Jawapan ringkas: untuk mengubah kondo kosong di Johor Bahru sehingga boleh disenaraikan sebagai homestay, pakej gaya hotel Magic Touch berharga RM14,288 untuk unit 2 bilik, dan sehingga RM72,888 untuk unit 3 bilik gred duduk sendiri. Harga sudah termasuk yuran reka bentuk, belum termasuk SST. Kebanyakan pemilik jatuh antara RM14,288 dan RM35,288, dan berdasarkan penyata bulanan sebenar pemilik kami, modal itu pulang dalam kira-kira tiga hingga tujuh bulan musim puncak. Di bawah ialah jadual harga penuh, kadar setiap item, dan kiraan pulang modal.
Berapa kos untuk ubah kondo JB menjadi homestay?
Cari "kos renovasi Malaysia" di Google dan muka pertama dipenuhi panduan Qanvast, Houz dan seumpamanya: RM25,000 hingga 45,000 untuk renovasi standard kondo, tambah RM8,000 hingga 15,000 untuk perabot asas jika unit pelaburan. Angka itu ditulis untuk orang yang akan tinggal di unit tersebut, dan ini menimbulkan dua masalah bagi pemilik homestay.
Pertama, homestay tidak perlukan dapur gred duduk sendiri atau almari sepanjang dinding, tetapi ia perlukan benda yang pemilik-penghuni tidak pernah beli: kunci pintu pintar, kepala katil yang cantik dalam gambar, dan peralatan dapur yang tidak menyedihkan bila tetamu pecahkan. Kedua, renovasi rumah sendiri tiada tempoh pulang modal. Homestay ada. Setiap seribu ringgit tambahan mesti dipulangkan daripada tempahan tetamu.
Jadi kami bahagikan senarai harga mengikut tujuan, bukan gaya. Jadual di bawah ialah harga semasa dalam kedai Magic Touch (syarikat renovasi dalam kumpulan Antlerzone, yang menyiapkan lebih 100 unit yang kumpulan uruskan). Termasuk yuran reka bentuk, tidak termasuk SST:
| Siri | Studio | 2 bilik | 3 bilik | Sesuai untuk |
|---|---|---|---|---|
| Hotel Style (gaya hotel) | RM14,288 | RM14,288 | RM18,888 | Bajet ketat, unit masih elok, cukup "bersih, boleh duduk, cantik dalam gambar" |
| Budget Homestay | RM29,288 | RM29,288 | RM45,288 | Mahu nampak lebih baik daripada unit sebelah tanpa pertaruhan besar |
| Standard Homestay | RM37,288 | RM35,288 | RM52,288 | Harga sederhana ke atas, mesti menang pada gambar |
| Own Stay (duduk sendiri) | RM36,288 | RM46,288 | RM72,888 | Pemilik juga akan tinggal, atau rancang untuk jual |
Beza antara empat siri ini ialah gred bahan dan ketumpatan perabot lembut, bukan ada atau tiada. Hotel Style letakkan wang pada katil, lampu, langsir dan kunci: benda yang tetamu benar-benar sentuh. Own Stay buat kabinet dapur, almari dan lantai sepenuhnya. Senarai kandungan sebenar ada pada halaman kedai dan sebut harga berperincian selepas lawatan tapak; artikel ini tentang logik harganya.
Kenapa homestay tidak patut direnovasi mengikut standard duduk sendiri?
Satu perkara yang kami pasti selepas mengurus lebih 100 unit: berapa tetamu bayar semalam jauh kurang kaitannya dengan bajet renovasi berbanding sangkaan pemilik.
Purata kadar penginapan pendek di Johor Bahru kira-kira RM266 semalam (data pasaran pihak ketiga). Dalam bangunan yang sama, unit 2 bilik yang dilengkapi dengan RM14,000 dan satu lagi dengan RM45,000 biasanya berbeza puluhan ringgit semalam, bukan ratusan. Yang membezakan pendapatan ialah kadar penginapan: kejelasan gambar, kelajuan balas mesej, dan sama ada kunci pernah tersekat pada tetamu. Tiada satu pun itu item renovasi.
