Jawapan ringkas: penyata pemilik homestay ialah hasil kasar bulan itu, tolak perbelanjaan yang memang milik unit itu, dibahagi ikut kontrak (bahagian hasil atau bahagian untung bersih), tolak apa-apa yang pemilik hutang, sama dengan jumlah yang dibayar. PMS kami, AntlerHub, kira semua itu untuk 100+ unit setiap bulan dalam tiga peringkat: draf, dijana, dibayar. Ini caranya.
Kebanyakan panduan penyata pemilik ditulis untuk Amerika dan berhenti pada senarai item. Mereka tak tunjuk formula, tak sebut siapa bayar bil elektrik, dan tak terangkan kenapa duit pemilik tak masuk pada 1 hari bulan. Artikel ini terangkan semuanya, ikut peraturan yang sistem kami sendiri jalankan. Mana-mana angka yang contoh dan bukan angka sebenar, kami nyatakan.
Apa sebenarnya ada dalam penyata pemilik homestay?
Penyata kami ada enam baris yang mesti sepadan antara satu sama lain sebelum benda lain dikira. Namanya ialah nama yang sistem guna.
| Baris | Apa dia | Dari mana |
|---|---|---|
| Hasil kasar | Semua yang tetamu bayar untuk penginapan dalam bulan itu, OTA dan tempahan terus | Tempahan, satu baris satu penginapan |
| Perbelanjaan kongsi | Kos yang pemilik dan operator tanggung bersama ikut nisbah yang dipersetujui | Bil perbelanjaan yang ditanda pada unit itu |
| Bahagian pemilik | Bahagian pemilik sebelum perbelanjaan sendiri ditolak | Formula pembahagian |
| Yuran pengurusan | Apa yang operator simpan | Hasil kasar − perbelanjaan − bahagian pemilik |
| Perbelanjaan pemilik | Kos yang 100% milik pemilik | Bil yang ditanda "pemilik" |
| Jumlah dibayar | Bahagian pemilik − perbelanjaan pemilik − apa yang pemilik hutang | Angka yang masuk bank |
Satu semakan jalan pada setiap penyata: bahagian pemilik campur yuran pengurusan mesti sama dengan hasil kasar tolak semua perbelanjaan. Kalau tak sama, penyata itu salah dan kami tak hantar. Spreadsheet boleh bawa jumlah yang salah berbulan-bulan; enjin penyata tak benarkan.
Untuk tengok rupa bulan sebenar bila enam baris itu diisi, lihat penyata Disember yang kami terbitkan: 10 unit, hasil kasar RM67,081, pemilik terima RM50,311.
Dari mana datang angka hasil kasar, dan tempahan itu masuk bulan mana?
Hasil kasar ialah jumlah yang tetamu bayar untuk setiap penginapan, diambil terus dari tempahan, bukan ditaip semula. Setiap malam penginapan dalam sistem kami simpan salinan kadar yang dijual masa itu, jadi penyata bulan Mac tetap tunjuk harga Mac walaupun kad kadar ditukar bulan April.
Sempadan bulan ikut waktu Malaysia, 1 hari bulan 00:00 hingga hari terakhir 23:59. Bunyi macam biasa saja, sampailah sistem itu dihoskan dalam UTC: tempahan yang daftar masuk 7 pagi 1 Mac masih 29 Februari dalam UTC. Kami tukar dengan sengaja supaya tiada pemilik nampak penginapan jatuh dalam bulan yang salah.
Tiga perkara tidak mengubah baris hasil kasar, sebab ia bukan hasil:
- Komisen rujukan. Bila tetamu datang melalui kod rujukan kawan, komisen 5% itu ialah satu baris perbelanjaan dalam penyata, bukan potongan dari harga bilik. Bilik kekal pada harga yang tetamu bayar.
- Penginapan pemilik sendiri. Pemilik tinggal di unit sendiri bukan tempahan yang hasilkan duit, jadi bukan hasil (lebih lanjut di bawah).
- Deposit. Deposit keselamatan dipegang dan dipulangkan; ia tak pernah lalu penyata pemilik.
Perbelanjaan mana ditolak, dan siapa bayar setiap satu?
