一句话回答： homestay 屋主月结单就是「这个月的毛收入，减掉属于这间单位的开支，按合约的方式分（分毛收入或分净利），再减掉屋主欠的款项，等于实际派给屋主的钱」。我们的 PMS AntlerHub 每个月替 100 多间单位算这条数，分三个阶段：草稿、已生成、已派款。下面逐步拆。
网上讲屋主月结单的文章，大多是美国写的，列完项目就结束。它们不给你公式，不告诉你电费谁出，也不解释为什么屋主的钱不是 1 号到账。这篇全部讲清楚，依据的是我们自己系统真正跑的规则。凡是示例数字而不是真实数字，文中会标明。
一份 homestay 屋主月结单上到底有什么？
我们的月结单有六行，这六行先要互相对得上，其他才有得谈。名称就是系统里用的名称。
| 项目 | 是什么 | 从哪里来 |
|---|---|---|
| 毛收入 | 这个月所有住宿客人付的钱，平台加直订 | 订单，一单一行 |
| 共同开支 | 屋主和营运方按约定比例一起承担的费用 | 挂在这间单位名下的开支单据 |
| 屋主份额 | 扣屋主自己的开支之前，屋主分到的部分 | 分成公式 |
| 管理费 | 营运方留下的部分 | 毛收入 − 开支 − 屋主份额 |
| 屋主开支 | 100% 由屋主承担的费用 | 标注「屋主」的开支单据 |
| 实付金额 | 屋主份额 − 屋主开支 − 屋主欠的款项 | 进银行的那个数 |
每一份月结单都跑一个核对：屋主份额加管理费，必须等于毛收入减全部开支。对不上就是算错了，我们不会发出去。Excel 可以带着一个错的总数跑好几个月，月结引擎不行。
六行填满之后一个真实的月份长什么样，可以看我们公开过的那份 12 月月结：10 间单位，毛收入 RM67,081，屋主到手 RM50,311。
毛收入从哪里来？一笔订单算哪个月的？
毛收入是每一笔住宿客人实付金额的总和，直接从订单取，不是重新打字。我们系统里每一个住宿晚都保留当时卖出的价格快照，所以 3 月的月结单永远显示 3 月的价，就算 4 月改了价目表也不影响。
月份的界线按马来西亚时间算，1 号 00:00 到最后一天 23:59。听起来理所当然，但系统放在 UTC 时区的主机上就不一定：3 月 1 日早上 7 点入住的订单，在 UTC 还是 2 月 29 日。我们特意做了换算，屋主不会看到一笔住宿掉进错的月份。
有三样东西不会动到毛收入这一行，因为它们不是收入：
- 推荐佣金。 客人是用朋友的推荐码来的，那 5% 佣金在月结单上是一行开支，不是从房价里切走一块。房价维持客人实付的数。
- 屋主自住。 屋主住自己的单位，不是赚到钱的订单，所以不算收入（下面另外讲）。
- 押金。 押金是代收代退的，从头到尾不经过屋主月结单。
哪些开支会扣？每一笔谁出？
这是大部分月结单范本跳过的部分，也是屋主最会争的部分。我们的月结单有十二个开支类别，每个类别都带一个标签：屋主、营运方或共同。
| 开支类别 | 我们合约里常见的标签 | 「共同」怎么分 |
|---|---|---|
| 水、电、网络 | 共同或屋主，看方案 | 按屋主的分成比例 |
| 清洁 | 共同，每次退房一行 | 同上 |
| 洗衣、盥洗用品 | 共同 | 同上 |
| 入住费、退房费 | 营运方或共同 | 同上 |
| 服务费／行政费 | 方案有的话按毛收入的百分比设 | 同上 |
| 优惠码折扣 | 共同 | 同上 |
| 推荐佣金（5%） | 预设共同 | 同上 |
| 其他 | 看单据怎么写 | 同上 |
「共同」的意思是屋主按自己的分成比例承担那笔开支：80% 方案的屋主，一张共同单据承担 80%，营运方 20%。「屋主」是 100% 从屋主那边扣。「营运方」是屋主完全看不到这笔扣款。
清洁这一项要老实说一句。清洁那行正确的来源是每次翻房一张真实单据。如果某次退房的单据还没录进去，系统会先用这间单位设定里的标准清洁费把空位补上，让月结单在生成当天是完整的。这个补上去的是标准价，不是收据。真实单据之后进来数字不同，我们会重新过账，屋主会看到更正。我们宁愿先跟你讲清楚，也不假装每一行都是发票。
屋主派款怎么算？分毛收入 vs 分净利
PMS 在这里有没有用，就看它跑不跑得动你合约真正用的那条公式。我们的系统支援五种，前两种已经涵盖我们绝大部分的合约。
| 合约类型 | 屋主拿到的算法 | 开支谁出 |
|---|---|---|
| 分毛收入（我们的 90% 方案） | 毛收入 × 90%，再扣屋主自己的开支 | 屋主出清洁、水电、消耗品 |
| 分净利（我们的 80%／70% 方案） | （毛收入 − 全部开支）× 80% 或 70% | 先从收入扣，再分 |
| 固定租金（包租） | 每月固定一个数 | 营运方全包 |
