Jawapan ringkas: dalam perjanjian pengurusan homestay, baris yang menentukan berapa anda dapat — dan sama ada anda boleh ambil balik unit dengan bersih — bukan "berapa peratus". Ia sebelas klausa yang lain: siapa lulus perbelanjaan, siapa pemilik listing Airbnb, apa jadi pada tempahan yang sudah ada dalam kalendar bila anda keluar, syarat deposit dipulangkan, dan sama ada tarikh penyata dan bayaran ditulis tetap. Di bawah, setiap klausa diberi ayat adil dan ayat bahaya sebelah-menyebelah.
Kenapa "peratus" ialah klausa paling tidak penting?
Sebab itulah satu klausa yang setiap syarikat sukarela sebut, dan yang paling senang anda bandingkan dalam sepuluh saat. Tempat pemilik betul-betul rugi ialah perkara yang tiada siapa terfikir nak tanya: definisi "perbelanjaan", syarat keluar, dan siapa pemilik listing.
Kami menguruskan lebih 100 unit di Johor Bahru dan Desaru. Kami pernah baca kontrak yang pemilik bawa bila mereka pindah dari syarikat lain, dan kami tulis kontrak kami sendiri. 12 klausa di bawah ialah apa yang kami rasa setiap pemilik patut semak baris demi baris — terhadap kontrak mana-mana syarikat, termasuk kami.
Cara tiga pelan pembahagian yang biasa dikira, dan mana satu lebih untung, ada dalam artikel berasingan dengan kiraan penuh: 90% hasil vs 80% atau 70% untung bersih. Artikel ini hanya tentang ayat dalam kontrak.
12 klausa sekali pandang: ayat adil vs ayat bahaya
| # | Klausa | Ayat adil | Ayat bahaya |
|---|---|---|---|
| 1 | Asas pembahagian | Nyatakan "hasil kasar" atau "untung bersih" dan takrifkan kedua-duanya | "80% kepada pemilik" tanpa sebut 80% daripada apa |
| 2 | Definisi perbelanjaan | Senaraikan setiap item; sebut sama ada komisen platform dikira; cuci ikut setiap checkout atau pakej bulanan | "Semua perbelanjaan berkaitan operasi" dalam satu baris |
| 3 | Kelulusan perbelanjaan | Baik pulih melebihi jumlah tertentu (contoh RM300) perlu kebenaran pemilik, kecuali kecemasan | Syarikat putuskan baik pulih tanpa had |
| 4 | Bulan rugi | Nyatakan apa jadi bila perbelanjaan melebihi hasil | Tidak disebut (jurang paling biasa dalam pelan untung bersih) |
| 5 | Penyata dan bayaran | Penyata pada tarikh tetap setiap bulan, baris demi baris; bayaran pada tarikh tetap | "Laporan berkala" |
| 6 | Listing dan ulasan | Listing di akaun Airbnb/Agoda pemilik, atau diserahkan semasa keluar | Listing milik syarikat; ulasan jadi kosong bila anda keluar |
| 7 | Keluar dan tempahan sedia ada | Syarikat dapat komisen untuk penginapan sebelum tarikh keluar; tempahan selepas itu dibatalkan atas kos syarikat atau dipindahkan, tiada komisen lagi | Syarikat terus urus dan caj komisen untuk setiap tempahan "diterima" sebelum tarikh keluar |
| 8 | Tempoh dan notis | Tiada tempoh tetap dengan notis dua bulan, atau tempoh tetap dengan syarat keluar ditulis jelas | Pembaharuan automatik tiga tahun, penalti keluar awal beberapa bulan yuran |
| 9 | Deposit pemilik | Jumlah, syarat pulangan, dan apa dikira "keluar awal" (jual unit dikira?) | "Dipulangkan tertakluk kepada keadaan" |
| 10 | Kegunaan sendiri pemilik | Bilangan malam setahun, tempoh notis, cuci dicaj ikut kos | Tidak disebut, atau pemilik perlu "tempah" unit sendiri pada harga pasaran |
| 11 | Lesen, bangunan dan denda | Siapa uruskan JMB/MC, siapa bayar denda, apa jadi jika bangunan haramkan penginapan pendek | Semua atas pemilik, tetapi syarikat tiada kewajipan memberi amaran |
| 12 | Insurans dan kerosakan | Kerosakan tetamu diambil dari deposit tetamu dahulu, dengan gambar; lebihan ditentukan jelas | "Haus dan lusuh biasa" tidak ditakrif; semua kerosakan atas pemilik |
Sekarang satu per satu, dan kenapa versi adil itu adil.
