先讲结论： homestay 收入在马来西亚一定要报税，但它跟长租的租金不是同一种收入。长租多数算「租金」（所得税法第 4(d) 条），homestay 因为有清洁、换床单、接待这些服务，多数会被 LHDN 当成「生意收入」（第 4(a) 条）。生意收入能扣的开支更多、家具可以折旧、亏损能抵其他收入，但要填 Form B、6 月底才截止。下面用我们一位屋主的真实月结示范怎么算。
免责声明：这篇是 2026 年 10 月的整理，不是税务意见。税法、税率和 LHDN 的解释会改，正式申报前请找持牌税务代理确认你自己的情况。
homestay 收入和长租租金，在 LHDN 眼里差在哪？
LHDN 的 Public Ruling 12/2018 讲得很直接：把房地产租出去，如果屋主「全面而且主动」地提供维修或支援服务（原文 "comprehensively and actively provided"），这笔收入就是生意来源，按第 4(a) 条课税；如果只是把钥匙交出去收租，大厦的保安、电梯、泳池是管理处提供的，不是你提供的，那就是非生意来源，按第 4(d) 条课税。
长租公寓就是典型的 4(d)：一年签一次约，租客自己住、自己打扫、自己付水电。homestay 刚好相反：每一组客人走了都要清洁、换床单、补耗材，有人回讯息、办入住、处理门锁、处理投诉——这些就是 PR 12/2018 讲的「服务」。所以同一间公寓，长租是租金收入，改做 homestay 之后很可能变成生意收入。
| 长租（通常 4(d) 租金） | homestay（通常 4(a) 生意） | |
|---|---|---|
| 能扣的开支 | 只有直接跟出租有关的：管理费、门牌税、房贷利息、维修、保险、中介费 | 所有「完全为了产生收入」的开支，包括清洁、水电网、平台手续费、耗材、托管分成、广告 |
| 家具家电 | 不能折旧，只能在更换时扣更换成本 | 可以申请资本津贴（capital allowance），家具类一般首年 20% 加每年 10% |
| 亏钱的年份 | 亏损不能抵薪水等其他收入，也不能带到明年 | 亏损可以抵同年其他收入，抵不完可带到之后年份 |
| 填哪张表 | Form BE（没有生意收入） | Form B（有生意收入） |
| 截止日 | 4 月 30 日（e-Filing 多 15 天） | 6 月 30 日（e-Filing 多 15 天） |
| 收入什么时候算 | 收到的那年 | 收到的那年（预收的订金也算收到那年） |
这张表里最值钱的是第二和第三行。一间单位家具家电花了 RM30,000，长租屋主一分钱都扣不到，要等坏了换新才能扣；homestay 屋主第一年就可以扣约 RM9,000（20% 首年津贴加 10% 年度津贴），之后每年再扣 RM3,000。
我的 homestay 到底算 4(a) 还是 4(d)？
这是最多屋主问、也最难给标准答案的一题。PR 12/2018 的判断标准是服务是不是全面、主动地提供，不是你有没有签「homestay」两个字。实务上会看：
- 客人换手之间有没有清洁、换床单、补耗材
- 有没有人负责接待、回讯息、办入住（包括用系统自动办的）
- 服务是不是为了这个出租才提供的，而不是大厦管理处本来就有的
如果这些都有，不管是你自己做、请阿姨做、还是交给我们这种托管公司做，服务都是为了你的单位提供的，多数税务代理会把它放在 4(a)。但要讲清楚：这是解释，不是保证。LHDN 最终会看你每一年的实际情况，个案之间会有差别。我们是托管公司，不是税务代理，能做的是把每个月的报表整理到一行不缺，让你的税务代理有完整底稿去判断。
还有一个常见的灰色地带：屋主把单位交给托管公司，自己什么都没做，每个月只收一笔钱。有税务代理会认为服务是托管公司提供的、不是屋主提供的，屋主那笔仍然是租金。这种看法不是主流，但确实存在。如果你的收入够大，这题值得在签托管合约之前就问清楚你的税务代理，因为合约怎么写（托管公司是替你服务，还是向你租来再转租）会影响答案。
