Jawapan ringkas: pendapatan homestay di Malaysia wajib diisytiharkan, dan ia bukan jenis pendapatan yang sama dengan sewa jangka panjang. Sewa biasa dikira "pendapatan sewa" di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan; homestay, kerana ada pembersihan, cadar dan daftar masuk, biasanya dikira "pendapatan perniagaan" di bawah Seksyen 4(a). Pendapatan perniagaan boleh tolak lebih banyak kos, tuntut elaun modal untuk perabot dan bawa kerugian ke hadapan, tetapi anda isi Borang B sebelum 30 Jun, bukan Borang BE sebelum 30 April. Di bawah kami kira dengan penyata pemilik sebenar.
Penafian: ini ringkasan umum setakat Oktober 2026, bukan nasihat cukai. Peraturan, kadar dan tafsiran LHDN boleh berubah; sahkan kedudukan anda sendiri dengan ejen cukai berlesen sebelum memfailkan.
Apa beza pendapatan homestay dengan sewa jangka panjang pada pandangan LHDN?
Ketetapan Umum (Public Ruling) 12/2018 LHDN jelas. Menyewakan harta tanah dikira punca perniagaan (Seksyen 4(a)) apabila pemilik menyediakan perkhidmatan penyenggaraan atau sokongan yang "disediakan secara menyeluruh dan aktif". Ia dikira punca bukan perniagaan (Seksyen 4(d)) apabila anda hanya serahkan kunci dan kutip sewa, dan apa-apa perkhidmatan yang penyewa nikmati — pengawal, lif, kolam — datang daripada pengurusan bangunan, bukan daripada anda.
Pajakan kondo setahun ialah contoh klasik 4(d): satu penyewa setahun, penyewa cuci sendiri dan bayar utiliti sendiri. Homestay sebaliknya. Setiap tetamu keluar bermakna cuci, tukar cadar, tambah bekalan; ada orang jawab mesej, urus daftar masuk, uruskan kunci pintar dan aduan. Itulah "perkhidmatan" yang dimaksudkan ketetapan itu. Jadi kondo yang sama yang dulu beri pendapatan sewa, besar kemungkinan beri pendapatan perniagaan sebaik ia jadi homestay.
| Sewa jangka panjang (biasanya sewa 4(d)) | Homestay (biasanya perniagaan 4(a)) | |
|---|---|---|
| Kos yang boleh ditolak | Hanya kos langsung penyewaan: yuran penyenggaraan, cukai pintu, faedah pinjaman, pembaikan, insurans, komisen ejen | Semua kos yang semata-mata untuk menjana pendapatan: pembersihan, utiliti, internet, komisen platform, bekalan, bahagian pengurus, iklan |
| Perabot dan perkakas | Tiada elaun modal; hanya kos menggantikan perabot boleh ditolak | Elaun modal boleh dituntut; kelas perabot biasanya 20% permulaan tambah 10% setahun |
| Tahun rugi | Kerugian tak boleh tolak gaji atau pendapatan lain, tak boleh dibawa ke tahun depan | Kerugian boleh tolak pendapatan lain tahun sama; baki dibawa ke hadapan |
| Borang | Borang BE (tiada pendapatan perniagaan) | Borang B (ada pendapatan perniagaan) |
| Tarikh akhir | 30 April (e-Filing: 15 Mei) | 30 Jun (e-Filing: 15 Julai) |
| Bila pendapatan dikira | Tahun diterima | Tahun diterima, termasuk deposit yang diterima awal |
Baris kedua dan ketiga yang paling bernilai. Lengkapkan satu unit dengan perabot RM30,000: tuan rumah sewa jangka panjang tak dapat tolak apa-apa sehingga ada yang rosak dan diganti. Pemilik homestay boleh tolak kira-kira RM9,000 pada tahun pertama (20% elaun permulaan tambah 10% elaun tahunan) dan RM3,000 setahun selepas itu.
Homestay saya 4(a) atau 4(d)?
