先讲结论：新山 homestay 有淡季是正常的，不代表你的房子出了问题。真正有用的做法是：淡季日子设「最少住两晚」、给长住的客人折扣、定一个不低于真实成本的底价，再把空档拿来修房子。最容易失败的做法，是把一晚价钱一路砍下去，砍到只住一晚的订单扣完清洁费还亏钱。
新山 homestay 有淡季，是正常的吗？
是正常的，而且跟客人是谁有关。柔佛旅游局官员说过，2025 年头七个月进入柔佛的外国游客里，约 78% 来自新加坡。一个这么依赖邻国客人的市场，节奏就跟着邻国的日历走：新加坡学校假期、长周末特别旺，两个假期之间就比较静。
第三方数据也说新山不是一个平的市场。AirDNA 给新山的全年平均入住率约 43%，季节性分数是 76 分（满分 100，分数越高代表需求越平稳）。换句话说，有淡的时候，但假期以外也不是没人住。
我们自己的月结也如实反映这个起伏。一位屋主有 10 间单位在新山市中心，2025 年 12 月（新加坡学校假期旺季）毛收入 RM67,081；同一批单位 2025 年 11 月 RM23,877、2026 年 2 月 RM31,822、2026 年 5 月 RM25,692。所以淡月大约是旺月的 40–50%。完整的数字看这篇：新山公寓交给 homestay 托管，一个月实际能拿多少。
接下来几个月哪些日子旺、哪些日子静，可以对照我们整理的新加坡学校假期和长周末日历。
为什么把价钱降低，也救不了空房的一周？
因为价钱降了，并不会凭空多出几个放假的新加坡人。它只是改变你从「本来就会来的订单」里留下多少，而且可能把一点点利润变成亏损。
每一张订单都有一些「不会因为房价降了就跟着降」的成本：这次翻房的清洁和洗涤、消耗品、平台佣金。淡季里大部分订单只住一两晚，翻房成本就只分摊给很少的几晚。
看一个算例。以下是示意数字，不是报价，也不是我们的统计：清洁洗涤每次翻房 RM60，消耗品和水电每晚 RM15，平台佣金约 15%。
| 订单 | 房费收入 | 佣金（15%） | 清洁 | 消耗品和水电 | 剩下 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 晚 RM130 | RM130 | RM19.50 | RM60 | RM15 | RM35.50 |
| 1 晚 RM100 | RM100 | RM15.00 | RM60 | RM15 | RM10.00 |
| 1 晚 RM80 | RM80 | RM12.00 | RM60 | RM15 | −RM7.00 |
| 3 晚 每晚 RM100 | RM300 | RM45.00 | RM60 | RM45 | RM150.00 |
| 7 晚 每晚 RM90 | RM630 | RM94.50 | RM60 | RM105 | RM370.50 |
从下往上看这张表。住七晚、每晚 RM90，平均每晚还剩约 RM53；只住一晚、RM80，剩下的是负数，你还白白损耗了房子和人力。便宜的长住，比便宜的短住好。（表里没算住长一点的中途清洁和冷气电费，所以长住的实际数字会再少一点。）
淡季真正有用的做法有哪些？
1. 在淡季的日子设最少住两晚。Airbnb 自己的淡季建议里，把最少住宿晚数调短是其中一招，在很多客人只想住一晚的地方可能有效。但新山很多单位照上面的算法正好相反：平日设两晚起订，可以挡掉那种做了就亏的一晚订单。只在淡的几周试，星期五、六如果本来就会满，就保持灵活。
2. 给按周、按月住的客人折扣。平台可以设「住得越久越便宜」。出差的人、住比较久的家庭，会把本来空着的几个星期填起来，而且清洁费只付一次。上面那张表最奖励的就是这一招。
3. 设底价，而且永远不低于它。底价是你每一单的真实成本再加一点利润，不是一个「看起来客气」的数字。我们的动态定价那篇讲了我们怎么用星期几预设价加底价，再加季节规则。有底价，规则才不会把一晚卖亏。
4. 平日和周末分开定价。新加坡客人多是来过周末，所以星期五、六定高一点，星期一到四定低一点。一个价钱一年到底，两头都吃亏。
5. 可以接比较晚的订单，但要小心。Airbnb 建议允许客人更接近入住日订房、甚至当天订，也可以在入住前约四个星期内给临时折扣。新山确实有临时决定的客人，因为过关一趟星期四才决定也来得及。风险是当天入住等于当天翻房，开放之前先确定有人来得及清洁。
6. 把空档拿来做有客人在时做不了的事。大扫除、冷气保养、重新油漆刮花的墙、换掉耗损的东西。我们那篇什么最先坏列了要检查什么，我们怎么派工维修讲了怎么把工作集中安排。淡季先修好的单位，旺季周末不会因为故障少收一晚。
7. 自己住进去。如果你本来就想一年里用几晚自己的单位，淡季是最划算的时候，因为你放弃的收入最少。屋主自住在月结单上怎么出现，看月结怎么结。
哪些是白折腾？
- 在平台上追最低价。你赢来的是只比价钱的客人，而且每一单都亏。
- 每天手动改价。很小的调整改变不了入住率，改错一次还可能赔一个周末。
- 怪 listing 写得不好。照片和评价都没问题，只是那几天本来就是淡日子，怎么改文案都不会凭空来人。
- 一时紧张就改托管方案。比较方案要看一整年，不是看最差的那个月。看全年下来哪个方案比较划算。
托管方案的种类，会改变你该怎么做吗？
会，而这一点托管公司应该跟你讲清楚。在我们按毛收入抽成的方案里，我们的份额是按进来的钱算的，所以一晚你卖亏了的订单，我们照样分到一份。这是利益冲突。在先扣开支、我们按净利抽成的方案里，一晚亏钱的订单我们也跟着亏，所以我们跟你一样想要底价。
不管你选哪个方案，都要求把底价写进书面。它应该跟签托管合约前要看清楚的 12 条里的其他条款放在一起。
淡季可以期待它消失吗？
不可以。没有任何托管公司可以保证每一天都订得满，我们也不保证。我们有些单位在 2026 年 4 月到 8 月连续五个月每晚都有人住，但那不是一间普通单位在普通月份的表现，我们也不把它当预测。算全年收入请用旺月和淡月的平均，千万别用最好的那个月乘以十二。
如果你想让我们照这七件事看你的单位，包括底价、最少住宿晚数和淡季那几周的安排，把大厦名称和面积发到 /ownerenquiry。新山任何一区和 Desaru 都可以。