| 保底回报 | 固定保底，加上超出部分的某个百分比 | 算超出之前先扣 |
| 门槛两段式 | 到某个收入线之前一个百分比，之上另一个 | 从收入扣 |
一个算例（示例数字，不是报价）：一间单位，这个月毛收入 RM10,000，开支 RM3,000。90% 方案下那些开支是屋主的；80% 和 70% 方案下先扣再分。
| 90% 毛收分成 | 80% 净利分成 | 70% 净利分成 | |
|---|---|---|---|
| 扣开支前屋主份额 | RM9,000 | — | — |
| 扣开支后净额 | — | RM7,000 | RM7,000 |
| 屋主实收 | RM9,000 − RM3,000 = RM6,000 | RM7,000 × 80% = RM5,600 | RM7,000 × 70% = RM4,900 |
| 营运方留下 | RM1,000 | RM1,400 | RM2,100 |
注意开支占 30% 的时候 90% 方案给屋主的比较多；开支一旦超过毛收入的 50%，80% 方案就反超。哪个方案划算是这间单位开支占比的问题，不是看标题那个百分比。那篇比较我们已经完整写过。这篇的重点更简单：月结引擎必须知道每一间单位用哪条公式，因为两个毛收入一模一样的屋主，正确答案可以是不一样的到手数。
屋主自己住自己的单位，月结单怎么处理？
每份托管合约都允许屋主一年住几晚。我们的系统让营运方按公司设定一次规则：一年几晚、额度是每间单位各算还是屋主全部单位合算、年度什么时候重置、住一次算多少钱（免费、这间单位的清洁费、或一个固定金额）。超过额度的晚数照样可以订，按正常房价。
屋主自住要付的钱，是分成算完之后从实付金额里扣，单独一行。它刻意不当收入（不是一笔销售），也不当单位的开支（不是营运成本）。它是屋主欠的钱，所以分成比例和开支分摊都不碰它。只是封锁日期、没人住的，不算钱也不扣晚数。
为什么月结单不是 1 号就到？三个阶段是什么？
答案是：月结单不是一个动作，而是三个状态，每一个状态有它的理由。
1. 草稿。 每天有一个排程，替每一间还没有上月草稿的在用单位建一份草稿。草稿每次打开都用最新数据重算，所以 4 号录进一张清洁单据，5 号的草稿已经反映。单位是月中才启用的、或主机重启过，第二天早上那一跑就把缺的草稿补上。这个阶段屋主什么都看不到。
2. 已生成。 营运方确认这个月的单据都齐了，按「生成」。数字冻结，屋主在自己的后台看得到月结单，管理费发票同时写进会计账（每间单位一张销售发票，所以公司这个月的收入入账的那一刻，就是屋主看到自己数字的那一刻）。生成可以撤销：作废一份已生成的月结单会一起作废那张发票，那一行退回草稿。
3. 已派款。 跑派款，每一份月结单标记为已派款，背后的会计分录一起写好。付 100 多个屋主有两种做法：银行月结单上一个屋主一行，审计看得清楚但要逐笔键；或者一笔大额转账加一份派款名单，我们用的是后者：账本记一行整批的款项支出，底下每间单位一张单据，银行月结单只显示一笔转账，账本照样知道谁拿了多少。
从月底到「已派款」中间那段时间，大部分是在等单据和等平台。Agoda、Booking.com 这些平台按自己的时间表付款；我们的结算画面把每一份平台的付款明细对回它涵盖的订单，还没收到钱的住宿会被标出来。平台没全付完也可以先生成月结单，但我们更希望屋主拿到的钱跟屋主看到的纸是一致的。
屋主实际上看到什么？
每个屋主有自己的登入。看得到自己的订单、入住率、每一行开支和背后的单据、生成后的月结单，可以下载 PDF 或 CSV。哪些可见由营运方决定。屋主想拿清洁那行对一下退房次数，退房次数就在同一个画面上。
这种透明是双向的，我们觉得这才对。看得到每一张单据的屋主会问那些看起来不对的，而且有时候他是对的。我们宁愿在后台改一行 RM40，也不想在 WhatsApp 群里辩护。
用 Excel 不行吗？
3 间单位可以，PMS vs Excel 那篇我们就是这样写的。到了 10 间、两种合约类型、一个共同开支比例、再加一个 3 月自住了四晚的屋主，Excel 就是错误住的地方。公式本身不难；难的是一百间单位、每个月、单据又迟到，还要每一间都套对。同一个引擎还得跟日历对得上，那是另一个问题，渠道同步那篇讲过。
想自己跑这套的营运者：AntlerHub 公开的价格是每点数 RM 1.50、每间在用单位每月 10 点数，也就是每间每月 RM 15（未含 SST），屋主月结单、屋主后台、派款作业和会计过账都包含在内；新帐号送 50 点数，没有合约。如果你是替别人的单位做月结的，完整流程在 AntlerHub 页面。
本文描述的是我们的软件如何记录和呈现数字，不是会计或税务建议；贵公司管理费、SST 和屋主派款的入账方式，请跟自己的会计师确认。