Sebaliknya, homestay ada beberapa kos yang pemilik-penghuni ketepikan tetapi menjejaskan tempahan terus bila dilangkau:
| Item | Kadar kedai | Kenapa homestay tak boleh langkau |
|---|---|---|
| Kunci pintu pintar | RM1,200 (satu percuma dengan setiap pakej homestay) | Daftar masuk sendiri, tiada serahan kunci, kod bertukar selepas daftar keluar |
| Cat seluruh unit | Studio RM1,800 / 1 bilik RM2,200 / 2 bilik RM2,600 / 3 bilik RM3,500 | Dinding ialah benda pertama dalam setiap gambar; dinding kekuningan tak jadi dalam foto |
| Lantai SPC | RM7 sekaki persegi (herringbone RM9) | Tahan calar dan air; tahan bagasi diheret |
| Lampu downlight 18W | RM80 sebiji | Bilik terang nampak lebih baik dalam gambar dan sebenar |
| Skrin mandian | RM900 | Bilik air tanpa skrin ialah punca ulasan buruk |
Lima item ini sahaja berjumlah kira-kira RM8,000 hingga 10,000 untuk unit 2 bilik, iaitu sebahagian besar pakej gaya hotel. RM14,288 itu bukan "jimat" di mana-mana; ia hanya dibelanjakan sepenuhnya di tempat yang tetamu akan perasan.
Cukupkah RM14,288 untuk 2 bilik, item demi item?
Ambil unit 2 bilik kosong sekitar 800 kaki persegi dan guna kadar semasa kedai:
| Item | Kiraan | Jumlah |
|---|---|---|
| Cat seluruh unit (2 bilik) | harga tetap | RM2,600 |
| Lantai SPC 4mm | 800 kaki persegi × RM7 | RM5,600 |
| Skirting | kira-kira 150 kaki × RM4 | RM600 |
| Downlight | 12 × RM80 | RM960 |
| Skrin mandian | 1 bilik air | RM900 |
| Kunci pintar | termasuk dalam pakej | RM0 |
| Subjumlah kerja keras | RM10,660 |
Selepas kerja keras, tinggal kira-kira RM3,600 untuk rangka katil, tilam, langsir dan peralatan asas. Sebab itulah pakej gaya hotel menganggap unit sudah dalam keadaan baik. Jika siling perlu dibuat semula (siling plaster RM5 sekaki persegi, jadi RM4,000 untuk 800 kaki persegi) atau dapur perlukan kabinet (kabinet atas dan bawah RM620 hingga 700 sekaki lebar, jadi dapur 8 kaki ialah RM5,000 ke atas), terus naik ke Budget Homestay dan jangan paksa muat.
Kerja kayu tempahan ialah tempat bajet paling kerap pecah: almari RM650 hingga 750 sekaki lebar dan konsol TV RM350 sekaki. Dua almari 6 kaki dan satu konsol TV 8 kaki dalam unit 2 bilik sudah RM10,000 hingga 11,000. Kebanyakan jurang empat puluh ribu ringgit antara Hotel Style dan Own Stay duduk di situ.
Berapa bulan untuk pulang modal renovasi?
Inilah soalan yang benar-benar penting bagi pemilik. Kami guna penyata bulanan sebenar seorang pemilik kami untuk 10 unit di Johor Bahru (pecahan penuh dalam artikel ini): pada Disember 2025, musim puncak, 10 unit itu menjana kasar RM67,081 dan pemilik terima RM50,311, purata RM5,031 seunit. Pada bulan lembap (November 2025, Februari dan Mei 2026) kasar seunit jatuh ke RM2,388 hingga 3,182, kira-kira 40 hingga 50 peratus daripada puncak.
Purata musim puncak dan lembap, angka konservatif sepanjang tahun untuk unit 2 bilik ialah kira-kira RM3,500 sebulan di tangan pemilik. Pulang modal:
| Pakej | Harga 2 bilik | Bulan puncak (RM5,031) | Purata tahunan (RM3,500) |
|---|---|---|---|
| Hotel Style | RM14,288 | kira-kira 3 bulan | kira-kira 4 bulan |
| Budget Homestay | RM29,288 | kira-kira 6 bulan | kira-kira 8.5 bulan |
| Standard Homestay | RM35,288 | kira-kira 7 bulan | kira-kira 10 bulan |
| Own Stay | RM46,288 | kira-kira 9 bulan | kira-kira 13 bulan |
Dua perkara perlu jelas. Pertama, ini contoh kiraan menggunakan angka seorang pemilik, bukan jaminan untuk unit anda: bangunan, susun atur dan tingkat semuanya akan mengubahnya. Kedua, ini wang di tangan pemilik sebelum pinjaman perumahan dan yuran penyelenggaraan. Jika unit itu akan kosong sahaja, bandingannya ialah sifar; jika penyewa jangka panjang membayar RM1,800, bandingannya ialah RM1,800 itu.
