先讲结论： 新山一间毛坯公寓要布置到可以上架做 homestay，用 Magic Touch 的固定价配套，两房最低 RM14,288（酒店风），三房最高 RM72,888（自住级），价格已含设计费、未含 SST。大部分屋主落在 RM14,288 到 RM35,288 这一段，用我们屋主真实的月结来算，旺季约三到七个月回本。下面把四个系列、三种房型的价格表和逐项单价全部摊开。
新山公寓改 homestay，到底要花多少钱？
Google 上搜「新山 装修 预算」，出来的是 Qanvast、Houz 这类通用装修指南：条件公寓标准装修 RM25,000 到 45,000，投资房再加 RM8,000 到 15,000 买基本家具。这些数字是给自己住的人看的，对 homestay 屋主有两个问题。
第一，homestay 不需要自住级的厨房和衣柜，但一定需要自住不会买的东西：智能门锁、能被拍得好看的床头、一套房客用得坏也不心疼的厨具。第二，自住装修没有「回本」这回事，homestay 有——你多花的每一千块，都要从房客的订单里赚回来。
所以我们把价格表按用途分，而不是按风格分。下面这张表是 Magic Touch（Antlerzone 集团自己的装修公司，集团管理的 100 多间单位都是它布置的）商店里现在挂着的配套价，含设计费、未含 SST：
| 系列 | Studio | 两房 | 三房 | 适合谁 |
|---|---|---|---|---|
| 酒店风 Hotel Style | RM14,288 | RM14,288 | RM18,888 | 预算有限、单位本身状况好，只要「干净、能住、能拍」 |
| 经济民宿 Budget Homestay | RM29,288 | RM29,288 | RM45,288 | 想比隔壁好看一点，但不想为软装背太多本钱 |
| 标准民宿 Standard Homestay | RM37,288 | RM35,288 | RM52,288 | 走中高价位、要在照片上赢的单位 |
| 自住级 Own Stay | RM36,288 | RM46,288 | RM72,888 | 自己也会住、或将来要卖的单位 |
四个系列的差别不在「有没有」，在材料等级和软装密度：酒店风是把钱花在床、灯、窗帘和门锁这几样房客真的会碰到的东西上；自住级则是把厨柜、衣柜、地板全部做足。具体包含清单以商店页和上门后的逐项报价单为准，这篇文章只讲价格的逻辑。
为什么 homestay 不该照自住的标准装？
讲一个我们管理 100 多间单位之后很确定的事：房客一晚愿意付多少，跟你的装修花了多少，关系没有屋主想的那么大。
新山全市短租平均房价约 RM266 一晚（第三方数据平台统计）。在同一栋楼，一间 RM14,000 布置的两房和一间 RM45,000 布置的两房，房价差通常是几十块，不是几百块。真正拉开收入的是入住率——照片够不够清楚、回讯息快不快、门锁会不会卡住房客——这些跟装修预算是两回事。
反过来，homestay 有几样自住不会优先的开销，省了会直接影响订单：
| 项目 | 商店单价 | 为什么 homestay 不能省 |
|---|---|---|
| 智能门锁 | RM1,200（民宿配套免费送一把） | 自助入住、不用交钥匙、退房自动换密码 |
| 全屋油漆 | Studio RM1,800 ／ 一房 RM2,200 ／ 两房 RM2,600 ／ 三房 RM3,500 | 照片第一眼就是墙，发黄的墙拍不出来 |
| SPC 地板 | RM7／sqft（人字拼 RM9） | 耐刮、不怕水，房客拖行李箱不心疼 |
| 筒灯 18W | RM80 一盏 | 房间够亮，照片和实际都加分 |
| 淋浴屏 | RM900 | 没有淋浴屏的浴室是差评高发区 |
这几样加起来，一间两房大约 RM8,000 到 10,000，已经是酒店风配套的大半。所以酒店风那 RM14,288 其实没有「省」在哪里，只是把钱全放在房客会用到的地方。
两房单位逐项算，RM14,288 够不够？
拿一间 800 sqft 左右的两房毛坯来算，用商店现在的单价：
| 项目 | 算法 | 金额 |
|---|---|---|
| 全屋油漆（两房） | 固定价 | RM2,600 |
| SPC 4mm 地板 | 800 sqft × RM7 | RM5,600 |
| 地脚线 | 约 150 ft × RM4 | RM600 |
| 筒灯 | 12 盏 × RM80 | RM960 |
| 淋浴屏 | 1 间浴室 | RM900 |
| 智能门锁 | 配套内免费 | RM0 |
| 硬装小计 | RM10,660 |
