马来西亚民宿直订网站，是把大约 15% 或更高的平台佣金，换成大约 3% 到 6% 的支付手续费，再加上网站和找客人的成本。要真的有客人来才划算，而且设置不能让直订价悄悄高过 Airbnb。
我们用自己的系统 AntlerHub 跑新山和 Desaru 的 100 多间单位，直订是其中一部分。下面是我们做这条流程学到的事，也包括我们的产品不适合你的地方。
直订网站有哪三条路？
搜索结果大多只卖你其中一条。其实有三条，出问题的地方各不相同。
| 做法 | 你拥有什么 | 你还需要什么 | 适合 |
|---|---|---|---|
| 自己的网站加订房引擎（例如 Softinn，它列出马来西亚支持 iPay88、eGHL、Billplz） | 网域、品牌、Google 流量 | 跟 OTA 保持一致的日历、营销、维护 | 有人会搜你的品牌，或有回头团体 |
| PMS 自带的直订网站 | 客人关系，不一定有自己的网域 | 要问清楚是你自己的店面，还是共享的 | 本来就想全部放在一个系统 |
| 只做 Airbnb、Agoda，不做直订 | 没有 | 没有 | 单位少、没有回头客 |
先讲清楚 AntlerHub 属于哪一种。 它的直订放在同一个公开网站 /booking，上面是平台所有经营者的房源。你可以发给客人某一间单位的链接，日期也填好，但目前不是挂在你自己网域上的店面。如果你要的就是自己的品牌和网域，独立网站更合适。
直订比起 Airbnb，真正要花多少？
Airbnb 的单一房东服务费是订单小计的 15.5%，清洁费也算在内（Hostfully，2026 年 9 月）。外国文章常说直订「约 3%」，在马来西亚这个数字要看客人怎么付。今天读到的 Stripe 马来西亚公开费率：本地卡和 FPX 3% + RM1，GrabPay 3%，国际卡再加 1%，需要换汇再加 2%。
以下是 RM500 住宿的算例，不是我们的真实订单，也还没算 PMS 的佣金（见最后一节）：
| RM500 怎么付 | 手续费 | 你收到 | 比 Airbnb 多 |
|---|---|---|---|
| Airbnb，单一房东费 15.5% | RM77.50 | RM422.50 | 不适用 |
| 直订，Stripe，本地卡或 FPX | RM16.00 | RM484.00 | RM61.50 |
| 直订，Stripe，GrabPay | RM15.00 | RM485.00 | RM62.50 |
| 直订，Stripe，外国卡加换汇 | RM31.00 | RM469.00 | RM46.50 |
新山有很多新加坡客人，他们大多用不了 FPX，所以要按最后一行来算，不是第一行。客人那边的帐我们另外写过。
我们也支持 Xendit，这里不引它的百分比费率，请到你自己的户口查。价格页上写了一项：2026 年 10 月起，Xendit 每一次付款尝试收 RM 0.90 + 8% 税，约 RM 0.97，也就是说付款失败同样要付。
自己的直订网站什么时候回本？
外国软件商常用的公式是把一年直订成本除以 0.155（FutureStay）。它没算支付手续费，所以结果太乐观。用真正省下的来算，算上外国卡，每一令吉大约省 10%。
举例：网站加营销一年 RM6,000。RM6,000 ÷ 0.10 就是要有 RM60,000 的直订收入才回本。每次住宿 RM500，等于一年 120 张直订单。如果有人花时间回直订询问，这些时间也要算进去。
单位不多、客人又很少回头的话，这是很多张单。继续留在 Airbnb 和 Agoda，可能才是实在的答案。
直订客人到底从哪里来？
不是网站一开就有。这是多数文章跳过的部分，而且有一条硬规矩。
不要在客人订房之前，把人从 Airbnb 拉走。 Airbnb 的站外规定写明，用户不可以要求或鼓励对方在 Airbnb 以外付款，也不可以在订房前要求转到站外联络。所以不要把直订链接放进 Airbnb 讯息。
不碰这条规矩、又行得通的是：
- 你本来就在自己渠道服务的团体和回头客： WhatsApp、Facebook、屋主的朋友、公司客。
- 推荐人： 在我们的系统，推荐一笔住宿赚 5%，第一次订的朋友可以减 RM20。链接怎么发很重要，因为点击不等于订单。