Ini soalan yang paling kerap ditanya pemilik, dan paling tiada jawapan piawai. Ujian dalam PR 12/2018 ialah sama ada perkhidmatan disediakan secara menyeluruh dan aktif, bukan sama ada perkataan "homestay" ada dalam kontrak. Dalam praktik, ejen cukai akan lihat:
- ada atau tidak pembersihan, tukar cadar dan tambah bekalan antara tetamu
- ada atau tidak orang yang urus pertanyaan, mesej dan daftar masuk (termasuk melalui sistem automatik)
- perkhidmatan itu wujud untuk penyewaan ini, bukan apa yang perbadanan pengurusan bangunan sediakan sedia ada
Jika ketiga-tiganya ada, tak banyak beza sama ada anda buat sendiri, upah pembersih, atau serahkan unit kepada syarikat pengurusan seperti kami — perkhidmatan itu disediakan untuk unit anda, dan kebanyakan ejen cukai akan letak pendapatan itu di bawah 4(a). Untuk jelas: itu tafsiran, bukan jaminan. LHDN melihat fakta sebenar setiap tahun, dan setiap kes berbeza. Kami pengendali homestay, bukan ejen cukai. Apa yang kami boleh buat ialah menyediakan penyata pemilik bulanan dengan setiap baris lengkap, supaya ejen cukai anda ada asas penuh untuk memutuskan.
Ada juga kawasan kelabu. Pemilik yang serahkan unit kepada pengendali, tidak buat apa-apa, dan terima satu bayaran sebulan: ada ejen cukai berhujah perkhidmatan itu disediakan oleh pengendali, bukan pemilik, maka penerimaan pemilik masih sewa. Itu bukan pandangan majoriti, tetapi ia wujud. Jika pendapatan anda besar, tanya ejen cukai anda sebelum tandatangan perjanjian pengurusan, kerana cara kontrak digubal — pengendali bertindak bagi pihak anda, atau pengendali menyewa daripada anda dan menyewakan semula — mempengaruhi jawapannya.
Apa yang pemilik homestay boleh tolak, dan apa yang tidak?
Di bawah 4(a) prinsipnya: apa-apa kos yang semata-mata dan khusus dikeluarkan untuk menjana pendapatan boleh ditolak. Untuk pemilik homestay, pecahannya lebih kurang begini:
| Boleh ditolak (kos operasi) | Tidak boleh ditolak, atau dirawat berbeza |
|---|---|
| Bahagian atau yuran syarikat pengurusan | Harga belian unit; bahagian prinsipal bayaran pinjaman |
| Pembersihan, dobi, barang guna habis (sabun, tisu, kopi) | Renovasi, tambahan, perabot — perbelanjaan modal, dituntut melalui elaun modal secara berperingkat, bukan sekali gus |
| Air, elektrik, internet, langganan strim | Kos sebelum unit mula ditawarkan untuk sewa (cucian pertama, gambar, iklan pelancaran) |
| Komisen platform yang dipotong Airbnb, Agoda, Booking.com | Bahagian kos untuk malam anda sendiri menginap di unit |
| Yuran penyenggaraan bangunan, kumpulan wang penjelas, cukai pintu, cukai tanah | Denda dan penalti |
| Faedah pinjaman (bukan prinsipal) | Perbelanjaan peribadi yang tiada kaitan dengan penyewaan |
| Pembaikan: lampu, servis penghawa dingin, cat sentuhan | Ganti penghawa dingin atau katil baharu — elaun modal |
| Insurans (tuan rumah, liabiliti awam) | |
| Yuran akaun dan ejen cukai |
Perhatikan baris kedua di sebelah kanan. Ramai pemilik sangka renovasi ditolak penuh pada tahun ia dibayar. Tidak. Renovasi, perabot dan perkakas ialah modal, dituntut berperingkat melalui elaun modal — dan itu juga sebabnya 4(a) lebih baik daripada 4(d): di bawah 4(d) tiada langsung tuntutan berperingkat.
Penyata pemilik sebenar: berapa yang diisytihar dan berapa yang ditolak?
