Jawapan ringkas: kalau kondo anda di Johor Bahru dijadikan homestay, insurans kebakaran bangunan hanya melindungi struktur, bukan renovasi, perabot atau liabiliti anda kalau tetamu tercedera. Anda perlu polisi pemilik rumah sendiri yang dimaklumkan secara bertulis bahawa unit itu sewa jangka pendek, dengan liabiliti awam yang cukup. AirCover Airbnb hanya untuk tempahan Airbnb.
Ramai pemilik anggap "bangunan dah ada insurans" dan "Airbnb ada AirCover" sudah cukup. Dua-dua betul, tapi dua-dua hanya tutup sebahagian. Di bawah kami pecahkan lapisan demi lapisan, kemudian beri senarai soalan untuk ejen insurans anda.
Penafian: ini maklumat umum, bukan nasihat insurans atau undang-undang. Setiap polisi berbeza; ikut terma polisi anda dan jawapan bertulis syarikat insurans.
Insurans kebakaran bangunan sebenarnya lindung apa?
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) menginsuranskan bangunan, terutamanya terhadap kebakaran. Polisi itu melindungi bangunan itu sendiri: dinding, lantai struktur, harta bersama.
Biasanya ia tidak melindungi:
- Renovasi anda sendiri: siling, kabinet terbina dalam, lantai yang dinaik taraf, penghawa dingin
- Perabot, perkakas elektrik, cadar dan tuala
- Liabiliti anda kalau seseorang tercedera dalam unit atau barang tetamu rosak
- Pendapatan yang hilang semasa unit tak boleh disewa
Jadi "bangunan dah ada insurans" hanya selesaikan lapisan paling bawah untuk pemilik homestay.
Apa jenis insurans rumah yang pemilik boleh beli?
Ada empat jenis biasa di Malaysia:
| Perlindungan | Bayar untuk apa | Perhatian untuk pemilik homestay |
|---|---|---|
| Pemilik rumah (houseowner) / kebakaran | Struktur dan pengubahsuaian tetap yang anda tambah | Bangunan dah lindung struktur; anda lebih kepada renovasi sendiri |
| Isi rumah (householder) | Perabot, perkakas, hiasan | Homestay berperabot penuh, lapisan ini paling praktikal |
| Kerugian sewa | Pendapatan hilang semasa unit tak boleh guna selepas kejadian | Selalunya tambahan; kena tanya |
| Liabiliti awam | Pampasan sah kepada pihak ketiga untuk kecederaan atau kerosakan harta | Tetamu tergelincir di bilik air atau pemanas air rosak, ini lapisannya |
Persatuan Insurans Am Malaysia (PIAM) menyatakan polisi rumah standard biasanya ada had liabiliti awam sekitar RM50,000, dan boleh dinaikkan dengan premium tambahan. Cukup atau tidak untuk unit yang menerima beberapa kumpulan orang asing setiap bulan, itu keputusan anda. Kalau tak cukup, naikkan had atau beli polisi liabiliti awam berasingan.
Polisi rumah sedia ada saya masih sah bila tetamu menginap?
Di sinilah ramai pemilik tersangkut. Kebanyakan polisi rumah standard ditulis untuk rumah diduduki sendiri atau disewa jangka panjang, dan banyak ada pengecualian untuk kegunaan "perniagaan" atau "komersial". Sewa ikut malam boleh dianggap perniagaan oleh syarikat insurans.
Cadangan kami:
- Cari polisi anda dan cari perkataan "business", "commercial", "short-term rental" dan "paying guests"
- Maklumkan ejen atau syarikat insurans secara bertulis bahawa unit itu homestay, dan tanya sama ada dilindungi
- Dapatkan emel atau endorsemen, bukan "rasanya okay" melalui telefon
Akibat paling teruk kalau tak isytihar bukan bayaran kurang, tapi seluruh tuntutan ditolak. Sebab itu insurans ada dalam senarai "disyorkan" dalam panduan lesen homestay Johor Bahru kami.
Airbnb AirCover lindung apa, dan apa yang tidak?
AirCover for Hosts ada dua bahagian, ikut angka yang Airbnb umumkan:
| Bahagian | Had | Perlu tahu |
|---|---|---|
| Host Damage Protection | Sehingga US$3,000,000 | Airbnb sendiri kata bahagian ini bukan polisi insurans |
| Host Liability Insurance | Sehingga US$1,000,000 | Liabiliti kalau tetamu atau pihak ketiga tercedera atau harta mereka rosak |
Angkanya besar, tapi ringkasan terma biasanya menyenaraikan ini sebagai tidak dilindungi:
- Haus dan lusuh biasa: tilam lama, sofa haus, dinding kotor
- Bencana alam seperti banjir dan ribut
- Barang guna habis dan pembersihan biasa selepas check-out
- Wang tunai, barang kemas dan barang berharga seumpamanya
- Kerosakan yang memang sudah ada
Ada juga syarat prosedur. Anda mesti minta bayaran daripada tetamu melalui Airbnb dahulu, dan hanya naikkan kalau mereka enggan. Permintaan biasanya mesti dibuat dalam 14 hari selepas tetamu check-out (lebih awal kalau tetamu seterusnya masuk dahulu). Bukti lemah, tanpa gambar dan resit, susah untuk berjaya.
Paling penting: AirCover hanya untuk tempahan Airbnb. Tetamu dari Booking.com, Agoda atau tempahan terus dalam bulan yang sama tidak termasuk. Semak Pusat Bantuan Airbnb untuk terma yang terpakai di Malaysia.
