先讲结论： 新山 homestay 里最先坏的是刨花板床架、玻璃桌面、浅色布沙发、没套保护垫的床褥、趟门衣柜、手持花洒套装、最便宜的电热水壶和电饭锅、穿环窗帘、折叠晾衣架，还有没固定住的摆饰。下面讲它们怎么坏、为什么在新山比在自己家坏得快，以及我们布置和维修了 100 多间之后现在改买什么。
为什么 homestay 的家具比自己家坏得快？
自己家的家具只对着一家人，谁都知道哪个抽屉会卡。homestay 的家具每隔几天就换一批陌生人，他们不知道、不在乎，也不会告诉你。有四件事在自己家永远不会发生：
- 翻房。 每次退房，清洁阿姨都要搬椅子、拆床单、用强力清洁剂把每个台面擦一遍，而且要快。一张在家里一周擦两次的桌子，在 homestay 一年要擦两百次。
- 陌生人乱用。 客人坐沙发扶手、踩餐椅去调冷气、把湿毛巾挂在衣柜门上、拖着行李箱在地板上滑。没有一个人是故意的，但全部加起来就是损耗。
- 小问题没人报。 床板第二晚裂了，客人不会告诉你。下一组客人睡到塌下去的床，直接写进评价。
- 气候。 新山全年又热又湿。两组订单之间单位关着门、冷气关掉，湿气直接钻进木头、布料和海绵。
所以 homestay 的家具预算不是一次性的，是一张更换时间表。问题不是「第一天好不好看」，而是「两年陌生人加清洁剂之后还能不能看」。
新山 homestay 里什么最先坏？我们现在改买什么？
这张表是我们布置前给屋主看的。它来自维修团队真正被叫去修的东西，不是家具目录。
| # | 什么坏 | 怎么坏 | 我们现在改买什么 |
|---|---|---|---|
| 1 | 刨花板床架、薄床板 | 床板裂开或滑出来、中间横梁断、床架吱吱响，客人写「床是坏的」 | 实木或金属床架，床板至少 9 公分宽，中间加一支脚，而且不用每个月拿六角匙去锁 |
| 2 | 玻璃餐桌、玻璃茶几 | 角落崩掉、钥匙和包包刮花，万一碎掉就是安全事故 | 实木、夹板贴面板或岩板；有小孩的单位用圆角 |
| 3 | 浅色布沙发 | 污渍两小时翻房根本洗不掉；坐垫套拆不下来 | 可拆、可机洗的中间色套；或一擦就干净的仿皮，屋主储物柜里放一套备用套 |
| 4 | 床褥没套保护垫 | 汗和饮料直接渗进海绵，一个晚上就一辈子有味道 | 每张床第一天就套上防水透气保护垫，单位里放一张备用，阿姨可以换下来洗 |
| 5 | 趟门衣柜 | 门脱轨、镜子裂、客人硬拉把轨道拉弯 | 开门式，或者干脆不要门：一条挂杆加衣架，短租客人其实只用这个 |
| 6 | 塑料软管的手持花洒 | 软管爆裂、挂钩从墙上断掉、花洒头被新山的水垢堵住 | 不锈钢编织软管，能装固定式花洒头就装，手持花洒要用螺丝锁进墙，不是贴上去 |
| 7 | 最便宜的电热水壶、电饭锅 | 发热管坏、盖子裂，晚上十一点水壶坏掉就是一个一星评价 | 中价位不锈钢壶、有自动断电；电饭锅内胆要能拿出来洗；每栋楼仓库放一个备用水壶 |
| 8 | 穿环窗帘加细杆 | 杆中间弯下去、支架从灰泥墙拔出来、布环撕裂 | 天花轨道加遮光层；窗帘剪到不拖地，不然会被吸尘器吸进去 |
| 9 | 折叠晾衣架 | 弯掉、塌掉，然后被留在阳台生锈 | 阳台装壁挂或天花伸缩晾衣绳，不挡清洁的路 |
| 10 | 没固定的摆饰 | 花瓶、相框、台灯被碰倒、打破，有时候直接被拿走 | 件数减少，每一件锁住或黏住；挂画用正规挂钩；台灯要有加重底座 |
两件事值得留意。第一，表上几乎没有一样是贵的。一张床褥保护垫加一套备用沙发套，跟一张床褥的价钱比起来是零头。第二，一半的项目根本不是家具本身的问题，而是清洁阿姨在两小时翻房里做不做得到。一块要专业清洗才去得掉的污渍，下一组客人一定会看到。
马来西亚的气候对 homestay 家具做了什么？
外国的「Airbnb 家具指南」讲硬木框架、讲高性能布料，就是不讲霉。因为写的人不住在一年到头都潮湿的地方。在新山，湿气是家具的隐形杀手，而且专挑两组订单之间关着冷气空着的单位下手。
- 衣柜和抽屉。 关着门的房间里关着门的衣柜，背板会长霉，上一组客人留下的东西也会长霉。我们把衣柜门拆掉或留一条缝，每个密闭柜子放一包除湿剂，阿姨按时换。
- 床褥和沙发。 海绵吸湿。床褥直接放地上或放在不透气的实心床座上，几个月就有味道。我们一律用排骨架，床褥绝不直接压在平台上。
