先讲结论： 三个方案哪个拿得多，只看一个数字——你那间单位的开支占收入几成。开支不到收入一半，90% 毛收分成拿得最多；开支刚好一半，90% 和 80% 净利分成拿的一模一样；开支超过一半，先扣开支再分的 80% 方案反而比 90% 多。但「拿得多」通常只差几十到几百令吉一个月，真正差很远的是押金和合约年期。下面用真实的旺淡季数字算一遍。
三个方案到底差在哪里？
先把规则摆清楚，不然后面的算式看不懂。我们现在给新屋主的三个方案是这样（细节以 /ownerenquiry 页面和合约为准）：
| 方案 | 怎么算 | 开支谁出 | 押金 | 合约 | 提前结束 |
|---|---|---|---|---|---|
| 90% | 总收入 × 90% 归屋主 | 清洁、水电、耗材、平台手续费全部屋主出 | RM5,000（3 年期满退） | 3 年 | 押金没收 |
| 80% | （总收入 − 开支）× 80% 归屋主 | 从收入里先扣，再分 | RM5,000（结束合约时退） | 不绑年期 | 给 2 个月通知 |
| 70% | （总收入 − 开支）× 70% 归屋主 | 从收入里先扣，再分 | RM1,000（结束合约时退） | 不绑年期 | 给 2 个月通知 |
写成公式：
- 90% 方案：到手 ＝ 0.9 × 收入 − 开支
- 80% 方案：到手 ＝ 0.8 × （收入 − 开支）
- 70% 方案：到手 ＝ 0.7 × （收入 − 开支）
注意 90% 那个方案不是「我们只抽 10%」那么简单——我们抽 10%，但开支整笔是你的。80% 和 70% 看起来抽得多，但开支是从总收入里扣，等于我们也分担了两成或三成的开支。这就是为什么谁拿得多，要看开支占多大。
开支占收入几成，三个方案才会打平？
把两条公式画等号就算得出来：
- 90% 对 80%：0.9 × 收入 − 开支 ＝ 0.8 × （收入 − 开支） → 开支 ＝ 收入的 50%
- 90% 对 70%：0.9 × 收入 − 开支 ＝ 0.7 × （收入 − 开支） → 开支 ＝ 收入的 66.7%
- 80% 对 70%：永远是 80% 拿得多（同一个净利，八成当然比七成多）。70% 方案的卖点不是钱，是押金只要 RM1,000
所以记这三条线就够：
| 开支占收入 | 拿最多的方案 |
|---|---|
| 低于 50% | 90% |
| 刚好 50% | 90% ＝ 80% |
| 50%–66.7% | 80% |
| 高于 66.7% | 80%（连 70% 都比 90% 多） |
/ownerenquiry 页面有一个试算器，拉收入和开支比例的滑杆，三个方案的到手金额同时跳出来，图上那条虚线就是 50% 的交叉点。
新山 homestay 的开支，一般占收入几成？
这才是真正要问的问题，因为开支占比不是固定的，会随季节大幅变动。
homestay 的开支分两种：
- 跟着订单走的：清洁、洗被单、洗漱用品、平台手续费。客人多，这些就多；客人少，这些就少。
- 不管有没有客人都要付的：水电基本费、网络、冷气保养、小维修、门锁电池、灭虫。空房一整个月，这些照样来。
旺季收入高，固定开支被摊薄，开支占比就低；淡季收入掉一半，固定开支一分钱没少，占比就飙上去。
我们一位屋主 10 间新山市区单位的真实月结（详见这篇真实月结拆解）：2025 年 12 月旺季毛收 RM67,081，同一批单位 2025 年 11 月淡季只有 RM23,877，淡季收入是旺季的 36%。收入差将近三倍，固定开支却一样——这就是为什么同一间单位，旺季时 90% 方案赢，淡季时 80% 方案赢。
下面的开支比例是我们按一般新山公寓单位给的示例，不是报价；你自己的单位要看楼龄、冷气台数、清洁频率：
| 月份类型 | 月收入（示例） | 开支占比（示例） | 开支金额 |
|---|---|---|---|
| 旺季（12 月、6 月、农历新年） | RM6,000 | 35% | RM2,100 |
| 平月 | RM4,000 | 42% | RM1,680 |
| 淡季（1–2 月、3–4 月、9–10 月） | RM2,400 | 54% | RM1,300 |
旺季、淡季、全年，三个方案各拿多少？
把上面三种月份套进公式：
| 旺季月 | 平月 | 淡季月 | |
|---|---|---|---|
| 90% 方案 | 5,400 − 2,100 ＝ RM3,300 | 3,600 − 1,680 ＝ RM1,920 | 2,160 − 1,300 ＝ RM860 |
