登记／税 | MOTAC（旅游部）、LHDN（税收局）、海关（旅游税） | MOTAC 短租登记已停；收入照样要报税；外国客有旅游税 | 税务漏报会被追缴和罚款 |
很多网上文章只讲第 2 和第 3 层，但以我们管理 100 多间单位的经验，十次做不成 homestay，八次是卡在第 1 层。
MySTRA 登记还要做吗？
不用，因为已经没有了。 MOTAC 在 2020 年 2 月 15 日起就停止受理短租住宿（STRA）的登记。你现在在 Google 搜「MySTRA 登记」，找到的多半是 2019 年前后的旧文章。
那 MOTAC 现在管什么？只管「Program Pengalaman Homestay Malaysia」—— 也就是住进村民家、体验甘榜生活那种社区 homestay 计划。公寓放上 Airbnb、Agoda、Booking.com 的短租不属于这个计划，不需要也不能向 MOTAC 登记。
这点很重要，因为有些「代办执照」的人会跟屋主收钱说帮你办 MOTAC 登记。2026 年的今天，这张登记是办不出来的。
全国 STRA 指南是什么，什么时候会执行？
房屋及地方政府部（KPKT）透过 PLANMalaysia 从 2024 年初开始起草全国短租住宿规划指南（GPP STRA），2024 年 9 月完成公众咨询，之后交内阁、再交国家地方政府理事会（MNKT）通过，各州各地方政府再采纳。
指南的大方向（照 KPKT 部长 2025 年 11 月的说法）：
- 适用于六个月以下的住宅出租
- 规定哪几类住宅可以做短租
- 屋主要向地方政府（PBT）登记和领执照
- 安全要求（消防、客人登记）、住宿天数限制、执法机制
截至 2026 年 10 月，这份指南还没在新山执行。意思是：MBJB 和 MBIP 目前没有一张「公寓短租执照」给你申请。我们查了 MBJB 现行的执照指南，有的是「店屋改经济型酒店」那套，公寓单位不适用。
所以现在能做的是「准备好」，不是「去申请」。 等它落地那天，手上已有 SSM、消防、客人登记纪录的屋主会最快拿到执照。
大厦规定：为什么这才是真正的关卡？
2020 年联邦法院在 Innab Salil v Verve Suites Mont' Kiara MC 一案判定：管理层（MC／JMB）可以用 house rules 禁止单位做短租，而且这不违反《2013 年分层管理法令》第 70(5) 条。法院的理由是短租客人住进来是「许可」（licence），不是「租约」（tenancy）。
这个判例的实际意思：
- 就算以后政府发了执照给你，你的大厦照样可以禁。
- house rules 是业主大会投票通过的，一栋楼 75% 以上业主反对短租，你就做不了。
- 管理层可以用停门卡、罚款、拒绝客人登记来执行，不用上法院。
新山的情况是这样的：同一个区、隔一条街的两栋楼，一栋欢迎 homestay、一栋全面禁止。我们接屋主单位之前，第一件事不是看装修，是先去管理处问这四句：
- 这栋楼的 house rules 有没有写 short-term rental／daily rental？
- 客人进出要不要登记？登记要不要收费？
- 门卡给客人用有没有限制（张数、押金）？
- 最近业主大会有没有要投票禁短租的动议？
问清楚再签托管合约，不然装修花了钱、单位上架一个月就被管理层叫停，最亏的是屋主。
现在就能先办的东西有哪些？
虽然执照还没开，但下面这些是不管指南什么时候落地都用得上的，而且大部分现在就该有：
| 项目 | 现在要不要 | 说明 |
|---|---|---|
| SSM 商业登记 | 多间单位、当生意做的话，建议要 | 一间自住顺便出租可以不用；三间以上、有请清洁、有收据，税务上会被看成营业收入，用 SSM 走比较干净 |
| 向 LHDN 报税 | 一定要 | 短租收入是应税收入；规模大、有提供服务（清洁、接待）会被归为营业收入而不是租金收入 |
| 旅游税（TTx） | 看客源 | 外国客每房每晚 RM10；透过 Airbnb／Agoda 订的，平台从 2023 年起已代收代缴；直订的外国客理论上是经营者要处理 |
| 消防设备 | 建议要 | 灭火器、烟雾探测器、逃生指示。全国指南草案把安全列为重点，先装比后补便宜 |
| 客人身份登记 | 建议要 | 保存每位客人的身份纪录。这既是指南草案的要求，也是遇到猴子客时追责的唯一凭据 |
| 大厦管理处书面同意 | 一定要 | 口头说「没问题」不算，要白纸黑字或至少 email 纪录 |
| 保险 | 建议要 | 一般房屋保险多数不保商业短租，要另外加「短租」条款或买 host 保险 |
不办会怎样？风险在哪里？
老实讲，2026 年的新山，单纯因为「没执照」被地方政府取缔的案例我们没遇过，因为那张执照本身还不存在。真正会出事的是这三种：
- 大厦投诉。 邻居投诉吵、投诉陌生人进出，管理层查 house rules，一纸通知就停了。这是最常见的。
- 税务。 LHDN 从 Airbnb／Agoda 拿得到平台数据。几年没报，补税加罚款可以是当年收入的几成。
- 出事没保险。 客人受伤、单位失火，保险公司一看是短租，拒赔。
所以我们劝屋主的顺序是：先搞定大厦 → 再搞定税 → 买保险 → 等执照。
托管公司会帮屋主办这些吗？
讲清楚我们能做和不能做的：
能做的： 签约前帮你去管理处问清楚 house rules、跟管理处建立客人登记流程、每位客人做 eKYC 身份验证并保存纪录、消防设备照清单装好、月结报表给你报税用、指南落地时帮你准备 PBT 申请文件。
不能做的： 替你报税（那是你或你会计师的事，我们只提供月结数字）、替你决定要不要开 SSM、保证大厦永远不会改规定（业主大会投票我们左右不了）。
三层关卡里，第 1 层我们帮你挡在前面，第 2 层我们帮你准备，第 3 层我们给你数据。
想先知道你那栋楼能不能做、一个月能拿多少，可以到 /ownerenquiry 留下单位资料，我们先帮你查 house rules 再谈分成。也可以先看我们一位屋主 10 间单位的真实月结，或者比较一下 自己做 Airbnb 跟交给托管的差别。