- 木头。 实木桌子和实木门在雨季会膨胀卡住。在这里夹板贴面板比实木稳定，这就是为什么我们不会像外国指南那样一律写「实木」。
- 金属。 阳台上的东西、开着窗旁边的东西，都会生锈。晾衣架和阳台椅最先阵亡。粉末涂层铝合金撑得住，便宜钢材撑不住。
- 冷气。 不是家具，但却是我们处理最多的投诉。没按时保养的冷气会滴水到地板、再滴到下面的家具。要在客人告诉你之前先保养。
如果你是从毛坯开始弄，装修阶段的选择也关系到这些：地板用什么、冷气排水往哪里走、浴室有没有正式的淋浴屏。那部分的钱我们在 新山毛坯公寓改 homestay 要花多少 讲过了。这篇讲的是装修之后摆进去的东西。
屋主应该把钱多花在哪、少花在哪？
老实说，钱要花在客人身体碰到的地方，和坏了会丢订单的地方。
多花：
- 床和床褥。评价写的就是这个。
- 门锁。智能锁一坏，客人半夜被锁在外面，你多跑一趟、多一个差评，有时候还要退钱。
- 冷气和冷气保养。上面讲过了。
- 沙发套系统。不是沙发本身，是套。
- 窗帘。要遮光，轨道要撑得住。
少花：
- 摆饰。三件好的胜过十二件小的，而且十二件小的就是十二个会坏、要抹灰的东西。
- 超过人数上限的餐椅。四张稳的，不要六张摇的。
- 厨房「套装」。客人煮快熟面、热外卖。一个好水壶、一个锅、一个平底锅、一台微波炉、够人数的碗碟，这才是真正的清单。
- 衣柜内部。一条杆、六个衣架。没有人住两晚会把行李全拿出来。
这也是为什么我们不会把每个屋主都推向最高档的配套。一个靠照片卖的单位，钱要放在床、灯光、窗帘和门锁上，不需要一整面住两晚的客人从来不开的定制柜。
交付之后东西坏了怎么办？
家具还是会坏。托管单位和自己管的单位，差别在接下来发生什么。
在我们的单位里，阿姨退房时发现床板断、软管裂、沙发套有污渍，就在当下登记，变成 Handyman 团队的维修工单，严重的话单位会被标记，保护下一组订单。整条链我们在 我们怎么派工 100 多间 homestay 的维修 写过了。这篇要讲的更简单：你买什么，决定这条链要跑多勤。 上面那张表的每一样，都是在我们改规格之前一直重复产生工单的东西。
通过 Magic Touch 布置的单位，保修期内的瑕疵由同一个团队处理，之后交给 Handyman 团队。这篇文章里的规格清单，就是那个团队要求我们改的。
买「酒店级」真的比较贵吗？
就几个项目来说，前期是贵一点。正规床架、天花轨道、编织软管，每一样都比货架上最便宜的那个贵。但放到整个布置来看差别很小，因为 homestay 布置里真正贵的是床褥、沙发、电器和冷气，而这几样我们并没有叫你买顶级货。我们叫你买的是保护垫、可洗的套，和一张保养时间表。
有一样我们给不了：像装修那样一句「N 个月回本」的耐用度数字。我们没有把每个单位的更换成本整理成可以公开的形式，随便报一个数就是编的。我们能说的是，上面那十样东西是维修工单里一直重复出现的，改了规格之后就不再出现了。
还有一点要讲清楚。预算很紧的基础酒店风配套，更换一定比中档配套来得早。如果预算真的紧，就照上面的顺序花，接受摆饰会少一点。东西少，照片照样好看。东西坏，照片救不了。
清单：第一组客人来之前要走一遍的
- 每张床：坐在床角、弹一下，检查中间那支脚，床板要固定住、不能松。
- 每张床褥：保护垫套上，单位里有备用。
- 沙发：套拆下来再装回去一次，确认拆得下、拉链好用。
- 衣柜：门拆掉或开关顺畅；里面有除湿剂。
- 淋浴：软管是编织的、花洒头锁在墙上、地漏通。
- 厨房：水壶烧得开会跳掣；电饭锅内胆拿得出来；每样一个，仓库有备用。
- 窗帘：轨道锁进混凝土或正规膨胀螺丝，不是灰泥；遮光层能完全拉上。
- 阳台：没有会生锈的、没有会折叠的。
- 摆饰：每一件推一下。会动的，固定或拿走。
- 冷气：保养过、排水检查过、遥控器在单位里、屋主储物柜有备用电池。
关于规定与责任：各个公寓的管理处对装修、阳台使用和消防的规定不同，家具造成人身伤害有可能是屋主的责任。定案之前请先查大厦的附例和你的保险。这篇文章写的是我们自己的做法，不构成法律或专业意见。
下一步
如果你在新山有一个单位要布置成短租，上面这套规格就是每个 Magic Touch 配套里内建的做法。把单位资料告诉我们，我们安排上门：/magictouch。