Bagaimana dengan Booking.com, Agoda dan tempahan terus?
- Booking.com: kebanyakannya membolehkan anda kutip deposit kerosakan sendiri, atau guna program kerosakan mereka untuk kutip bagi pihak anda. Ia juga menyebut perlindungan liabiliti untuk rakan kongsi, tapi itu bukan bayaran untuk kerosakan unit anda. Sahkan dalam extranet apa yang terpakai untuk listing anda.
- Agoda: kami tak jumpa perlindungan kerosakan tuan rumah seperti AirCover dalam bahan awam Agoda untuk tuan rumah.
- Tempahan terus: hanya deposit yang anda kutip.
Jadi untuk unit yang ada di beberapa saluran, satu-satunya perlindungan yang ada pada setiap tempahan ialah deposit dan insurans anda sendiri.
Kalau tetamu tercedera dalam unit, siapa bertanggungjawab?
Unit itu milik anda, peralatan pun milik anda, jadi liabiliti selalunya boleh sampai kepada pemilik: bilik mandi tiada anti-gelincir, pemanas air rosak, pagar balkoni longgar. Inilah gunanya liabiliti awam.
Tempahan Airbnb mungkin ada insurans liabiliti AirCover di belakangnya. Saluran lain bergantung pada liabiliti awam anda sendiri. Kami sebut perkara sama dalam perabot yang paling cepat rosak: perabot yang mencederakan orang boleh jadi liabiliti pemilik.
Apa syarikat pengurusan buat tentang insurans, dan apa yang tidak?
Bahagian yang tak menguntungkan kami, kami tulis terus:
- Kami tak belikan insurans untuk pemilik. Sama seperti yuran penyelenggaraan dan cukai taksiran, insurans ialah kos pemilik sendiri (lihat berapa sebenarnya pemilik dapat).
- Deposit tak cukup untuk kerugian besar. Deposit lalai kami RM200. Satu permukaan meja kaca atau TV yang pecah sudah melebihi itu. Bakinya dituntut daripada platform, daripada insurans, atau ditanggung pemilik.
- Kerosakan yang lambat ditemui susah diletak pada tetamu. Dalam sistem kami, setiap rekod kerosakan mesti nyatakan siapa bayar: pemilik, pelanggan atau insurans. Pilih "pelanggan" mesti dikaitkan dengan satu tempahan, dan hanya tempahan yang check-out dalam 7 hari sebelum tarikh rujukan boleh dipilih. Kerosakan yang ditemui selepas tempoh itu hanya boleh pergi kepada pemilik atau insurans.
Apa yang kami buat: gambar setiap kali tukar tetamu, rekod kerosakan dengan gambar dan resit, tuntutan platform dalam tempoh yang ditetapkan, dan item yang dibayar insurans ditanda berasingan supaya anda ada rekod lengkap untuk tuntutan. Kami tak janji berapa platform akan bayar. Seperti dalam artikel potongan deposit kami, tuntutan kadang-kadang dibayar sebahagian dan kadang-kadang ditolak.
Satu lagi soalan yang patut ditanya kepada mana-mana syarikat pengurusan, termasuk kami, secara bertulis: adakah syarikat ada insurans liabiliti awam sendiri, dan apa skopnya? Klausa 12 dalam 12 klausa perlu semak sebelum tandatangan bercakap tentang perkara ini.
Kalau berlaku kejadian, apa urutannya?
- Ambil gambar dan video sebelum apa-apa dibersihkan: gambar keseluruhan dan dekat, dengan masa
- Maklumkan pihak pengurusan, dan minta laporan kejadian kalau melibatkan kemudahan bangunan
- Buat laporan polis untuk kecurian atau pecah masuk; kebanyakan polisi memerlukannya
- Tuntut di platform dalam tempohnya: untuk Airbnb, biasanya 14 hari selepas check-out
- Maklumkan syarikat insurans segera; banyak polisi ada tempoh notis dan notis lewat boleh ditolak, jadi semak polisi anda
- Simpan semua dokumen: sebut harga baiki, invois, resit
Tujuh soalan untuk ejen insurans anda
| # | Soalan | Jawapan yang anda mahu |
|---|---|---|
| 1 | Unit ini dilindungi bila dijadikan sewa jangka pendek / homestay? | Pengesahan bertulis atau endorsemen |
| 2 | Renovasi dan perabot perlu diisytihar berasingan? Jumlah diinsuranskan dikira bagaimana? | Nilai ganti baharu, bukan nilai terpakai |
| 3 | Berapa had liabiliti awam, dan boleh naik sampai berapa? | Pilihan melebihi RM50,000 |
| 4 | Kerosakan sengaja oleh tetamu dilindungi? | Selalunya tidak; tahu awal |
| 5 | Banjir dan air bocor ke unit bawah dilindungi? | Banjir selalunya tambahan |
| 6 | Ada tambahan kerugian sewa? | Pendapatan semasa unit tak boleh guna |
| 7 | Berapa hari tempoh maklumkan tuntutan? | Masukkan dalam senarai semak kejadian |
Langkah seterusnya
Apa yang diinsuranskan, dan berapa banyak, ialah keputusan pemilik. Kalau unit anda diurus oleh kami, bila berlaku kejadian kami sediakan gambar, resit dan garis masa yang anda perlukan untuk menuntut. Untuk tahu cara pengurusan kami, tinggalkan nota di /ownerenquiry.