Jawapan ringkas: pengurusan homestay bermaksud sebuah syarikat uruskan penyenaraian, harga, tetamu, pembersihan dan pembaikan untuk satu bahagian pendapatan, dan sebuah kondo di Johor Bahru di lokasi yang baik boleh mengutip lebih RM6,000 kasar dalam bulan puncak, dengan kira-kira RM5,000 sampai ke tangan pemilik; pada musim sepi ia jatuh ke bawah separuh daripada itu. Ini bukan unjuran. Ini penyata bulanan sebenar salah seorang pemilik kami: 10 unit, Disember 2025, RM67,081 kasar, RM50,311 kepada pemilik, RM5,031 seunit. Di bawah ialah penyata itu dibuka satu persatu, termasuk rupa bulan-bulan sepi.
Berapa homestay di Johor Bahru jana dalam sebulan?
Mula dengan keseluruhan pasaran, kemudian angka kami, supaya anda boleh nilai sama ada angka kami bagus atau biasa-biasa.
Data pihak ketiga untuk sewa jangka pendek meletakkan Johor Bahru pada lebih 7,000 penyenaraian aktif, kira-kira 43% kadar penginapan purata dan kira-kira RM266 kadar semalam purata, iaitu lebih kurang RM3,500 kasar sebulan untuk unit biasa. Itu purata semua orang, termasuk penyenaraian dengan gambar kabur, hos yang balas mesej tiga hari sekali, dan hanya satu platform.
Sekarang angka kami:
| Disember 2025 (10 unit) | Seunit | |
|---|---|---|
| Kutipan kasar (platform + tempahan terus) | RM67,081 | RM6,708 |
| Dibayar kepada pemilik | RM50,311 | RM5,031 |
| Bahagian pengurusan | RM16,770 | RM1,677 |
10 unit itu di KSL Desplanade dan Paragon Suite, kedua-duanya di pusat bandar. Disember ialah cuti sekolah Singapura dan Krismas, bulan paling kuat dalam setahun, jadi anggap ini sebagai siling, bukan purata.
Pemilik yang sama pada Jun 2026 (juga cuti sekolah, lebih lemah daripada Disember, 8 unit beroperasi ketika itu): RM50,425 kasar, RM39,000 kepada pemilik, RM6,303 kasar dan RM4,875 ke tangan seunit.
Kenapa unit yang sama jana jauh lebih banyak bila diuruskan berbanding urus sendiri?
Purata pasaran RM3,500 kasar; unit pemilik ini RM6,700 pada puncak dan RM6,300 pada puncak kedua. Jurangnya bukan kadar semalam yang lebih tinggi. Ia kadar penginapan.
Beberapa unit kami ditempah setiap malam selama lima bulan berturut-turut antara April dan Ogos 2026 (satu Premier Room di Paragon Suite: 30/30, 31/31, 30/30, 31/31, 31/31). Kadar penginapan begini datang daripada tiga perkara:
- Disenaraikan di Agoda, Airbnb, Booking.com, Trip.com, Expedia dan tempahan terus kami sekali gus, dalam satu kalendar yang diselaraskan. Pemilik yang urus sendiri biasanya senarai di Airbnb sahaja, yang di Johor Bahru bermakna melepaskan ramai tetamu yang mencari di Agoda, Booking.com dan Trip.com.
- Harga dinamik: kadar naik sendiri pada malam Jumaat dan Sabtu, cuti panjang dan cuti sekolah Singapura, dan turun pada hari biasa untuk isi kekosongan.
- Kelajuan balas: tetamu yang tanya "ada bilik malam ni?" dan tak dapat jawapan dalam 30 minit sudah tempah tempat lain. WhatsApp kami dijawab sistem yang uruskan soalan daftar masuk sendiri.
Sejauh mana musim sepi jatuh?
Terus terang. Homestay Johor Bahru turun naik dengan ketara sepanjang tahun:
- Puncak: Disember dan Jun (cuti sekolah Singapura), Tahun Baru Cina, cuti sekolah Malaysia, hujung minggu panjang
- Sepi: pertengahan Januari hingga awal Februari (sebelum Tahun Baru Cina), Mac hingga April, September hingga Oktober
Penyata musim sepi sebenar pemilik yang sama: November 2025 RM23,877 (10 unit, RM2,388 setiap satu), Februari 2026 RM31,822 (RM3,182 setiap satu), Mei 2026 RM25,692 (RM2,569 setiap satu). Jadi musim sepi berjalan pada kira-kira 40-50% daripada puncak. Bila kira pulangan tahunan, puratakan puncak dan sepi; jangan darab Disember dengan dua belas. Apa pemilik boleh dan tak boleh buat tentang bulan sepi ada dalam artikel musim sepi kami.