Dalam artikel lain kami dedahkan penyata Disember 2025 seorang pemilik untuk 10 unit di Johor Bahru: hasil kasar RM67,081, bayaran kepada pemilik RM50,311, bahagian pengendali RM16,770. Untuk cukai, bacanya begini:
| Baris | Jumlah (Dis 2025) | Rawatan cukai |
|---|---|---|
| Hasil kasar, platform dan tempahan terus | RM67,081 | Pendapatan kasar pemilik |
| Bahagian pengendali (pengurusan, pembersihan, bekalan, komisen platform) | RM16,770 | Kos boleh ditolak |
| Bayaran kepada pemilik | RM50,311 | Belum pendapatan bercukai anda |
| Tolak: yuran penyenggaraan, cukai pintu, insurans, faedah pinjaman, elaun modal perabot | Angka pemilik sendiri | Potongan dan elaun |
| = Pendapatan larasan bulan itu | RM50,311 tolak baris di atas | Ini yang dijumlahkan untuk setahun |
Baris ketiga yang perlu diingat: "bayaran" dalam penyata pemilik bukan pendapatan bercukai anda, kerana kos anda sendiri belum ditolak. Untuk 10 unit, yuran penyenggaraan, cukai pintu, insurans, faedah pinjaman dan elaun perabot menjadi jumlah yang bermakna. Terlebih isytihar di langkah ini ialah kesilapan tahun pertama yang paling biasa.
Sekarang kadar. Cukai individu pemastautin bersifat progresif. Untuk tahun taksiran 2025 (difailkan 2026) jalur utamanya: RM35,001–50,000 pada 6%, RM50,001–70,000 pada 11%, RM70,001–100,000 pada 19%, RM100,001–400,000 pada 25%. Pendapatan homestay ditambah di atas pendapatan lain anda, jadi jumlah yang sama dikenakan cukai sangat berbeza bergantung sama ada anda ada gaji:
- Contoh A: tiada pendapatan lain, pendapatan larasan homestay RM60,000 setahun. Cukai lebih kurang RM2,600 (RM5,000 pertama dikecualikan, kemudian 1%, 3%, 6% dan 11% mengikut jalur), sebelum pelepasan peribadi.
- Contoh B: pemilik bergaji yang pendapatan bercukainya sudah RM80,000, tambah RM60,000 yang sama. RM20,000 jatuh dalam jalur 19% (RM3,800) dan RM40,000 dalam jalur 25% (RM10,000) — lebih kurang RM13,800.
RM60,000 yang sama; seorang bayar RM2,600 dan seorang lagi RM13,800. Sebab itu pemilik bergaji khususnya perlu tuntut setiap potongan dan jangan langkau elaun modal. Kedua-dua contoh hanya menggambarkan cara kiraan, bukan sebut harga, dan tidak mengambil kira pelepasan individu, pasangan dan anak.
Borang mana yang perlu diisi, dan bila?
- Gaji tambah sewa 4(d) sahaja → Borang BE, tarikh akhir 30 April (e-Filing hingga 15 Mei)
- Ada pendapatan perniagaan 4(a), termasuk homestay yang dikira perniagaan → Borang B, tarikh akhir 30 Jun (e-Filing hingga 15 Julai)
- Unit dipegang melalui Sdn Bhd → Borang C, dalam tempoh tujuh bulan selepas tahun kewangan berakhir
Borang B ada bahagian perniagaan tambahan: perolehan, kos, pendapatan larasan, elaun modal. Penyata pemilik anda ialah kertas kerja untuk bahagian itu — satu sebulan, dua belas setahun — tambah bil anda sendiri untuk yuran penyenggaraan, cukai pintu, insurans dan faedah pinjaman. Simpan rekod tujuh tahun; LHDN boleh meminta.
Cukai pelancongan dan e-Invois, saya kena urus sendiri ke?
Cukai pelancongan (TTx) ialah RM10 setiap bilik setiap malam untuk tetamu bukan warga Malaysia. Airbnb dan Agoda sudah mengutip dan meremitnya sejak 2023; untuk tempahan terus, pengendali yang bertanggungjawab. Untuk unit yang kami uruskan, ini diurus dalam sistem kami; pemilik tidak perlu daftar dengan Kastam sendiri.
e-Invois: kemas kini garis panduan LHDN pada Disember 2025 menaikkan ambang pengecualian daripada RM500,000 kepada perolehan tahunan RM1 juta. Pendapatan homestay kebanyakan pemilik individu jauh daripada angka itu, jadi buat masa ini tiada kewajipan e-Invois. Ambang diukur merentas semua perniagaan atas nama seorang, jadi kalau anda ada perniagaan lain, jumlahkan.
