Sebaik sahaja kondo di Johor Bahru meluluskan by-law yang melarang sewa jangka pendek melalui resolusi khas, larangan itu mengikat semua pemilik, termasuk yang mengundi menentang. Pemilik ada empat pilihan sebenar: semak sama ada by-law itu diluluskan dengan betul, tukar unit ke sewa jangka panjang, ubah kepada coliving ikut bilik, atau pindahkan perniagaan homestay ke bangunan yang masih membenarkannya. Ini pengiraan untuk setiap satu.
Kami menguruskan lebih 100 unit homestay di Johor Bahru dan Desaru, jadi ini bukan soalan hipotesis bagi kami. Apabila bangunan yang kami beroperasi di dalamnya mengundi untuk melarang penginapan pendek, kami kehilangan unit itu pada hari yang sama dengan pemilik. Artikel ini ialah apa yang kami beritahu pemilik apabila ia berlaku.
Betulkah kondo di Malaysia boleh larang Airbnb dan homestay?
Ya. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, Perbadanan Pengurusan (MC) atau Badan Pengurusan Bersama (JMB) boleh membuat by-law tambahan melalui resolusi khas di mesyuarat agung, dan Mahkamah Persekutuan dalam kes Innab Salil lwn Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation (2020) mengesahkan bahawa by-law yang melarang sewa jangka pendek adalah sah dan mengikat semua pemilik petak.
Tiga perkara yang pemilik selalu salah faham:
| Apa orang sangka | Apa Akta sebenarnya kata |
|---|---|
| "Notis di pondok pengawal dah cukup untuk larang" | Larangan perlu by-law yang diluluskan melalui resolusi khas di AGM atau EGM. Pekeliling atau "house rule" pengurusan yang tak pernah diundi jauh lebih lemah. |
| "Hakmilik saya komersial, mereka tak boleh halang" | Hakmilik komersial atau serviced apartment tidak mengecualikan anda daripada by-law yang sah. Verve Suites sendiri ialah serviced residence. |
| "Paling teruk denda RM200, saya bayar saja" | Had denda di bawah Seksyen 32 ialah RM200 setiap pelanggaran, dan pengurusan boleh kira setiap tempahan sebagai satu pelanggaran, failkan di Tribunal Pengurusan Strata, dan nyahaktifkan kad akses tetamu. Denda itu bahagian paling kecil. |
Resolusi khas memerlukan notis sekurang-kurangnya 21 hari dan tiga perempat undi sah yang dibuang di mesyuarat. Kalau AGM bangunan anda sudah dekat, tempoh 21 hari itu satu-satunya peluang untuk mengatur; selepas undian sudah terlambat.
Artikel ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. By-law, peraturan majlis tempatan dan amalan tribunal berubah; semak dokumen sebenar bangunan anda dan dapatkan nasihat peguam strata sebelum bertindak.
Pilihan 1: Larangan itu sah ke? Minta ini dulu sebelum mengalah
Sebelum anda hias unit lain atau tandatangan sewa jangka panjang, luangkan seminggu untuk dokumen. Minta secara bertulis daripada pejabat pengurusan:
- Teks by-law seperti yang diluluskan, bukan ringkasan dalam kumpulan WhatsApp.
- Minit AGM atau EGM yang menunjukkan resolusi, bilangan undi setuju dan menentang, dan sama ada ia dibentangkan sebagai resolusi khas.
- Notis mesyuarat dan tarikh ia dihantar, untuk semak 21 hari itu.
- Peringkat badan pengurusan: tempoh pemaju, JMB, atau MC. Kuasa membuat peraturan tak sama di setiap peringkat.
Ramai pemilik yang beritahu kami "bangunan kami dah larang", apabila dokumen sampai, rupanya cuma house rule pejabat pengurusan yang tak pernah diundi. Peraturan begitu masih boleh dikuatkuasakan melalui kad akses dan aduan, tetapi ia juga boleh dicabar di Tribunal Pengurusan Strata, yang mendengar pertikaian strata sehingga RM250,000.