homestay 可以扣什么、不能扣什么？
按 4(a) 生意来源申报的话，原则是「完全而且专门为了产生这笔收入而花的钱」都能扣。对 homestay 屋主来说，大致是这几类：
| 可以扣（经常性开支） | 不能扣或要分开处理 |
|---|---|
| 托管公司的分成或管理费 | 买单位的本金、每月房贷的本金部分 |
| 清洁、洗床单、耗材（沐浴露、厕纸、咖啡包） | 装修、加建、买家具——这些是资本开支，走资本津贴，不是当年全扣 |
| 水、电、网络、Netflix 等订阅 | 单位还没开始出租之前花的钱（第一次上架前的清洁、拍照、广告） |
| 平台手续费（Airbnb、Agoda、Booking.com 扣的那笔） | 自己回来住那几天分摊的开支 |
| 大厦管理费、储备金、门牌税、地税 | 罚款、违规收费 |
| 房贷利息部分（本金不行） | 跟出租无关的私人开支 |
| 维修（换灯、修冷气、补漆） | 换新冷气、换新床——归资本津贴 |
| 保险（屋主保险、公共责任险） | |
| 会计费、税务代理费 |
注意第二行右边：很多屋主以为装修一次扣完，其实不行。装修、家具、电器属于资本开支，要按资本津贴分年扣——这也是为什么 4(a) 比 4(d) 划算，因为 4(d) 连分年扣都没有。
用一份真实月结示范：要申报多少、能扣多少？
我们在另一篇文章里公开过一位屋主 10 间新山单位 2025 年 12 月的月结：毛收入 RM67,081，屋主到手 RM50,311，管理方所得 RM16,770。这份月结拿去报税，要这样看：
| 项目 | 金额（2025-12） | 税务上是什么 |
|---|---|---|
| 平台＋直订毛收入 | RM67,081 | 屋主的毛收入（gross income） |
| 管理方所得（含分成、清洁、耗材、平台手续费等） | RM16,770 | 可扣开支 |
| 屋主到手 | RM50,311 | 还不是应课税收入 |
| 再扣：大厦管理费、门牌税、保险、房贷利息、家具资本津贴 | 看屋主自己的数字 | 可扣开支／津贴 |
| ＝ 这个月的调整后收入 | RM50,311 − 上面那行 | 这才拿去加总一年 |
重点是第三行：屋主报表上的「到手」不是你的应课税收入，因为你自己还有一堆开支没扣——10 间单位的大厦管理费、门牌税、保险、房贷利息，加上家具的资本津贴，加起来通常不小。很多屋主第一次报税就是在这一步多报了。
接下来看税率。马来西亚居民个人税是累进的，2025 课税年（2026 年报）的主要级距：RM35,001–50,000 是 6%，RM50,001–70,000 是 11%，RM70,001–100,000 是 19%，RM100,001–400,000 是 25%。homestay 收入是叠在你其他收入上面算的，所以同一笔收入，有薪水的人和没薪水的人税差很大：
- 示例 A：屋主没有其他收入，一年 homestay 调整后收入 RM60,000。税约 RM2,600（前 RM5,000 免税，之后按 1%、3%、6%、11% 逐级算），还没扣个人减免。
- 示例 B：屋主有薪水，应课税收入已经 RM80,000，再加同样的 RM60,000 homestay 收入。这 RM60,000 里有 RM20,000 落在 19% 级距（RM3,800）、RM40,000 落在 25% 级距（RM10,000），税约 RM13,800。
同一笔 RM60,000，一个交 RM2,600，一个交 RM13,800。这就是为什么有薪水的屋主更应该把能扣的全部扣满、资本津贴一年都不要漏。以上两个示例是为了讲清楚算法，不是报价，也没有把个人减免、配偶、小孩算进去。
要填哪张表、什么时候交？
- 收入只有薪水加 4(d) 租金 → Form BE，4 月 30 日截止（e-Filing 到 5 月 15 日）
