简单回答：马来西亚民宿电子发票，只有生意的年营业额过了门槛才是强制的；LHDN 从 2026 年 9 月 1 日起把门槛提高到 RM300 万。大部分民宿经营者都在门槛以下。但客人报销照样会跟你要发票，所以不管要不要强制，你都需要一个不出错的开发票方法。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间民宿，自己写了在用的系统 AntlerHub，现在也卖给其他经营者。所以这篇是经营者讲真实流程，不是税务意见。规矩不清楚的地方我们照写不清楚，请你去问 LHDN 或税务代理。
马来西亚做民宿一定要开电子发票吗？
看的是生意一年的营业额，不是你有没有出租房间。
| 你的情况 | 规矩怎么说（2026 年 11 月） |
|---|---|
| 年营业额低于 RM300 万 | 不用强制实施电子发票。LHDN 2026 年 8 月 30 日宣布新门槛、9 月 1 日生效，说超过 110 万家生意符合豁免（The Star 2026-08-30） |
| 低于 RM300 万，但属于一个集团 | 会计师的指南说：关联公司、母公司或合资公司营业额到 RM300 万以上，豁免就不适用。集团怎么算请问税务代理 |
| RM300 万以上 | 要做。第三方指南报道后段的宽限期到 2027 年 12 月 31 日，请以 LHDN 自己的时间表为准 |
| 被豁免但想自愿加入 | 可以，LHDN 也鼓励 |
两个提醒。第一，门槛一年内改了两次（RM50 万→RM100 万→RM300 万），每年都要重新查，不要靠旧文章，包括这一篇。第二，门槛算的是你生意的营业额。替别人管单位、又把整笔房费记成自己收入的经营者，算出来可能比自己的管理费大很多。营业额怎么算是会计师的问题，不是软件的问题。
旅游税是另一回事。Airbnb 这类平台会替它经手的订单收每晚 RM10 旅游税，详见马来西亚 Airbnb 旅游税。要不要注册公司，见做 homestay 要注册 SSM 吗。
哪几条电子发票规矩真的会碰到民宿？
如果你在强制范围内，日常会碰到的是这五条：
| 规矩 | 对民宿的意思 |
|---|---|
| 合并电子发票 | 没要发票的客人，可以每个月合成一张，买方写一般公众税号 EI00000000010，月底后 7 天内交（指南的说法） |
| 单笔 RM10,000 | 2026 年 1 月 1 日起，单笔超过 RM10,000 的交易要个别开。长住、团体、公司包几间都可能超过 |
| 客人要发票 | 这位客人要一张写自己资料的个别电子发票，不能放进合并那张 |
| 72 小时 | 验证后 72 小时内可以取消；过了就只能开贷项通知单（credit note）更正，不能删 |
| 罚款 | 每次违规属于所得税法第 120(1)(d) 条，罚 RM200 到 RM20,000 或最多坐牢六个月（指南的整理） |
我们找不到 LHDN 点名民宿或短租的指引，也找不到「住宿一定不能合并」的条文。如果你的生意靠这个答案，请税务代理书面回覆。
为什么客人会跟民宿要发票？
几乎都是为了报销：新加坡工程师来做两个星期的项目、一队人来看工地、公司付钱的搬迁家庭。这就决定了发票要开给谁——常常是雇主公司，不是睡在房间里的那个人。
民宿的发票大多错在这里：经营者打了客人名字，报销被退，因为应该写公司，只好重开。电子发票开着的话，重开就不是零成本了：过了 72 小时要开贷项通知单。
我们的系统怎么处理客人的发票申请？
每个客人都有一个订单专属的入口页面，里面有一格「申请发票」。下面是照我们代码写的，不是功能清单：
- 第一步：开给谁。表格先用客人在入口页面的资料填好，但每一栏都可以改，因为开给的常常是雇主。
- 五种身份。马来西亚个人、马来西亚公司、外国个人、外国公司、豁免人士。每种身份只给它会有的证件：马来西亚公司只能填注册号码，外国个人只能填护照。容许不可能组合的表格，会在客人回家之后才出错。