Klausa 1–2: kenapa asas dan perbelanjaan mesti ditakrif perkataan demi perkataan?
"80% kepada pemilik" boleh berbeza beberapa ratus ringgit sebulan antara dua syarikat. Satu kira komisen platform Airbnb sebagai perbelanjaan, satu lagi tidak. Satu caj cuci setiap checkout, satu lagi pakej bulanan. 80% yang sama, wang masuk poket berbeza.
Kontrak patut ada perenggan definisi: hasil kasar = caj bilik diterima dari semua platform (nyatakan sama ada yuran cuci termasuk atau tidak); perbelanjaan = senarai item: cuci, utiliti, internet, barang guna habis, komisen platform, baik pulih, tukar kunci dan pintu pintar. Yang disenaraikan dikira; yang tidak disenaraikan tidak boleh ditolak.
Tiga pelan kami sendiri ada jadual penuh dalam artikel pelan: pelan 90% hasil, semua perbelanjaan dibayar pemilik; pelan 80% dan 70% untung bersih, perbelanjaan ditolak dari hasil dahulu, kemudian dibahagi. Kontrak syarikat mana pun yang anda pegang, cari perenggan definisi dahulu. Kalau tiada, itulah perkara pertama perlu ditambah.
Klausa 3–4: siapa lulus perbelanjaan, dan apa jadi pada bulan rugi?
Had kelulusan. Tukar kepala shower RM60 tak perlu kebenaran anda. Tukar kompresor penghawa dingin RM2,000 patut perlu. Kontrak yang adil sebut satu angka: "baik pulih melebihi RM300 setiap item memerlukan kebenaran bertulis pemilik, kecuali kecemasan (kebocoran air, bekalan elektrik terputus, kunci rosak)". Tanpa klausa ini, pelan untung bersih jadi syarikat belanja duit anda tanpa tanya.
Bulan rugi. Jurang paling kerap tertinggal dalam pelan untung bersih. Bulan lengang: hasil RM1,200, perbelanjaan RM1,500 — siapa tanggung RM300? Tiga jawapan munasabah: tolak dari hasil bulan depan, pemilik tambah, atau syarikat serap. Mana-mana pun boleh, tetapi mesti ditulis. Kalau tidak, bulan rugi pertama ialah pertikaian pertama.
Klausa 5: tarikh berapa penyata sampai, tarikh berapa duit masuk?
"Laporan berkala" bukan klausa, itu basa-basi. Kontrak patut tetapkan: tarikh dalam bulan penyata bulan sebelumnya dikeluarkan; penyata itu baris demi baris (setiap tempahan, platform mana, kasar, potongan, bersih); tarikh bayaran dibuat; dan platform mana bayar lewat (Agoda dan Booking.com selesaikan bulanan; Airbnb bayar selepas check-out).
Amalan kami ada dalam berapa pemilik sebenarnya dapat: satu penyata sebulan, setiap baris, ditanda diterima atau belum, dan portal pemilik boleh dibuka bila-bila hari. Sebelum tandatangan di mana-mana, minta satu penyata pemilik sebenar yang nama dibuang dari syarikat itu. Kalau mereka tak dapat tunjukkan, tanya diri kenapa.
Klausa 6: siapa pemilik listing Airbnb dan ulasannya? Perangkap yang kebanyakan pemilik sedar terlambat
Listing Airbnb dengan sejarah dua tahun dan 80 ulasan baik ialah aset dengan sendirinya. Soalannya: akaun siapa listing itu?
