Jawapan ringkas: setakat 2026, tiada satu "lesen homestay" yang boleh anda mohon di Johor Bahru. MOTAC berhenti menerima pendaftaran penginapan jangka pendek (STRA) pada Februari 2020, garis panduan STRA kebangsaan masih di peringkat Kabinet dan belum sampai ke pihak berkuasa tempatan, dan perkara yang benar-benar menentukan sama ada anda boleh beroperasi ialah house rules JMB/MC bangunan anda. Di bawah: tiga lapisan, apa yang perlu disediakan untuk setiap satu, dan cara kami uruskannya untuk lebih 100 unit yang kami kendalikan.
Penafian: ini ringkasan umum setakat Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang. Peraturan lesen, cukai dan bangunan berubah; sahkan dengan MBJB/MBIP, pengurusan bangunan anda atau peguam sebelum anda keluarkan wang.
Perlu lesen ke untuk buat homestay di JB?
Anggap ia tiga pintu. Anda perlu lepasi ketiga-tiganya; lepas satu tak bermakna lepas yang lain:
| Pintu | Siapa yang kawal | Status 2026 | Kalau dilangkau |
|---|---|---|---|
| 1. House rules bangunan | JMB / MC (badan pengurusan bangunan) | Dikuatkuasa sekarang, dan Mahkamah Persekutuan sahkan mereka boleh haramkan penginapan jangka pendek | Kad akses dimatikan, denda, tetamu ditolak di lobi, atau larangan seluruh bangunan |
| 2. Lesen pihak berkuasa tempatan (PBT) | MBJB (bandar JB), MBIP (Iskandar Puteri), MPPG (Pasir Gudang) dan lain-lain | Garis panduan STRA kebangsaan belum berkuat kuasa; tiada lesen homestay kondo di JB untuk dimohon | Bila garis panduan dilaksana, unit tanpa lesen boleh ditutup; buat masa ini penguatkuasaan bergantung pada aduan |
| 3. Pendaftaran persekutuan dan cukai | MOTAC, LHDN (cukai pendapatan), Kastam (cukai pelancongan) | Pendaftaran STRA MOTAC ditutup; pendapatan tetap dikenakan cukai; cukai pelancongan untuk tetamu asing | Cukai tertunggak dan penalti |
Kebanyakan artikel di internet hanya bincang pintu 2 dan 3. Dari pengalaman kami menguruskan lebih 100 unit, bila sesebuah unit tak boleh dijadikan homestay, lapan daripada sepuluh kali puncanya ialah pintu 1.
Masih perlu daftar MySTRA / MOTAC?
Tidak, sebab ia sudah tiada. MOTAC berhenti mendaftar Penginapan Kediaman Jangka Pendek pada 15 Februari 2020. Kalau anda cari "pendaftaran MySTRA" hari ini, kebanyakan hasil carian ialah artikel sekitar 2019.
Apa yang MOTAC masih uruskan ialah Program Pengalaman Homestay Malaysia, iaitu program komuniti di mana pelancong tinggal bersama keluarga tuan rumah di kampung. Kondo yang disenaraikan di Airbnb, Agoda atau Booking.com bukan sebahagian daripada program itu dan tidak boleh didaftarkan di bawahnya.
Ini penting kerana masih ada "ejen lesen" yang caj pemilik untuk "uruskan pendaftaran MOTAC". Pada 2026, pendaftaran itu tidak boleh diperoleh.
Apa itu garis panduan STRA kebangsaan dan bila ia bermula?
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), melalui PLANMalaysia, mula menggubal garis panduan perancangan kebangsaan untuk penginapan kediaman jangka pendek pada awal 2024. Perundingan awam ditutup September 2024. Garis panduan itu kemudian ke Kabinet, kemudian ke Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan, dan selepas itu barulah setiap negeri dan PBT menerima pakai.
Hala tujunya, menurut Menteri Perumahan pada November 2025:
- Meliputi sewaan kediaman kurang daripada enam bulan
- Menetapkan kategori premis kediaman yang boleh digunakan untuk penginapan jangka pendek
- Mewajibkan tuan rumah mendaftar dan mendapatkan lesen daripada PBT
- Menetapkan keperluan keselamatan (kebakaran, pendaftaran tetamu), kawalan tempoh menginap dan kuasa penguatkuasaan
Setakat Oktober 2026, garis panduan ini belum dilaksanakan di Johor Bahru. Secara mudah: MBJB dan MBIP belum ada borang "lesen penginapan jangka pendek kondo" untuk anda isi. Kami semak garis panduan pelesenan semasa MBJB; yang ada ialah untuk menukar rumah kedai kepada hotel bajet, yang tidak terpakai untuk unit kondo.
Jadi langkah yang betul sekarang ialah bersedia, bukan memohon. Bila lesen dibuka, pemilik yang sudah ada pendaftaran SSM, peralatan kebakaran dan rekod tetamu akan jadi yang pertama lulus.
Kenapa peraturan bangunan ialah pintu sebenar?
Pada 2020, Mahkamah Persekutuan memutuskan dalam kes Innab Salil v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation bahawa perbadanan pengurusan boleh meluluskan house rules yang mengharamkan sewaan jangka pendek, dan ini tidak melanggar Seksyen 70(5) Akta Pengurusan Strata 2013. Alasannya: tetamu jangka pendek memegang lesen untuk menduduki, bukan penyewaan, jadi sekatan ke atas by-law yang mengganggu "urusan" petak tidak terpakai.