- 按确认之前先检查。我们会计系统（Bukku）的每一条限制都在浏览器先查，栏位旁边附正确写法的例子。这是真实教训：有客人照公司信头的写法填了注册号码——新的 12 位 SSM 号码，后面括号旧号码。会计系统拒收，申请卡住，两天没人发现。现在表格会认出新号码，问客人是否去掉旧号码，确认后才送出。
- 税号可以不填。客人填的税号不是 11 到 14 个字元，就不送出，免得整张发票失败。
- 第二步：看摘要，按确认。确认后申请就锁住，因为发票一开出就有正式号码，不能改，只能作废再开。
- 第三步：拿到发票。马上开出，客人不用等办公室的人。
会计系统拒收的是客人自己的资料时，申请退回给客人，被拒的栏位标出来，客人改好再送。如果是我们这边的原因（逾时、刚好在过帐），客人看到「准备中」，系统每 15 分钟自动重试，最多 14 天，超过一小时还没好就报给我们自己的团队处理。
还有一个对税务文件很重要的细节：同名但证件号码不同，当作不同的人；个人和公司永远不合并。客人这次开给自己、下次开给公司，会得到两张都对的发票，而不是一张错的。
Airbnb、Agoda 订单的发票该写什么？
这是几乎没人讲清楚的部分。客人通过平台订房，你看不到客人付了多少。平台另收客人服务费，自己留着，不告诉你金额。
所以我们给平台订单的发票，写的是「这笔订单到我们手上的样子」：
| 一行 | 金额 |
|---|---|
| 住宿（日期、几晚） | 平台替我们向客人收的房费，扣佣金之前 |
| 减：平台佣金 | 平台有报的话，单独一行 |
| 发票备注 | 房费不是你付给平台的总额；平台的客人服务费没有告诉我们；总额请看平台收据 |
平台连佣金都没报的话，发票只写我们收到的金额，并照写原因。没有整数好看，但永远不会跟客人自己的收据对不上又不解释。
发票日期用订房日期；如果只知道我们从渠道拉进订单那天，画面会写明是替代日期，不会假装是准的。
直订的订单呢？
直订中间没有平台，发票就是客人付给我们的钱，没有佣金那几句。我们的系统给每一笔已付款的直订都开一张现金发票，有没有人要都开，因为这笔钱本来就要入帐。客人之后要开给公司，就改开给新的抬头；系统先确认新的公司资料会被接受，才作废旧的，所以不会因为公司号码被拒而变成一张发票都没有。
直订的钱怎么走，见 OTA 打款怎么对帐和屋主月结单怎么算。
押金要开电子发票吗？
可退的押金不是销售，所以我们的系统记押金时不算服务税、也不送 MyInvois。被没收的押金就不同了：你留下来，它就是收入，所以那张单在公司开了电子发票之后会送 MyInvois。押金靠手工处理的人，最常漏的就是这一行。
系统在作废或更改任何会计单据之前，先查两件事：是不是已经送去 LHDN 超过 72 小时、会计期间有没有锁。任何一个是，就停下来请你开贷项通知单，不会改到一半收不回来。
我们的系统哪里比较弱？
- 只支援 Bukku。客人发票在 Bukku 开。用别的会计系统，入口页面会显示「请联络我们」，不是表格。其他系统这部分还没完整支援。
- 我们自己不送 LHDN。AntlerHub 在 Bukku 开发票；有没有送 MyInvois，看你在 Bukku 的电子发票设定。
- 平台订单的发票写不出客人付的总额，因为平台不给我们。
- 上面的规矩是 2026 年 11 月读到的。我们不是你的税务代理。
这个月该做什么？
- 拿一年营业额对 RM300 万这条线，问代理替人管的单位、关联公司怎么算。
- 定一个开客人发票的方法，以及谁在定稿前检查抬头。
- 请管订单的人把超过 RM10,000 的订单标出来。
- 确认被没收的押金记成收入。
- 要买软件的话，请软件商从头到尾示范一次客人申请发票，包括公司号码打错时会怎样。AntlerHub 按单位收费，见价格页。
本文是一般资料，不是税务意见。最新规矩请看 LHDN MyInvois 网站或问你的税务代理。