Apa sebenarnya termasuk dalam pengurusan homestay?
"Pengurusan penuh" ialah satu frasa, bukan senarai. Sebelum banding mana-mana dua pengurus, letak jawapan mereka dalam jadual seperti ini. Begini kerja dibahagikan dalam pelan kami:
| Kerja | Siapa buat | Siapa bayar |
|---|---|---|
| Penyenaraian di Agoda, Airbnb, Booking.com, Trip.com, Expedia dan tempahan terus, satu kalendar diselaraskan | Pengurus | Komisen platform ditolak daripada tempahan |
| Harga setiap malam (hujung minggu, cuti panjang, cuti sekolah Singapura, malam kosong) | Pengurus | Termasuk dalam bahagian pengurusan |
| Mesej tetamu, arahan daftar masuk, kod pintu untuk setiap tempahan | Pengurus | Termasuk dalam bahagian pengurusan |
| Pembersihan dan dobi selepas setiap check-out | Pengurus aturkan | Perbelanjaan unit (pemilik bagi pelan 90%, ditolak daripada kutipan bagi pelan 80% dan 70%) |
| Elektrik, air, internet | Bil atas unit | Perbelanjaan unit, peraturan sama seperti pembersihan |
| Hantar juruteknik bila barang rosak | Pengurus | Kos pembaikan milik unit; barang besar (kompresor aircond, pemanas air) pemilik bayar |
| Deposit tetamu dan tuntutan kerosakan | Pengurus | Ditolak daripada deposit tetamu; selebihnya lihat artikel insurans kami |
| Penyata pemilik bulanan dan portal pemilik | Pengurus | Termasuk dalam bahagian pengurusan |
| Perabot, cukai taksiran, yuran penyelenggaraan, insurans hartanah | Pemilik | Pemilik |
Dua baris dalam senarai ini paling kerap mengejutkan pemilik: siapa bayar pembersihan, dan apa jadi bila kerosakan melebihi deposit tetamu. Minta setiap pengurus, termasuk kami, jawab kedua-duanya secara bertulis.
Berapa yuran pengurusan homestay di Johor Bahru?
Data pihak ketiga Airbtics meletakkan pengurus Airbnb Johor Bahru pada kira-kira 10-15% pendapatan sewa untuk servis separa, 20-30% untuk servis penuh, dan sehingga 40-45% di hujung premium. Angka ini tidak boleh dibanding terus antara satu sama lain, atau dengan pelan kami, sehingga anda semak tiga perkara:
- Peratus daripada apa? Bahagian daripada kutipan kasar dan bahagian daripada untung bersih (selepas pembersihan, utiliti dan yuran platform) ialah asas yang sangat berbeza. 20% daripada untung bersih boleh lebih murah daripada 10% kasar campur semua perbelanjaan.
- Sebelum atau selepas diskaun, bayaran balik dan komisen platform? Tempahan yang sama boleh dikira tiga cara. Penyata yang baik tunjuk nombor yang peratus itu dikenakan; artikel kami tentang cara semak penyata pengurusan terangkan langkahnya.
- Siapa bayar pembersihan dan utiliti? Dalam pelan "10%" di mana pemilik bayar semua perbelanjaan, kos sebenar pemilik untuk jalankan unit jauh lebih tinggi daripada 10%.
Pelan kami sendiri ada kedua-dua asas: pelan 90% ialah bahagian kasar dengan pemilik bayar perbelanjaan; pelan 80% dan 70% berkongsi untung bersih selepas perbelanjaan. Contoh di bawah tunjuk kenapa peratus yang nampak paling murah tidak semestinya pelan yang bayar paling banyak. Perbandingan penuh di pelan 90% hasil vs 80% untung bersih, dan sudut kontrak di 12 klausa perlu semak sebelum tandatangan.
Berapa setiap pelan akan bayar?