Ini bahagian yang kebanyakan templat penyata langkau, dan ini bahagian yang pemilik paling kerap bertikai. Penyata kami ada dua belas kategori perbelanjaan, dan setiap kategori bawa satu tanda: pemilik, operator atau kongsi.
| Kategori perbelanjaan | Tanda biasa dalam kontrak kami | Cara "kongsi" dibahagi |
|---|---|---|
| Air, elektrik, internet | Kongsi atau pemilik, ikut pelan | Ikut nisbah hasil pemilik |
| Pembersihan | Kongsi, satu baris setiap daftar keluar | Sama |
| Dobi, set tandas | Kongsi | Sama |
| Yuran daftar masuk, daftar keluar | Operator atau kongsi | Sama |
| Yuran perkhidmatan / pentadbiran | Ditetapkan sebagai peratus hasil kasar kalau pelan ada | Sama |
| Diskaun kod promo | Kongsi | Sama |
| Komisen rujukan (5%) | Kongsi secara lalai | Sama |
| Lain-lain | Ikut apa yang bil kata | Sama |
"Kongsi" bermaksud pemilik tanggung perbelanjaan itu ikut peratus bahagian hasilnya: pelan 80%, pemilik tanggung 80% bil kongsi dan operator 20%. "Pemilik" bermaksud 100% ditolak dari pihak pemilik. "Operator" bermaksud pemilik langsung tak nampak potongan itu.
Pembersihan perlu satu nota jujur. Sumber yang betul untuk baris pembersihan ialah bil sebenar setiap kali bilik dibersihkan. Bila bil untuk satu daftar keluar belum dimasukkan, sistem isi kekosongan itu dengan kos pembersihan standard unit itu dari tetapannya, supaya penyata lengkap pada hari ia dijana. Pengisi itu kadar standard, bukan resit. Kalau bil sebenar masuk kemudian dengan angka lain, kami pos semula dan pemilik nampak pembetulan. Kami lebih rela beritahu ini daripada berpura-pura setiap baris ialah invois.
Macam mana bayaran pemilik dikira? Pembahagian hasil vs pembahagian untung bersih
PMS hanya berguna di sini kalau ia boleh jalankan formula yang kontrak anda betul-betul guna. Sistem kami sokong lima. Dua yang pertama meliputi hampir semua kontrak yang kami jalankan.
| Jenis kontrak | Formula untuk pemilik | Siapa tanggung perbelanjaan |
|---|---|---|
| Pembahagian hasil (pelan 90% kami) | Hasil kasar × 90%, kemudian tolak perbelanjaan pemilik sendiri | Pemilik bayar pembersihan, utiliti, barang guna habis |
| Pembahagian untung bersih (pelan 80% / 70% kami) | (Hasil kasar − semua perbelanjaan) × 80% atau 70% | Ditolak dari hasil sebelum dibahagi |
| Sewa tetap (sublet) | Satu jumlah tetap sebulan | Operator tanggung semua |
| Pulangan terjamin | Jumlah lantai tetap, campur % daripada lebihan atasnya | Ditolak sebelum lebihan dikira |
| Dua peringkat ambang | Satu % sampai satu garis hasil, % kedua di atasnya | Ditolak dari hasil |
Satu contoh kiraan (angka ilustrasi, bukan sebut harga): satu unit, hasil kasar RM10,000 sebulan, perbelanjaan RM3,000. Di bawah pelan 90% perbelanjaan itu milik pemilik; di bawah pelan 80% dan 70% ia ditolak dulu sebelum dibahagi.
| 90% hasil | 80% untung bersih | 70% untung bersih | |
|---|---|---|---|
| Bahagian pemilik sebelum perbelanjaan | RM9,000 | — | — |
| Bersih selepas perbelanjaan | — | RM7,000 | RM7,000 |
| Pemilik terima | RM9,000 − RM3,000 = RM6,000 | RM7,000 × 80% = RM5,600 | RM7,000 × 70% = RM4,900 |
| Operator simpan | RM1,000 | RM1,400 | RM2,100 |
Perhatikan pada perbelanjaan 30%, pelan 90% bayar pemilik lebih; tolak perbelanjaan melebihi 50% hasil kasar dan pelan 80% pula memotong. Pelan mana menang ialah soal nisbah perbelanjaan unit itu, bukan peratus pada tajuk. Perbandingan itu kami dah tulis penuh di sini. Poin untuk artikel ini lebih mudah: enjin penyata mesti tahu formula mana setiap unit guna, sebab dua pemilik dengan hasil kasar sama boleh, dengan betul, terima jumlah berbeza.
Apa jadi bila pemilik tinggal di unit sendiri?
Setiap kontrak pengurusan benarkan pemilik beberapa malam setahun. Sistem kami biar operator tetapkan peraturan sekali untuk satu syarikat: berapa malam, sama ada elaun itu setiap unit atau merentas semua unit pemilik, bila tahun bermula semula, dan berapa kos satu penginapan (percuma, yuran pembersihan unit itu, atau jumlah tetap). Malam melebihi elaun masih boleh ditempah, pada harga biasa.
Apa sahaja kos penginapan pemilik ditolak dari jumlah dibayar selepas pembahagian, sebagai barisnya sendiri. Ia sengaja tak dikira sebagai hasil (bukan jualan) dan bukan perbelanjaan unit (bukan kos operasi). Ia duit yang pemilik hutang, jadi tiada pembahagian hasil dan tiada pembahagian perbelanjaan menyentuhnya. Tarikh yang disekat tanpa sesiapa menginap tak dikenakan apa-apa dan tak guna malam.