- 有 4(a) 生意收入（包括被当成生意的 homestay）→ Form B，6 月 30 日截止（e-Filing 到 7 月 15 日）
- 用 Sdn Bhd 持有 → Form C，财政年度结束后 7 个月内
Form B 比 BE 多了一块「生意收入」要填：营业额、开支、调整后收入、资本津贴。你的屋主报表就是这一块的底稿，一个月一份、一年十二份，加上你自己付的管理费、门牌税、保险、房贷利息对帐单。单据要留 7 年，LHDN 要查的时候拿得出来。
旅游税和 e-Invoice 也要我自己弄吗？
旅游税（TTx）：外国护照客人每房每晚 RM10。Airbnb、Agoda 这些平台从 2023 年起已经代收代缴；直订的部分由营运方负责——交给我们托管的单位，这一块是我们在系统里处理，屋主不用自己去关税局登记。
e-Invoice：LHDN 在 2025 年 12 月更新的指南把豁免门槛从 RM50 万提高到年营业额 RM100 万。一般屋主的 homestay 收入达不到这个数，暂时不用开 e-Invoice。门槛是按同一个人名下所有生意合计算的，如果你另外有做生意，要加起来看。
几间以上该用公司持有？
这一题没有固定答案，但有几个数字可以帮你判断。Sdn Bhd（中小企业）2025 课税年的税率是：首 RM150,000 应课税收入 15%、RM150,001–600,000 17%、之后 24%。个人超过 RM100,000 就是 25%，超过 RM400,000 是 26%。所以当 homestay 一年的调整后收入稳定超过 RM100,000 到 RM150,000，而且你自己还有薪水，公司的税率开始明显比个人低。
但公司有成本：公司秘书、审计、报税每年几千令吉，钱从公司拿出来给自己要走股息或薪水，单位过户到公司有印花税和可能的产业盈利税。一两间单位不值得；五间以上、打算长期做，值得找税务代理算一次。
之前几年都没报，现在怎么办？
先讲现实：LHDN 有权向平台拿资料，Airbnb 和 Agoda 代收旅游税本身就留了一条收入的纪录。没报的年份被查到，是补税加罚款，罚款可以占漏报税额很大一部分。
LHDN 一直有自愿申报的机制，主动补报的罚款比被查到的低很多。做法是：把过去几年的屋主报表或平台结算单找出来，算出每年的调整后收入，找税务代理一次补报。不要等——拖一年多一年的罚款利息。
讲清楚：托管不等于税务自动合规
这一点我们要讲在前面，免得你以为交给托管公司就什么都不用管：
- 我们不是税务代理。我们能给你的是每月一行不缺的屋主报表、每年的汇总，和这篇文章讲的一般原则。4(a) 还是 4(d)、能扣多少、要不要开公司，要你自己的税务代理定。
- 报税之后，真实到手会比月结上的数字少一截。我们另一篇文章讲的「10 间到手 RM50,311」是税前。按示例 B 那种有薪水的屋主算，一年要再拿出两成左右交税。你在比较「自己做 vs 托管」「长租 vs homestay」的时候，要用税后数字比才公平。
- 长租屋主转做 homestay，税务身份会变。从 BE 变 B、从 4 月变 6 月、从「不能扣家具」变「可以扣」。第一年最好让税务代理看一次。
下一步
如果你的单位还在长租，正在算改做 homestay 划不划算，把税这一块一起算进去：4(a) 能扣的开支和家具津贴，往往就是「值得改」和「不值得」的差别。我们在 这篇 公开了真实月结，这篇 讲了执照和大厦规定；想知道自己的单位每个月大概能做多少、报表长什么样，到 /ownerenquiry 留个资料，新山任何一区和 Desaru 都接。
文中税务规则整理自 LHDN Public Ruling 12/2018、2025 课税年个人与公司税率表、LHDN 2025 年 12 月更新的 e-Invoice 指南。月结数字来自 Antlerzone 系统的真实屋主报表，已隐去屋主身份。两个税额示例只为说明算法，未计个人减免。本文不构成税务意见。