Kalau dokumen lengkap dan by-law diluluskan dengan betul, berhenti di sini dan teruskan ke tiga pilihan seterusnya. Melawan by-law yang sah kos lebih tinggi daripada pendapatan unit itu.
Pilihan 2: Tukar ke sewa jangka panjang - pendapatan jatuh ke berapa?
Ini laluan lalai dan paling kurang kerja. Soalannya cuma berapa banyak pendapatan yang anda lepaskan.
Sewa jangka panjang yang diminta di bangunan tempat kami ada unit, daripada senarai semasa di PropertyGuru dan Mudah (Oktober 2026):
| Bangunan | Jenis unit | Sewa jangka panjang diminta (berperabot) |
|---|---|---|
| Paragon Suites @ CIQ | 2 bilik | RM2,300 - RM2,550 sebulan |
| KSL Residence 2 @ Kangkar Tebrau | 2 bilik, 883 - 1,000 kaki persegi | RM2,000 - RM2,400 sebulan |
| Johor Bahru keseluruhan | kondo 2 bilik | RM1,300 - RM2,300 sebulan |
Bandingkan dengan satu-satunya penyata homestay sebenar yang kami boleh terbitkan: seorang pemilik dengan 10 unit di bawah pengurusan kami mendapat hasil kasar RM67,081 pada Disember 2025 dan menerima RM50,311 selepas semua perbelanjaan dan bahagian kami. Itu kira-kira RM5,000 seunit pada bulan puncak. Bulan-bulan luar musim pemilik yang sama diterbitkan dalam artikel pendapatan pemilik kami dan jauh lebih rendah - ini bahagian jujurnya: bina perbandingan setahun anda atas bulan-bulan itu, bukan Disember.
Untuk contoh unit 2 bilik yang digunakan dalam jadual di hujung artikel ini, kami andaikan homestay memberi pemilik bersih RM3,000 - RM4,500 sebulan purata setahun; unit yang sama disewa jangka panjang memberi RM2,000 - RM2,500. Apa yang anda dapat balik untuk perbezaan itu:
- Tiada pembersihan, linen atau barang guna habis.
- Tiada yuran platform (yuran pihak hos Airbnb lebih kurang 3%, atau 15.5% pada model host-only; Agoda dan Booking.com ambil 15 - 18%).
- Tiada yuran pengurusan.
- Satu penyewa untuk ditapis, bukan 100 tetamu setahun.
- Perabot berhenti haus pada kelajuan homestay.
Kalau anda pemilik yang tinggal di Singapura, sewa jangka panjang juga satu-satunya pilihan di mana anda betul-betul boleh biarkan unit itu. Buat perjanjian sewa yang betul, setemkan, ambil deposit dua bulan tambah setengah bulan utiliti, dan ambil gambar semasa serah unit.
Pilihan 3: Coliving ikut bilik - boleh sewa ikut bilik bila homestay tak boleh?
Biasanya boleh, dan ini pilihan yang paling ramai pemilik tak pernah fikir. By-law sewa jangka pendek menyasarkan penginapan yang dikira ikut malam. Sewa bilik untuk enam atau dua belas bulan ialah penyewaan biasa, dan Akta melayan penyewa jangka panjang sama ada mereka sewa seluruh unit atau satu bilik.
Sewa bilik semasa di Johor Bahru daripada senarai iBilik dan Mudah (2026):
| Jenis bilik | Sewa bulanan |
|---|---|
| Bilik utama dengan bilik air, berperabot | RM800 - RM1,700 ikut bangunan |
| Bilik sederhana, bilik air kongsi | RM600 - RM850 |
| Purata sewa bilik seluruh JB (iBilik) | sekitar RM730 |
Unit 3 bilik di One Tebrau atau Dsummit yang disewa sebagai tiga bilik pada RM1,200 + RM800 + RM700 memberi RM2,700, berbanding RM2,000 - RM2,300 untuk seluruh unit kepada satu keluarga. Itu kenaikan 20 - 30% berbanding sewa jangka panjang biasa, dengan penyewa berkontrak 6 - 12 bulan, jadi kebimbangan bangunan tentang "orang asing keluar masuk" tidak timbul.