Berapa unit baru berbaloi guna syarikat?
Tiada jawapan tetap, tetapi beberapa angka membantu. Sdn Bhd PKS Malaysia bayar 15% untuk RM150,000 pertama pendapatan bercukai, 17% untuk RM150,001–600,000 dan 24% ke atas untuk TT 2025. Individu sudah berada pada 25% melebihi RM100,000 dan 26% melebihi RM400,000. Jadi apabila pendapatan larasan homestay stabil melebihi RM100,000–150,000 setahun dan anda juga bergaji, kadar syarikat mula jelas lebih rendah.
Syarikat ada kosnya: setiausaha syarikat, audit dan pemfailan cukai beberapa ribu ringgit setahun; keluarkan duit bermakna dividen atau gaji; pindah unit ke syarikat melibatkan duti setem dan mungkin cukai keuntungan harta tanah. Tak berbaloi untuk satu dua unit; berbaloi dikira betul-betul dengan ejen cukai pada lima unit ke atas jika anda mahu kekal dalam perniagaan ini.
Beberapa tahun lepas tak isytihar. Sekarang macam mana?
Realiti dulu: LHDN boleh dapatkan data daripada platform, dan cukai pelancongan yang Airbnb dan Agoda kutip itu sendiri ialah rekod tempahan anda. Tahun yang tak diisytihar dan ditemui bermakna cukai tertunggak tambah penalti yang boleh jadi sebahagian besar daripada cukai yang terkurang bayar.
LHDN ada mekanisme pengakuan sukarela, dan penalti untuk tampil sendiri jauh lebih rendah daripada ditangkap. Keluarkan penyata pemilik atau laporan penyelesaian platform untuk tahun yang tertinggal, kira pendapatan larasan setiap tahun, dan minta ejen cukai memfailkannya sekali gus. Jangan tunggu — setiap tahun menambah penalti dan faedah.
Terus terang: pengurusan tidak bermakna cukai automatik patuh
Kami mahu ini dinyatakan awal supaya tiada siapa anggap serahkan unit kepada pengendali menyelesaikan cukai:
- Kami bukan ejen cukai. Apa yang kami beri ialah penyata pemilik bulanan yang lengkap, ringkasan tahunan, dan prinsip umum dalam artikel ini. Sama ada anda 4(a) atau 4(d), berapa boleh ditolak dan sama ada perlu tubuh syarikat — itu untuk ejen cukai anda sendiri.
- Selepas cukai, pendapatan bersih sebenar lebih rendah daripada penyata pemilik. "RM50,311 untuk 10 unit" dalam artikel kami yang lain ialah sebelum cukai. Pemilik bergaji seperti Contoh B melepaskan lebih kurang satu perlima daripadanya. Apabila anda banding urus sendiri dengan pengurusan, atau sewa jangka panjang dengan homestay, bandingkan angka selepas cukai.
- Tukar daripada sewa jangka panjang ke homestay mengubah identiti cukai anda. BE jadi B, April jadi Jun, "tak boleh tolak perabot" jadi "boleh". Minta ejen cukai semak tahun pertama.
Langkah seterusnya
Jika unit anda masih disewa jangka panjang dan anda sedang timbang untuk tukar ke homestay, masukkan cukai dalam perbandingan: potongan dan elaun perabot di bawah 4(a) selalunya menjadi beza antara "berbaloi" dan "tidak". Kami dedahkan penyata bulanan sebenar dalam artikel ini dan bahas lesen serta peraturan bangunan dalam artikel ini. Untuk tahu berapa unit anda sendiri boleh jana sebulan dan bagaimana rupa penyatanya, tinggalkan butiran di /ownerenquiry — mana-mana kawasan di Johor Bahru, dan Desaru.
Peraturan cukai diringkaskan daripada Ketetapan Umum LHDN 12/2018, jadual kadar individu dan syarikat TT 2025 serta garis panduan e-Invois LHDN yang dikemas kini Disember 2025. Angka penyata daripada laporan pemilik Antlerzone sebenar dengan identiti pemilik dibuang. Dua contoh cukai hanya menggambarkan kiraan dan tidak termasuk pelepasan peribadi. Artikel ini bukan nasihat cukai.