Kalau ia di akaun syarikat pengurusan, listing itu tidak ikut anda keluar. Ulasan kembali kosong, dan beberapa bulan pertama listing baharu rugi dari segi penampilan dan harga. Ini bukan syarikat tertentu yang jahat; ini cara Airbnb dan Agoda berfungsi. Akaun memiliki listing.
Dua cara adil untuk tulis: pertama, listing dibuka di akaun pemilik sendiri dan syarikat uruskan sebagai co-host; kedua, listing di akaun syarikat tetapi kontrak mewajibkan syarikat, semasa keluar, serahkan kandungan listing, gambar dan data harga, dan tidak terus ambil tetamu di listing itu selepas pemilik keluar. Cara kedua tidak membenarkan ulasan ikut anda, tetapi sekurang-kurangnya unit anda tidak kekal hidup di akaun orang lain selepas anda pergi.
Untuk klausa ini kami perlu jujur: kebanyakan unit yang kami urus beroperasi di bawah akaun syarikat yang disatukan, kerana satu akaun untuk seratus unit itulah yang membolehkan harga seragam, balasan seragam dan hubungan dengan platform. Itu baik untuk operasi dan kurang baik untuk pemilik yang mahu keluar. Jadi nasihat kami, dengan siapa pun anda tandatangan: masukkan "apa jadi pada listing semasa keluar" dalam kontrak. Jangan tinggalkan secara lisan.
Klausa 7–8: bila anda keluar, apa jadi pada tempahan dalam kalendar?
Ini berkait dengan klausa 6. Katakan anda beri notis bulan Mac, berkuat kuasa Mei, tetapi kalendar sudah ada tempahan Jun, Julai dan Ogos. Siapa layan tetamu itu? Siapa dapat bayaran?
Ayat adil: penginapan dengan check-in sebelum tarikh keluar dilayan dan dikenakan komisen seperti biasa; tempahan selepas tarikh keluar sama ada dibatalkan oleh syarikat atas kos sendiri (termasuk penalti platform) atau dipindahkan bersama butiran tetamu kepada pemilik atau syarikat seterusnya, tanpa komisen lagi.
Ayat bahaya: "syarikat berhak terus mengurus dan mengenakan yurannya ke atas semua tempahan yang diterima dalam tempoh perjanjian" — maksudnya selepas anda keluar, syarikat masih ambil bahagian dari pendapatan unit anda berbulan-bulan.
Tempoh dan notis. Panduan pengurusan Airbnb dari Amerika dan Australia hampir sebulat suara: elakkan tempoh panjang dengan penalti berat. Daripada tiga pelan kami, pelan 80% dan 70% tiada tempoh tetap dan notis dua bulan; pelan 90% ialah tempoh tiga tahun, dan keluar awal melucuthakkan deposit RM5,000 — mengikut ukuran panduan itu, ia dalam lajur bahaya. Kami tidak akan hiaskannya. Logik pelan 90% ialah syarikat hanya ambil 10%, dan tiga tahun ialah cara usaha awal disebarkan. Kalau ada kemungkinan anda akan jual, duduk sendiri, atau tukar ke sewa jangka panjang dalam tiga tahun, jangan tandatangan pelan 90%; ambil pelan 80%.
Klausa 9: syarat apa deposit dipulangkan, dan jual unit dikira "keluar awal"?
Klausa deposit perlu tiga perkara: jumlah, syarat pulangan, dan apa dikira keluar awal.
Yang ketiga paling kerap tiada. Anda jual unit selepas dua tahun dan pemilik baharu tak mahu homestay — adakah itu pelanggaran? Ayat adil menyenaraikan penjualan unit, pemilik duduk sendiri, dan bangunan mengharamkan penginapan pendek sebagai keluar tanpa pelanggaran, dengan deposit dipulangkan penuh atau pro rata. Kalau tidak disenaraikan, bacaan lalai ialah pelanggaran.
Satu lagi perbezaan: deposit pemilik (yang anda bayar kepada syarikat) dan deposit tetamu (yang tetamu bayar untuk kerosakan) ialah dua jumlah berbeza; jangan biar satu klausa kaburkan keduanya. Cara deposit tetamu diuruskan ada dalam artikel tetamu bermasalah: potongan disertakan gambar dan resit.