Perangkapnya, ikut urutan paling kerap kena:
- Sesetengah by-law turut melarang "pembahagian" atau "menyewa kepada orang yang tiada pertalian". Baca by-law untuk perkataan "room", "bed space" atau "lodging". By-law yang hanya melarang sewa jangka pendek tak meliputi coliving; by-law lodging mungkin meliputi.
- Anda sekarang ada tiga penyewa dan tiga set masalah, bukan satu. Utiliti perlu peraturan pembahagian dalam perjanjian, pembersihan kawasan kongsi perlu jadual, dan seorang penyewa bermasalah menjejaskan dua yang lain.
- Dinding pemisah ialah isu berasingan. Menukar ruang tamu kepada bilik keempat ialah renovasi yang perlu kelulusan pengurusan, dan itu biasanya punca pemilik kena masalah, bukan sewa bilik itu sendiri.
Bagi pemilik yang tak mahu buat semua itu, operator coliving di JB biasanya ambil pajakan induk (master lease) atau yuran pengurusan. Ekonominya lebih dekat dengan pengurusan homestay daripada yang anda sangka: operator uruskan cari penyewa, kutipan dan pertukaran, dan anda terima angka tetap atau bersih setiap bulan. Bandingkan yuran operator dengan kenaikan 20 - 30% itu sebelum tandatangan; kalau yuran makan habis kenaikan itu, sewa jangka panjang biasa dengan satu penyewa lebih mudah.
Pilihan 4: Pindahkan homestay ke bangunan yang masih benarkan
Kalau jurang pendapatan lebih penting bagi anda daripada kemudahan, jawapan jujurnya ialah perniagaan homestay tidak mati dengan by-law; ia berpindah. Di Johor Bahru, bangunan terbahagi kepada tiga kumpulan:
| Kumpulan | Bangunan tipikal | Status penginapan pendek |
|---|---|---|
| Dibina atau diposisikan semula untuk penginapan pendek | Serviced suites dekat CIQ, sebahagian Tebrau dan Mount Austin | Dibenarkan, selalunya dengan sistem pendaftaran tetamu |
| Campuran, di bawah tekanan | Kondo lama dengan majoriti pemilik yang menduduki sendiri | Dibenarkan hari ini, tetapi usul larangan muncul hampir setiap AGM |
| Kediaman, didiami pemilik | Strata bertanah, kondo berorientasikan keluarga | Dilarang atau dilarang secara de facto melalui kawalan akses |
Sebelum beli atau sewa unit ganti untuk homestay, buat semakan empat dokumen seperti Pilihan 1 pada bangunan itu, dan tanya satu soalan lagi: berapa peratus unit dimiliki pelabur? Bangunan di mana 70% pemilik ialah pelabur jarang meluluskan larangan, kerana pelabur itulah tiga perempatnya. Bangunan di mana 70% pemilik tinggal sendiri akan luluskan satu akhirnya.
Kos berpindah:
- Perabot dan hiasan lembut jarang boleh dipindah dengan baik; bajetkan untuk ganti 30 - 50% daripadanya.
- Ulasan anda kekal pada senarai lama. Senarai baharu bermula dari sifar, dan dalam artikel perjanjian pengurusan kami terangkan kenapa senarai di bawah akaun syarikat pengurusan juga tak boleh dibawa.
- Dua hingga tiga minggu tanpa pendapatan semasa pertukaran, lebih lama di luar musim.