Kenapa penyata tak sampai pada 1 hari bulan, dan apa tiga peringkat itu?
Jawapannya: penyata bukan satu peristiwa. Penyata kami lalu tiga keadaan, dan setiap satu ada sebabnya.
1. Draf. Setiap hari, penjadual cipta draf untuk bulan lepas bagi mana-mana unit aktif yang belum ada. Draf dikira semula dari data terkini setiap kali dibuka, jadi kalau bil pembersihan dimasukkan pada 4 hari bulan, draf pada 5 hari bulan sudah menunjukkannya. Kalau unit dihidupkan pertengahan bulan atau pelayan dimulakan semula, larian pagi esoknya cuma isi draf yang tertinggal. Tiada apa dihantar kepada pemilik pada peringkat ini.
2. Dijana. Bila operator puas hati bil bulan itu dah masuk, dia tekan Jana. Angka dibekukan, pemilik boleh lihat penyata dalam portalnya, dan invois yuran pengurusan ditulis ke lejar perakaunan (satu invois jualan setiap unit, jadi hasil syarikat untuk bulan itu direkod pada saat yang sama pemilik nampak angkanya). Menjana boleh diundur: membatalkan penyata yang dijana membatalkan invois itu dan kembalikan baris ke draf.
3. Dibayar. Larian bayaran berlaku, dan setiap penyata ditanda dibayar dengan catatan perakaunan di belakangnya. Ada dua cara bayar 100+ pemilik. Satu baris setiap pemilik pada penyata bank, bersih untuk juruaudit tapi lambat dimasukkan. Atau satu pindahan pukal dengan senarai bayaran, dan itulah cara kami: lejar rekod satu baris wang keluar untuk kelompok itu dan satu bil setiap unit di bawahnya, jadi penyata bank tunjuk satu pindahan dan buku masih tahu siapa dapat berapa.
Jurang antara hujung bulan dan "Dibayar" kebanyakannya menunggu bil dan menunggu platform. Agoda, Booking.com dan yang lain bayar ikut jadual mereka sendiri; skrin penyelesaian kami padankan setiap penyata bayaran dengan tempahan yang diliputinya dan tandakan mana-mana penginapan yang masih menunggu duit. Penyata boleh dijana sebelum setiap platform bayar, tapi kami lebih suka duit pemilik dan kertas pemilik bersetuju.
Apa yang pemilik sebenarnya nampak?
Setiap pemilik ada log masuk sendiri. Mereka nampak tempahan mereka, kadar penginapan, baris perbelanjaan dengan bil di belakang setiap satu, dan penyata bulanan bila dah dijana, boleh dimuat turun sebagai PDF atau CSV. Operator tentukan apa yang boleh dilihat. Kalau pemilik nak semak baris pembersihan dengan bilangan daftar keluar, bilangan daftar keluar ada pada skrin yang sama.
Ketelusan ini dua hala, dan kami rasa itu betul. Pemilik yang boleh nampak setiap bil akan tanya tentang yang nampak salah, dan kadang-kadang mereka betul. Kami lebih rela betulkan baris RM40 dalam portal daripada mempertahankannya dalam kumpulan WhatsApp.
Boleh tak spreadsheet buat semua ini?
Pada 3 unit, boleh, dan kami kata begitu dalam artikel PMS vs Excel kami. Pada 10 unit dengan dua jenis kontrak, satu nisbah perbelanjaan kongsi dan seorang pemilik yang tinggal empat malam pada bulan Mac, spreadsheet ialah tempat kesilapan tinggal. Formulanya tak susah; memastikan ia dipakai dengan betul pada seratus unit, setiap bulan, dengan bil yang sampai lewat, itulah gunanya enjin penyata. Enjin yang sama juga kena sepadan dengan kalendar, satu masalah berasingan yang kami bincang dalam artikel penyegerakan saluran.
Untuk operator yang nak jalankan ini sendiri, harga AntlerHub yang diterbitkan ialah RM 1.50 setiap kredit dan 10 kredit setiap unit aktif sebulan, jadi RM 15 seunit sebulan sebelum SST, dengan penyata pemilik, portal pemilik, larian bayaran dan pengeposan perakaunan termasuk; akaun baharu bermula dengan 50 kredit percuma dan tiada kontrak. Kalau anda tutup hujung bulan untuk unit orang lain, aliran penuhnya ada di halaman AntlerHub.
Artikel ini menerangkan cara perisian kami merekod dan membentangkan angka. Ia bukan nasihat perakaunan atau cukai; cara syarikat anda merekod yuran pengurusan, SST dan bayaran pemilik perlu disahkan dengan akauntan anda sendiri.