硬装做完，剩下 RM3,600 左右给床架、床褥、窗帘、基本电器。这就是为什么酒店风配套要求单位本身状况好：如果天花要重做（石膏天花 RM5／sqft，800 sqft 就是 RM4,000）、厨柜要做（上下柜 RM620 到 700 一尺宽，一个 8 尺的厨房就是 RM5,000 以上），那就直接跳到经济民宿那一档，不要硬塞。
定制木工是预算最容易爆的地方：衣柜 RM650 到 750 一尺宽，电视柜 RM350 一尺。一间两房做两个 6 尺衣柜加一个 8 尺电视柜，就是 RM10,000 到 11,000。自住级和酒店风差的四万块，大半在这里。
装修花的钱，几个月能回本？
这才是屋主真正要算的题。我们用一位屋主 10 间新山单位的真实月结来算（完整拆帐在这篇）：2025 年 12 月旺季，10 间毛收 RM67,081，屋主到手 RM50,311，平均一间到手 RM5,031；淡季（2025 年 11 月、2026 年 2 月、5 月）每间毛收掉到 RM2,388 到 3,182，大约是旺季的四到五成。
把旺淡季平均，一间两房一年到手保守抓 RM3,500 一个月。回本月数：
| 配套 | 两房价格 | 旺季月（RM5,031） | 全年平均（RM3,500） |
|---|---|---|---|
| 酒店风 | RM14,288 | 约 3 个月 | 约 4 个月 |
| 经济民宿 | RM29,288 | 约 6 个月 | 约 8.5 个月 |
| 标准民宿 | RM35,288 | 约 7 个月 | 约 10 个月 |
| 自住级 | RM46,288 | 约 9 个月 | 约 13 个月 |
两点要讲清楚。第一，这是示例，用的是我们一位屋主的数字，不是对你单位的保证——你那栋楼的位置、房型、楼层，都会让这个数上下跑。第二，这里算的是「到手」，还没扣你的房贷和管理费。如果单位本来就空着，装修回本的对照组是「零」；如果本来有长租客在付 RM1,800，对照组就是那 RM1,800。
从回本表看，一个对我们生意不见得有利、但要讲的实话是：多花的三万块，不会多赚三万块回来。 从酒店风升到自住级，一晚房价也许多收 RM30 到 50，一个月多 RM600 到 900，三万块的差价要三年多才能靠房价差赚回来。升级配套的理由应该是「这栋楼的房客要这个」或「我自己将来要住」，不该是「贵一点订单会多一点」。
什么时候该做自住级？
有三种情况，我们会直接建议屋主做高一档：
一，大厦本身是中高端。 房客拿 RM400 一晚的预算来，看到 RM14,000 的布置会直接划走；在这种楼，标准民宿是入场券，不是加分项。
二，单位将来要自住或出售。 自住级做的厨柜、衣柜、地板，三年后还在；酒店风的家具三年后大概要换一轮。
三，同一栋楼做好几间。 一套设计、一次采购、每间一个价，单位数多的时候材料成本会降，自住级和标准级的差价会缩小。
反过来，如果单位是第一间、钱是借的、楼是中价位——做酒店风，三四个月回本，用赚到的钱再决定要不要升级，比一开始就压四万块进去安全得多。
付款和时间怎么安排？
Magic Touch 的做法是 30% 订金开工，其余按进度付。软装配套从付订金到交付，网站写的是两到三周；要动湿区、电线、木工的全屋装修则是六到十周，取决于大厦审批（很多楼的管理处要先批装修申请才让材料上楼，这段时间不在装修公司手上）。
交付的时候单位是拍好照片的状态——这点对 homestay 比对自住重要，因为你拿回钥匙那天，照片就能上架，不用再等一个月找人来拍。想接 AntlerHub 做自助入住的，门锁交付那天就接好。
自己买家具会不会比较便宜？
会，而且我们不反对。商店的尺寸计价器和淘宝代购插件可以让你自己拼一份预算，再决定交给我们还是自己下单。自己买省的是中间差价，赔的是时间：一间两房从淘宝下单到全部到齐、装好、摆好，自己做通常要四到六周，还要有人在新山收货。
单位空一个月，在旺季就是 RM5,000 的机会成本。这笔帐自己算，有空的人自己买划算，没空的人交出去划算。
法律和大厦规定要先确认
动到墙、湿区、电线的装修，一定要先向大厦管理处申请，大部分分层大厦会收装修押金、规定施工时间。另外，公寓短租在新山目前没有统一执照，但大厦可以用屋规限制短租——装修之前先确认管理处的立场，这题我们在新山做 homestay 要办什么执照写过。本文只是价格参考，不构成法律或税务意见；装修费用能不能抵扣租金收入的税，请问持牌税务师。
下一步
价格表上的四个系列三种房型，都可以在 Magic Touch 的价格页 看到现在的数字，直接在线上拿一份有编号的报价单。想先知道自己那栋楼做 homestay 一个月能拿多少，再决定装修预算，可以去 /ownerenquiry 试算。