Pemilik itu di bawah perjanjian lama. Pemilik baru hari ini pilih antara tiga pelan yang berbeza pada cara pembahagian dikira dan siapa bayar perbelanjaan:
| Pelan | Pembahagian | Siapa bayar perbelanjaan | Deposit | Kontrak |
|---|---|---|---|---|
| 90% | 90% daripada kutipan kasar kepada pemilik | Pemilik bayar pembersihan, utiliti, barang guna habis | RM5,000, dipulangkan selepas 3 tahun | 3 tahun, hangus jika keluar awal |
| 80% | Perbelanjaan ditolak dahulu, 80% daripada untung bersih kepada pemilik | Daripada kutipan | RM5,000, dipulangkan di hujung | Notis 2 bulan |
| 70% | Perbelanjaan ditolak dahulu, 70% daripada untung bersih kepada pemilik | Daripada kutipan | RM1,000, dipulangkan di hujung | Notis 2 bulan |
Ambil unit yang mengutip RM6,000 dalam bulan puncak, dan andaikan perbelanjaan (pembersihan, utiliti, barang guna habis, yuran platform) pada 35%, iaitu RM2,100:
- Pelan 90%: RM6,000 × 90% = RM5,400, kemudian pemilik bayar RM2,100 perbelanjaan, tinggal RM3,300
- Pelan 80%: (RM6,000 − RM2,100) × 80% = RM3,120
- Pelan 70%: (RM6,000 − RM2,100) × 70% = RM2,730
Dalam bulan perbelanjaan rendah pelan 90% bayar paling banyak; dalam bulan perbelanjaan tinggi (pembaikan penghawa dingin, lebih banyak pembersihan pada musim puncak) pelan tolak-perbelanjaan-dahulu lebih stabil. Bila perbelanjaan tepat separuh daripada kutipan, 90% dan 80% bayar sama, dan satu-satunya beza yang tinggal ialah sama ada anda mahu kontrak 3 tahun.
Halaman /ownerenquiry ada kalkulator: tetapkan kutipan dan tahap perbelanjaan anda sendiri dan ketiga-tiga pelan dikemas kini sebelah-menyebelah.
Apa yang pemilik masih perlu bayar?
Dalam setiap pelan, ini kekal dengan pemilik:
- Perabot dan ubah suai: unit mesti boleh didiami sebelum boleh disenaraikan. Untuk unit kosong atau lapuk kami ada pakej yang siapkan sekali gus.
- Cukai taksiran, yuran penyelenggaraan, insurans: sama seperti jika anda tinggal di situ.
- Pembaikan besar: kompresor penghawa dingin, pemanas air - pemilik bayar, kami hantar juruteknik.
- Pembersihan selepas anda menginap sendiri: penginapan pemilik tanpa had dalam setiap pelan, tetapi yuran pembersihan setiap kali itu ditanggung pemilik.
Bila wang masuk?
Satu penyata pemilik sebulan: setiap tempahan, platform mana, kasar, potongan, bersih, baris demi baris. Bayaran platform ada lat (Agoda dan Booking.com selesai bulanan), dan penyata menandakan baris mana sudah diterima dan mana masih menunggu. Pemilik boleh log masuk ke portal pemilik bila-bila masa, bukan hanya hujung bulan.
Unit mana yang berbaloi diserahkan?
Bukan setiap unit patut jadi homestay. Daripada 100 lebih unit kami:
- Bagus: pusat bandar (KSL, Paragon, Southkey, Austin), bangunan tinggi dengan kolam renang dan gim, dalam 20 minit dari tambak, dua bilik tidur atau lebih (keluarga Singapura kumpulan terbesar)
- Sederhana: blok pinggir bandar tanpa kemudahan, studio (kurang pengembara solo, kadar sukar dinaikkan)
- Tidak sesuai: bangunan yang haramkan penginapan pendek, tiada tempat letak kereta, pengawal keselamatan yang tidak bekerjasama dengan pendaftaran tetamu
Desaru ialah pasaran berbeza: tetamu datang bercuti, bukan membeli-belah, jadi hujung minggu dan cuti panjang penuh dan hari biasa kosong. Kiraannya berbeza dan dapat artikelnya sendiri.
Masih fikir sama ada nak serahkan? Bandingkan dengan urus sendiri di urus sendiri Airbnb vs pengurusan homestay, atau baca cara pilih syarikat pengurusan Airbnb di Johor Bahru.
Ada unit di Johor Bahru atau Desaru? Beritahu kami bangunan dan bilangan bilik dan kami akan bandingkan dengan data sebenar dari bangunan atau kawasan yang sama: puncak, sepi, dan berapa setiap satu daripada tiga pelan akan bayar. Tiada apa yang perlu ditandatangani dahulu.
Angka diambil daripada penyata pemilik bulanan sebenar dan rekod tempahan dalam sistem Antlerzone, dengan identiti pemilik dirahsiakan. Purata pasaran daripada laporan Johor Bahru 2026 sebuah platform data sewa jangka pendek pihak ketiga; julat yuran pengurusan daripada senarai pengurus Johor Bahru Airbtics. Contoh pelan ialah ilustrasi, bukan sebut harga. Pendapatan sebenar bergantung pada unit, musim dan kontrak.