简短回答：选新山 Airbnb 托管公司，不要只比百分比，要比五件事：那个百分比是抽「什么」、合约怎么写退出、有没有逐行可核对的月结单、清洁谁做怎么收、半夜两点谁回客人。每一家都问同一组问题，答案拿书面的。
选择其实不少。短租数据网站 Airbtics 比较了新山 47 家 Airbnb 托管公司、约 2,004 个被追踪的房源（2026 年 10 月）；AirROI 算出新山有 36 家公司手上有 10 个以上房源（截至 2026 年 9 月的 12 个月）。这些网站拿来列名单很好用：评分、入住率、每家管多少间。但它们回答不了你签约之后，钱和房子会怎么样——那部分要你自己问。
我们自己就是其中一家，在新山和 Desaru 管理 100 多间单位，所以请带着「我们有利益」的眼光读这篇。我们不评论别家的价钱或服务；我们自己的答案不是最好的地方，会直接讲。
「托管」两个字底下的工作差很多。比价钱之前，先确认比的是同一份工作。
| 工作 | 半托管（常见） | 全托管（常见） |
|---|---|---|
| 在 Airbnb、Agoda、Booking.com 上架 | 有 | 有 |
| 定价、管日历 | 有 | 有 |
| 回客人讯息、发入住说明 | 有 | 有 |
| 每次退房后清洁、换床单 | 有时有，另外收 | 有，公司安排 |
| 维修、跟管理处打交道 | 屋主自己 | 公司安排，零件屋主出 |
| 月结单和派款 | 不一定 | 有 |
| 家具和布置 | 没有 | 有时有，另外的配套 |
一家报 15%、另一家报 25%，第一个问题不是「为什么那么贵」，而是「这张表哪几行包在里面」。
Airbtics 估计新山 Airbnb 托管公司平均收短租收入的 10–15%（半托管）、20–30%（全托管），高端公司最高收到订单总额的 40–45%。这是数据网站的估算，但能让你知道大概范围。
光看百分比没有意义，关键是抽的是什么：
- 按毛收入抽：公司从客人付的全部钱里抽成，开支（清洁、电费、Wi-Fi、平台手续费）通常另外由屋主出。
- 按净利抽：先扣开支，剩下的再分。公司的百分比看起来比较大，但每一笔开支它都跟你一起承担。
下面用我们自己的三个方案算同一个月，这是示例，不是报价：毛收入 RM10,000、开支 RM3,000。
| 方案（示例） | 算法 | 屋主拿到 |
|---|---|---|
| 毛收入 90%，开支屋主出 | 10,000 × 90% − 3,000 | RM6,000 |
| 净利 80% | (10,000 − 3,000) × 80% | RM5,600 |
| 净利 70% | (10,000 − 3,000) × 70% | RM4,900 |
开支一变，赢家就变。开支低的时候，按毛收入抽对屋主比较好；开支超过收入大约一半，按净利分就比较划算。旺季、淡季、全年的数字我们在三个分成方案怎么选里算过。不管你问哪一家，都请他们把你的预估月份套进他们的公式，写在纸上给你。
这是屋主最常忘记问、却决定「退出有多痛」的一题。挂在公司帐号下的房源，你走的时候通常留在公司，评价也一起留下；挂在你自己帐号下的，就跟着你走。
我们的老实答案：我们管理的单位大多数集中在公司帐号下。这样一百多间才能用同一套定价、同一组人回覆；但对要离开的屋主不利，因为评价不会跟着单位走。不管你跟谁签，都把「退出时房源和未来订单怎么处理」写进合约。交接细节见换托管公司怎么交接。
三样东西要书面：签多久、押金多少几时退、提早走要付什么。然后对照签托管合约前要看清楚的 12 条。
我们自己的条件，给你比较：80% 和 70% 方案没有固定期限、两个月通知。90% 方案是三年约，提早退出没收 RM5,000 押金。照大多数屋主指南的标准，这属于「要小心」那一栏。如果你三年内有可能卖房、自住或改长租，就不要跟我们签 90% 方案。
好的新山 Airbnb 托管公司，给的月结单应该是你自己能重算的：每张订单的毛收入、每笔开支和单据、公式、实付金额。如果只有一个派款数字，那是信任，不是核对。
我们把自己的月结单公开了：一位在新山市中心有 10 间单位的屋主，2025 年 12 月毛收入 RM67,081、到手 RM50,311，逐行解释在这里。有一点我们宁愿先讲：生成月结单时如果清洁单据还没录入，系统会先用那间单位的标准清洁费补上，之后再更正。问任何一家公司：你们的开支是收据还是标准价？收款前的 7 项核对大约 20 分钟做完。
清洁是最常发生、屋主却最少看到的开支。要问：
- 清洁是公司自己的团队、外包，还是谁有空谁去？
- 清洁费是向客人收、向你收，还是两边都收？
- 每次翻房有没有检查表和照片？
- 床单毛巾和耗材谁出钱？会不会出现在月结单上？
没有唯一的正确答案。你要的是一个跟你之后在月结单上看到的东西对得上的答案。
客人半夜会为了门锁密码、冷气传讯息。回得慢就变差评，差评就变空房。要问：晚上和公共假期谁值班、「进不了门」这种讯息是不是真人处理、东西坏了你（屋主）怎么被通知。
我们不公布保证的回覆时间。我们有处理的优先顺序（客人在房里却用不了，排第一），不是一个秒表。如果有公司跟你保证「任何问题 30 分钟解决」，就问他整栋停水的时候怎么做到。
在你那栋楼已经有单位的公司，认识管理处、知道停车规矩和门卡流程，开张会快一些。我们在市中心（KSL D'Esplanade、Paragon Suite）、Tebrau（One Tebrau、Dsummit）、Mount Austin（ARC Austin Hill）和 Desaru 都有单位，新山任何一区都接。
还有两个容易漏掉的问题：谁确认你的大厦和地方政府允许短租（新山做 homestay 要办什么），以及谁保什么险。我们不替屋主买保险，屋主通常需要哪些保险看这篇。以上是一般资讯，不是法律或税务意见，个别情况请问专业人士。
| 问什么 | 合理的答案 | 要小心如果 |
|---|---|---|
| 百分比抽的是什么？ | 公式清楚，用你的数字算给你看 | 「大概 20% 啦」，没有公式 |
| 哪些开支是我出？ | 书面列出 | 「看情况」 |
| 房源帐号和退出时的评价 | 写进合约 | 只是口头讲 |
| 期限、押金、提早解约 | 讲清楚几个月、几令吉 | 长约加重罚，你没问他也没讲 |
| 月结单 | 逐行，附单据或列出单据 | 只有派款数字 |
| 清洁 | 谁做、怎么收、有检查表 | 要等第一张月结单才知道 |
| 晚上和假期回覆 | 讲得出流程，有真人 | 答不出来 |
| 你那一区 | 附近有单位，或懂那栋楼的规矩 | 不说理由就不接 |
名单上每一家都问同样这八题，答案会比任何排行榜告诉你更多。
是那家答案你能核对的。数据网站上的评分和房源数，帮你决定先打给谁；合约、月结单、和他们怎么回答这些问题，才决定跟谁签。如果你还在想要不要托管，先看自己做 Airbnb 还是交给托管。
想要我们针对你自己的单位，把上面清单每一行都回答一遍？新山任何一区或 Desaru 都可以，到屋主咨询页留下资料，我们用你的数字一起算。