Maksudnya secara praktikal:
- Walaupun kerajaan nanti keluarkan lesen kepada anda, bangunan anda masih boleh kata tidak.
- House rules diluluskan oleh pemilik di AGM. Kalau cukup ramai pemilik undi menentang penginapan jangka pendek, habis cerita.
- Pengurusan boleh kuatkuasa dengan mematikan kad akses, mengenakan denda atau menolak pendaftaran tetamu. Mereka tak perlu perintah mahkamah.
Di Johor Bahru, ini berlaku jalan demi jalan: dua menara dalam kawasan yang sama, satu alu-alukan homestay dan satu lagi haramkan terus. Sebelum kami ambil unit pemilik, perkara pertama kami buat bukan tengok ubah suai. Kami pergi ke pejabat pengurusan dan tanya empat soalan:
- Ada tak house rules sebut short-term atau daily rental?
- Tetamu perlu didaftarkan? Ada bayaran?
- Ada had kad akses untuk tetamu (bilangan, deposit)?
- Ada usul nak haramkan penginapan jangka pendek pada AGM akan datang?
Dapatkan jawapan sebelum tandatangan perjanjian pengurusan. Kesudahan paling teruk ialah belanja ubah suai, senaraikan unit, dan disuruh berhenti pada bulan pertama.
Apa yang boleh disediakan sekarang?
Semua di bawah tidak bergantung pada bila garis panduan bermula, dan kebanyakannya patut sudah ada:
| Perkara | Perlu sekarang? | Nota |
|---|---|---|
| Pendaftaran perniagaan SSM | Disyorkan kalau anda uruskan beberapa unit sebagai perniagaan | Satu unit yang didiami sendiri dan disewa sekali-sekala boleh tanpa SSM; tiga unit atau lebih dengan pembersih dan resit akan dianggap pendapatan perniagaan, dan SSM memudahkan urusan |
| Cukai pendapatan (LHDN) | Wajib | Pendapatan penginapan jangka pendek dikenakan cukai; pada skala besar, dengan perkhidmatan (pembersihan, daftar masuk), ia pendapatan perniagaan bukan pendapatan sewa |
| Cukai pelancongan (TTx) | Bergantung pada tetamu | RM10 sebilik semalam untuk tetamu bukan warganegara; untuk tempahan melalui Airbnb atau Agoda, platform sudah kutip dan bayar sejak 2023; untuk tempahan terus, pengendali bertanggungjawab |
| Keselamatan kebakaran | Disyorkan | Pemadam api, pengesan asap, papan tanda keluar. Keselamatan ialah teras draf garis panduan; pasang sekarang lebih murah daripada ubah kemudian |
| Rekod identiti tetamu | Disyorkan | Simpan rekod ID setiap tetamu. Draf garis panduan menjangkakannya, dan ia satu-satunya bukti anda bila tetamu rosakkan unit |
| Kebenaran bertulis pengurusan bangunan | Wajib | "Tak ada masalah" secara lisan bukan kebenaran. Dapatkan secara bertulis atau sekurang-kurangnya melalui email |
| Insurans | Disyorkan | Polisi rumah biasa selalunya kecualikan penginapan jangka pendek komersial; tambah endorsemen atau beli perlindungan tuan rumah |
Apa risiko sebenar kalau tak buat?
Jujur: pada 2026 kami belum nampak unit di JB ditutup semata-mata kerana "tiada lesen", sebab lesen itu belum wujud. Masalah datang dari tiga tempat:
- Aduan bangunan. Jiran mengadu bising atau orang asing dalam lif, pengurusan semak house rules, dan satu surat tamatkan semuanya. Ini paling kerap berlaku.
- Cukai. LHDN boleh dapatkan data platform daripada Airbnb dan Agoda. Beberapa tahun tak dilaporkan bermakna cukai tertunggak dan penalti yang boleh jadi sebahagian besar pendapatan tahun itu.
- Kejadian tanpa insurans. Tetamu cedera atau kebakaran, dan syarikat insurans tolak kerana unit digunakan untuk penginapan jangka pendek.
Susunan keutamaan kami untuk pemilik: selesaikan bangunan dulu, kemudian cukai, kemudian insurans, kemudian tunggu lesen.
Syarikat pengurusan akan uruskan semua ini?
Supaya jelas apa yang kami buat dan tak buat:
Kami buat: semak house rules dengan pejabat pengurusan sebelum anda tandatangan; sediakan proses pendaftaran tetamu dengan mereka; jalankan pengesahan identiti eKYC pada setiap tetamu dan simpan rekod; pasang peralatan kebakaran mengikut senarai semak; hantar penyata bulanan yang boleh anda guna untuk cukai; dan, bila lesen PBT dibuka, sediakan dokumen permohonan untuk anda.
Kami tak buat: failkan cukai anda (itu anda atau akauntan anda; kami bekalkan angka); putuskan untuk anda sama ada nak daftar SSM; atau jamin bangunan anda tak akan ubah peraturan (kami tak boleh kawal undian AGM).
Daripada tiga pintu, kami berdiri di hadapan pintu 1, sediakan anda untuk pintu 2, dan beri anda data untuk pintu 3.
Kalau anda nak tahu sama ada bangunan anda benarkan dan berapa unit di situ boleh jana, tinggalkan butiran unit di /ownerenquiry dan kami akan semak house rules sebelum bincang perkongsian hasil. Anda juga boleh baca penyata bulanan sebenar seorang pemilik untuk 10 unit atau bandingkan urus sendiri di Airbnb dengan guna syarikat pengurusan.