- Google： 很慢，这也是这个博客存在的原因。
我们不公开直订占多少比例，也建议你小心任何承诺比例的软件商。
哪些设置最容易出错？
以下都来自 AntlerHub 的代码和我们自己的运作。用别的系统也值得问一样的问题。
1. 你不知道的预设加价。 直订加价只作用在直订网站的每晚房价，OTA 推送、日历和屋主报表还是你原本的价钱。在 AntlerHub，从没动过这个设定的经营者，预设是 30% 反算：RM100 显示成 RM142.86。作为比较，在 Airbnb 扣 15.5% 后要拿到 RM100，大约要卖 RM118.34。不去设定的话，你的直订价可能比 Airbnb 还贵。 请自己决定。「加价」是加在上面（10% 变 RM110.00），「反算」是保住你的净收入（10% 变 RM111.11）。
2. 手续费谁付。 你可以按付款方式加附加费，也可以加一笔订单手续费。什么都不加，手续费就是你吸收。
3. 哪些付款方式真的会出现。 你选一个网关，Stripe 或 Xendit，接你自己的户口。卡、FPX、GrabPay、Alipay 两边都可以。Touch 'n Go、ShopeePay、WeChat Pay 只有 Xendit。Apple Pay、Google Pay 只接了 Xendit，而且要你户口的 Cards 已开通：我们在两个真实户口测过，Cards 还是 In Progress 的那个两样都没有，就算 Apple Pay 本身显示已开通。没有现金或银行转帐选项，也没有卡片预授权。
4. 换网关金钥。 直订收款会暂停，要重新储存设定才恢复。这是防止用旧户口收款，但也代表一次例行换金钥，可能悄悄把直订关掉。
5. 积分余额。 收费开启时，余额到零或以下，你的房源会从公开订房网站下架，也不能接新的线上订单，充值后恢复。OTA 订单不受影响。
6. 取消规则。 直订退款分级（例如 7 天前退 100%、3 天前退 50%）由你自己定，和押金规则是分开的。在 Airbnb 是平台规则在管，直订就是你的设定说了算。
7. 半夜的当天订单。 当天入住的截止时间预设是 23:59，所以半夜 3 点订今晚的单，在你改之前都可能接到。
客人付款之后还会出什么错？
- 那一晚在空档被别处卖掉。 我们的日历会算自己的订单和母子房；接渠道的单位在付款前还会即时查一次，因为 OTA 的新订单可能还没拉进来。即时查询没有回应时，我们不会关门，而是放行，付款后再查一次。付款页最多可以开 60 分钟。所以「付了钱却没房」很少见，但不是不可能，这种情况要人来处理。这也是为什么同步失败比网站设计更要紧。
- 网关和浏览器都回报同一笔付款。 两边都跑是故意的，订单只会建一次。2026-10-04 有一次付款返回失败却没留下记录，所以现在每次完成都写日志。
- 钱和帐对不上。 以前收直订房费不会产生任何会计单据，网关清算户口越走越负，也没有东西提醒。现在每张已付订单都开现金发票，Direct 分页会列出缺的。订单永远优先，所以会计失败时可能留下一张等之后补开。
- 看不出哪一笔打款对应哪张单。 网关打款是一大笔，所以我们不显示「这张单的钱到银行没」。OTA 的钱另有对帐流程。
AntlerHub 这部分收多少钱，又不是什么？
照我们的价格页：100 个单位以下每单位每月 RM 15，100 个以上 RM 10，500 个以上 RM 8，未含 SST。新用户送 50 积分，够 5 个单位用一个月。直订包含在完整系统里。你接自己的网关，客人的钱进你的户口，网关手续费由网关收。
另外还有两项，所以不要只看单位价来算：
- 直订的每单平台佣金，入住当天从积分扣，只算真实入住，入住前取消不收。比较之前，请先向我们书面问清楚现行费率。
- 推荐佣金，订单是推荐人带来时才有。由我们付给推荐人，再从你的积分收回。
新公司可以马上用后台，但房源要等我们核实公司之后，才会出现在公开网站上。
老实总结。 如果你要的是自己的网域和品牌，AntlerHub 的直订目前做不到。如果你要的是一份日历、一套帐、收款自动写会计，又不想自己养网站，它就适合，可以用你自己的单位看一遍。
费率读于 2026-11-02。Stripe、Airbnb、Xendit 都可能调整，使用前请查原始来源。