Klausa 10: anda perlu "tempah" unit sendiri?
Ramai pemilik tak terfikir sampai Hari Raya atau Tahun Baru Cina pertama mereka nak balik — dan dapati kalendar penuh, atau syarikat kata "tempah pada harga pasaran".
Ayat adil: pemilik dapat beberapa malam setahun (14 malam biasa), beri notis 30 hari, dan syarikat tutup kalendar; tiada caj bilik, tetapi cuci checkout dicaj ikut kos sebab tukang cuci memang datang. Sama ada tarikh puncak (Krismas, Tahun Baru, cuti sekolah) perlu notis lebih lama pun boleh dimasukkan.
Kontrak tanpa klausa ini telah senyap-senyap ambil keseluruhan kegunaan unit anda.
Klausa 11: lesen, peraturan bangunan dan denda — siapa bertanggungjawab?
Kedudukan lesen di Johor Bahru ada dalam artikel lesen: MySTRA sudah tiada, pelesenan majlis masih dalam proses, dan badan yang betul-betul menentukan ialah bangunan anda. Jadi kontrak patut sebut:
- siapa uruskan JMB/MC, daftar tetamu dan kendalikan aduan;
- bila bangunan keluarkan denda (tetamu parkir salah, bising, lebih penghuni), siapa bayar — munasabahnya, deposit tetamu dahulu, dan apa yang tak dapat dituntut ikut siapa yang bersalah;
- apa jadi kalau AGM undi haramkan penginapan pendek — ini patut jadi keluar tanpa pelanggaran.
Ayat bahaya ialah "pemilik hendaklah memastikan unit boleh digunakan secara sah untuk penginapan jangka pendek" dan tiada apa lagi: semuanya jatuh atas anda, dan syarikat tiada kewajipan beritahu AGM akan datang.
Klausa 12: bila tetamu rosakkan sesuatu, siapa bayar?
Tiga lapisan, mengikut urutan: deposit tetamu, kemudian perlindungan platform (AirCover Airbnb wujud, tetapi tidak bayar semuanya), dan barulah pemilik atau syarikat.
Dua istilah mesti ditakrif: haus dan lusuh biasa (cadar lusuh, calar ringan di dinding) ialah tanggungan pemilik dan tidak boleh dicaj kepada tetamu; kerosakan (meja hangus, pintu kaca pecah) diambil dari deposit tetamu dengan gambar. Kontrak patut mewajibkan syarikat periksa dan ambil gambar selepas setiap checkout; kalau tidak, tiada bukti bila tuntutan diperlukan.
Dan tanya satu lagi soalan: adakah syarikat ada insurans liabiliti awam? Kalau tetamu cedera dalam unit, siapa jawab? Kebanyakan pemilik tak pernah tanya.
Apa buat dengan 12 klausa ini sebelum tandatangan?
Fotokopi kontrak dan cari setiap satu daripada 12. Yang jumpa, semak sama ada ia berbunyi macam lajur adil atau lajur bahaya. Yang tak jumpa, minta ditambah sebelum tandatangan. Syarikat yang sanggup tulis semua 12 bukan semestinya paling murah, tetapi bila ada masalah anda ada ayat untuk ditunjuk.
Kontrak kami sendiri pun tidak sempurna pada setiap baris — klausa 6 dan tempoh tiga tahun pelan 90% ialah dua yang kami sudah terus terang di atas. Tetapi 12 klausa itu kami boleh jawab semuanya. Kalau anda nak bandingkan kontrak kami dengan senarai ini, tinggalkan butiran unit di /ownerenquiry dan kami hantar pelan dan terma kontrak sekali, di mana pun unit anda di Johor Bahru, atau Desaru.
Ini senarai semak dari pengalaman operasi, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam baca kontrak sebelum tandatangan, terutama klausa deposit, keluar dan liabiliti; peraturan lesen dan cukai tertakluk kepada pengumuman semasa majlis tempatan dan LHDN.