Jadual pulang modal juga tunjukkan sesuatu yang tidak semestinya baik untuk perniagaan kami, tetapi perlu disebut: tambahan tiga puluh ribu ringgit tidak akan pulangkan tiga puluh ribu tambahan. Naik dari Hotel Style ke Own Stay mungkin menaikkan kadar semalam RM30 hingga 50, iaitu RM600 hingga 900 sebulan, jadi beza harga itu ambil lebih tiga tahun untuk pulang daripada kadar sahaja. Sebab untuk naik satu tingkat sepatutnya "tetamu di bangunan ini jangkakannya" atau "saya akan tinggal di sini satu hari nanti", bukan "lengkapan lebih mahal dapat lebih tempahan".
Bila tingkat Own Stay masuk akal?
Ada tiga situasi di mana kami beritahu pemilik untuk naik satu tingkat:
Satu, bangunan itu sendiri sederhana-atas. Tetamu yang datang dengan bajet RM400 semalam akan terus leret lepas lengkapan RM14,000. Di bangunan begitu, Standard Homestay ialah tiket masuk, bukan bonus.
Dua, unit akan didiami atau dijual kemudian. Kabinet dapur, almari dan lantai gred duduk sendiri masih ada selepas tiga tahun; perabot gaya hotel mungkin perlu diganti menjelang itu.
Tiga, beberapa unit dalam satu bangunan. Satu reka bentuk, satu pusingan perolehan, satu harga seunit: kos bahan turun dengan jumlah dan jurang antara Standard dan Own Stay mengecil.
Sebaliknya juga benar. Jika ini unit pertama anda, wangnya dipinjam dan bangunannya harga sederhana, buat Hotel Style, pulangkan dalam tiga empat bulan, dan putuskan naik taraf dengan wang yang unit itu sudah hasilkan. Itu jauh lebih selamat daripada masukkan RM40,000 pada hari pertama.
Bagaimana pembayaran dan masa diatur?
Magic Touch beroperasi dengan deposit 30 peratus untuk mula, bakinya mengikut pencapaian kerja. Pakej perabot mengambil masa dua hingga tiga minggu dari deposit ke serahan menurut laman web; renovasi penuh yang melibatkan kawasan basah, pendawaian dan kerja kayu mengambil enam hingga sepuluh minggu, bergantung pada kelulusan bangunan. Banyak pejabat pengurusan perlu luluskan permohonan renovasi sebelum bahan naik lif, dan masa menunggu itu bukan di tangan kontraktor.
Unit diserahkan sudah difotografi. Ini lebih penting bagi homestay berbanding rumah sendiri: hari anda dapat kunci semula, gambar boleh terus naik ke senarai, tanpa menunggu sebulan lagi untuk jurugambar. Jika mahu AntlerHub untuk daftar masuk sendiri, kunci disambungkan pada hari serahan.
Lebih murahkah beli perabot sendiri?
Ya, dan kami tidak membantahnya. Kalkulator ikut saiz di kedai dan sambungan pelayar sumber Taobao membolehkan anda bina bajet sendiri, kemudian putuskan sama ada serahkan kepada kami atau pesan sendiri. Buat sendiri jimat margin; kosnya masa. Memesan perabot unit 2 bilik dari Taobao, menunggu semua tiba, memasang dan menyusun biasanya ambil empat hingga enam minggu, dan seseorang mesti berada di Johor Bahru untuk terima penghantaran.
Unit kosong pada musim puncak ialah kira-kira RM5,000 kos peluang sebulan. Kira sendiri: jika ada masa, beli sendiri lebih berbaloi; jika tiada, serahkan lebih berbaloi.
Semak undang-undang dan peraturan bangunan dahulu
Sebarang kerja yang melibatkan dinding, kawasan basah atau pendawaian memerlukan permohonan renovasi kepada pejabat pengurusan dahulu; kebanyakan bangunan strata mengenakan deposit renovasi dan menghadkan waktu kerja. Secara berasingan, penginapan pendek kondo di Johor Bahru belum ada satu lesen tunggal, tetapi bangunan boleh menghadkan sewaan jangka pendek melalui peraturan dalamannya, jadi sahkan pendirian pengurusan sebelum merenovasi. Kami bincangkan dalam lesen homestay Johor Bahru: apa yang sebenarnya perlu. Artikel ini rujukan harga sahaja, bukan nasihat undang-undang atau cukai; sama ada kos renovasi boleh ditolak daripada pendapatan sewa adalah soalan untuk ejen cukai berlesen.
Langkah seterusnya
Keempat-empat siri dan tiga jenis unit ada di halaman harga Magic Touch dengan harga semasa, dan sebut harga bernombor boleh dijana dalam talian. Jika anda lebih suka tahu dahulu berapa bangunan anda boleh hasilkan sebulan sebagai homestay, lalu tetapkan bajet renovasi dari situ, kira di /ownerenquiry.