| 80% 方案 | 0.8 × 3,900 ＝ RM3,120 | 0.8 × 2,320 ＝ RM1,856 | 0.8 × 1,100 ＝ RM880 |
| 70% 方案 | 0.7 × 3,900 ＝ RM2,730 | 0.7 × 2,320 ＝ RM1,624 | 0.7 × 1,100 ＝ RM770 |
看到了吗：旺季 90% 多拿 RM180，淡季却反过来 80% 多拿 RM20。
假设一年 4 个旺季月、4 个平月、4 个淡季月，全年加总：
| 方案 | 全年到手（示例） | 平均每月 |
|---|---|---|
| 90% | RM24,320 | RM2,027 |
| 80% | RM23,424 | RM1,952 |
| 70% | RM20,496 | RM1,708 |
90% 和 80% 全年只差 RM896，平均一个月 RM75。 这个差额换来的是什么？一张 3 年合约，中途想退出 RM5,000 押金没收。换句话说，签 90% 方案等于用「可能损失 RM5,000」去换「一年多赚约 RM900」——要 5 年多才回本，而合约本身才 3 年。
反过来，如果你的单位开支比示例高（旧楼、冷气耗电、清洁次数多、长期只有周末有客），全年算下来 80% 方案可能从头到尾都比 90% 多，那就连这 RM75 都没有，90% 方案唯一剩下的只有绑约。
什么样的屋主适合 90% 方案？
说实话，90% 方案适合的屋主很具体：
- 单位是新楼、设备新、开支确定低。固定开支小，开支占比常年压在 50% 以下。
- 确定 3 年内不会卖、不会收回自住。中途退出押金没收，这一条要先想清楚。
- 自己想盯开支。90% 方案开支是你的，你会收到每一笔清洁、维修的明细。有的屋主就喜欢这样，每一笔都看得到。
- 现金流扛得住淡季。淡季那个月 RM860 的示例还是开支正常的情况；如果淡季刚好冷气坏了要换压缩机，那个月到手可能是负数，因为 0.9 × 收入扣不完开支。80% 和 70% 方案在那种月份是大家一起承担。
不符合这四条的，80% 方案通常是比较稳的选择。这也是为什么 /ownerenquiry 页面把 80% 放在中间标「推荐」——不是因为它抽得多，是因为大多数屋主的情况符合它。
70% 方案什么时候才值得选？
纯算钱，70% 永远输给 80%，每个月都少拿净利的 12.5%（八成变七成）。它的意义只有一个：押金 RM1,000 而不是 RM5,000。
适合的情况是「先试半年看看」的屋主：押金少、不绑年期、2 个月通知就能走。用上面示例算，70% 比 80% 全年少拿约 RM2,900。如果你本来就打算做满一年以上，省下的 RM4,000 押金（而且期满是退的）不值得每年少拿近 RM3,000；但如果你真的只是想试试水温，70% 方案的退出成本最低。
签之前要问清楚的 5 件事
不管找我们还是找别家，这几个问题问清楚，分成比例才有意义：
- 「开支」包括什么？ 平台手续费算不算开支？清洁是按次收还是包月？维修超过多少钱要先问屋主？这些定义不同，同样叫「80% 净利」可以差很多。
- 开支有没有明细？ 月结报表要能看到每一笔，不是只有一个总数。
- 开支超过收入的月份怎么算？ 净利分成的方案在亏钱的月份要怎么分，合约要写明。
- 押金什么条件下退、什么条件下没收？ 「提前解约」的定义是什么，屋主要卖房算不算。
- 市场上的「75% 净利」或「抽 20–30% 毛收」是在比什么？ 大部分托管公司是按毛收入抽 20–30%，跟净利分成不是同一把尺。要比，把你自己的收入和开支数字套进去算到手金额，别只比百分比。
另外提醒一句：上面所有「到手」都是税前。homestay 收入要报税，而且跟长租的算法不一样，细节见这篇报税文章。本文不是税务或法律意见，合约条款以你签的那份为准，有疑问请找执业税务代理或律师。
老实讲：这三个方案对我们的差别
对屋主坦白一点：90% 方案我们抽的是毛收入的 10%，开支不关我们的事，所以我们没有「省开支」的直接动机；80% 和 70% 方案开支先扣再分，开支每多 RM100，我们自己也少拿 RM20 或 RM30，所以我们会盯着清洁和维修的成本。从屋主的角度，这也是选先扣开支方案的另一个理由——把管理方的利益跟你绑在一起。
还有一点：示例里的开支占比是我们按经验给的，不是你那间单位的实际数。要算准，拿你单位过去的水电单和预估的清洁次数，到 /ownerenquiry 的试算器自己拉一次，或者把单位资料留给我们，我们按那栋楼的实际情况算给你。不管哪一区、哪一栋，新山和 Desaru 都可以。