Pilihan mana paling untung? Satu jadual
Contoh ilustrasi untuk unit 2 bilik berperabot di kondo kawasan Tebrau, asas setahun penuh. Ini angka perancangan yang dibina daripada sewa di atas, bukan sebut harga.
| Laluan | Pendapatan bulanan kepada pemilik (purata setahun) | Kerja untuk anda | Risiko dilarang lagi |
|---|---|---|---|
| Homestay di bangunan sama (kini dilarang) | RM3,000 - RM4,500 | Rendah dengan pengurusan | Sudah dilarang |
| Sewa jangka panjang, seluruh unit | RM2,000 - RM2,500 | Sangat rendah | Tiada |
| Coliving, tiga bilik | RM2,500 - RM3,000 | Sederhana, atau rendah dengan operator | Rendah, kecuali by-law meliputi lodging |
| Homestay di bangunan lain | RM3,000 - RM4,500 tolak kos pindah | Rendah dengan pengurusan | Bergantung pada campuran pemilik bangunan itu |
Jurang antara baris terbaik dan terburuk sekitar RM1,000 - RM2,000 sebulan. Itu wang sebenar, tetapi tidak cukup untuk mewajarkan menjalankan homestay haram di bangunan yang melarangnya, di mana setiap tempahan boleh jadi pelanggaran RM200 berasingan, kad akses boleh dipotong di tengah penginapan, dan tetamu anda berakhir bertengkar dengan pengawal pada tengah malam. Tak pernah berbaloi.
Apa patut buat dalam 21 hari sebelum AGM?
Kalau larangan baru dicadangkan, belum diluluskan, inilah satu-satunya masa pemilik ada kuasa tawar:
- Kira undi. Minta daftar strata daripada pejabat pengurusan; resolusi perlukan tiga perempat undi yang dibuang, jadi kehadiran lebih penting daripada pendapat.
- Tawarkan alternatif yang pemilik-penghuni sebenarnya mahu: peraturan pendaftaran tetamu, had tetamu seunit, deposit yang dipegang pengurusan untuk kerosakan harta bersama, dan penginapan minimum dua malam. Kebanyakan usul larangan didorong oleh satu atau dua unit bermasalah; peraturan pendaftaran menangani itu tanpa mematikan pendapatan semua orang.
- Hadir, atau lantik proksi. Pemilik-pelabur kalah undian ini kerana tak hadir, bukan kerana kalah bilangan.
Kalau unit anda di bawah pengurusan kami dan usul larangan muncul dalam agenda AGM, beritahu kami sebelum mesyuarat. Kami boleh beri rekod pendaftaran tetamu dan peraturan yang kami sudah jalankan (eKYC, had tetamu, deposit, waktu senyap) supaya anda mencadangkan alternatif yang konkrit, bukan sekadar membantah. Tak selalu berjaya, tetapi lebih kerap berjaya daripada berdiam diri.
Apa maknanya kalau unit anda di bawah pengurusan kami
Terus terang tentang bahagian yang buruk untuk kami: kalau bangunan anda melarang penginapan pendek, pengurusan kami ke atas unit itu tamat pada tempahan terakhir yang daftar keluar. Kami kosongkan kalendar, batalkan tempahan akan datang melalui platform, dan serahkan semula unit dengan inventori perabot dan penyata akhir. Apa yang berlaku pada baki tempoh perjanjian pengurusan anda bergantung pada klausa penamatan yang anda tandatangani; artikel 12 klausa perjanjian kami terangkan versi klausa itu yang melindungi pemilik dan yang tidak, jadi baca perjanjian anda sebelum anda memerlukannya.
Kalau anda mahu kekalkan pendapatan, kami akan beritahu bangunan mana yang kami sudah beroperasi tiada usul larangan di atas meja, dan bagaimana prestasi jenis unit anda di sana. Kalau anda lebih suka tukar ke sewa jangka panjang atau coliving, kami boleh tunjukkan orang yang betul untuk itu juga. Apa pun, mulakan di /ownerenquiry dan beritahu kami bangunan mana yang mengundi.