先给答案：换托管公司大约要 30 天，要分开交接四样东西——房源和评价、日历上已有的订单、钱（房客押金、还没到帐的 Airbnb／Agoda 款、你交给公司的按金）、单位本身（门锁密码、物品清单、大厦登记）。其中评价是唯一没人能帮你搬的：它属于房源挂着的那个 Airbnb 或 Agoda 帐号。其他三样只要你在给通知之前先用书面问清楚，都可以干净地接过来。
为什么换公司比第一次交托管难？
第一次把新山的单位交出去，你没什么可以输的：日历空的、评价零、没有任何房客的钱在任何人手上。第二次不一样，你的单位已经是一盘在跑的生意。下个月有确认的订单、某个帐户里躺着一笔房客押金、Agoda 的款还没到帐、门锁 App 里有二十个旧密码、还有一个跟大厦保安的 WhatsApp 群。
网上讲这题的文章几乎都是美国写的。美国的常态是屋主自己拥有 Airbnb 帐号，托管公司只是 co-host（共同房东）。马来西亚多数反过来：托管公司用一个大帐号挂几十、几百间单位，你的单位只是里面的一个房源。就这一点，决定了你能带走什么、带不走什么。合约那一面我们在签托管合约前要看清楚的 12 条讲过（第 6 到第 9 条）。这篇讲操作那一面：从「我要走」到新公司第一张月结之间的 30 天，实际会发生什么。
换公司到底要交接哪些东西？
| 东西 | 现在在哪 | 搬得动吗 | 谁来做 |
|---|---|---|---|
| Airbnb／Agoda／Booking.com 房源 | 旧公司帐号，或你自己的帐号 | 只有在你自己帐号上才搬得动。在旧公司帐号上的，只能重开 | 旧公司交内容，新公司重建 |
| 评价和评分 | 跟房源绑在那个帐号里 | 不行。评价不会在帐号之间转移 | 没人能做 |
| 已确认的未来订单 | 平台日历＋旧公司系统 | 可以，但要旧公司配合：要么旧公司服务到完，要么取消／转过来 | 两家公司，书面讲好 |
| 已收的房客押金 | 旧公司帐户 | 可以——退给房客，或跟着订单转过来 | 旧公司 |
| 已退房但还没到帐的平台款 | 平台 → 旧公司 | 可以——在最后一张月结里付给你 | 旧公司 |
| 你交的屋主按金 | 旧公司 | 可以，按合约的退还条件 | 旧公司 |
| 门锁、Wi-Fi、水电帐号的登入 | 旧公司的 App 和你的名字 | 可以——重设、重新登记 | 新公司 |
| 大厦登记（JMB／保安系统） | 大厦管理处，挂旧营运方的名字 | 可以——改营运方联络人 | 你＋新公司 |
| 照片、平面图、房源文案、历史房价 | 旧公司 | 看合约 | 旧公司 |
九行里有四行要靠旧公司的善意。所以步骤的顺序很重要：先确认他们会交什么，再给通知，不是反过来。
我的评价会跟我去新公司吗？
只有一种情况会：房源在你自己的 Airbnb 帐号上，旧公司只是 co-host。那你把旧公司的 co-host 移除、加新公司做 co-host，其他什么都不变——同一个房源、同一个网址、同一批评价。
其他所有情况，不会。Airbnb 不会在帐号之间转移房源或评价，它自己的帮助页写得很明白：房源和评价归属于房东帐号，不能转移。Agoda、Booking.com 也一样。你那 80 个评价如果挂在旧公司帐号下，就留在那里。新公司开一个新房源，从零开始。
这点对我们也一样。我们管理的单位大多数是在公司的集中帐号下操作的，原因在合约那篇第 6 条讲过：一个帐号管 100 多间，统一定价、统一回覆、跟平台有关系，才做得到。所以如果你从别家换到 Antlerzone，你的评价不会跟过来；而如果有一天你离开 Antlerzone，在我们帐号下累积的评价也不会跟你走。我们宁愿你签之前就知道，而不是走的时候才发现。
新房源能接过来的东西，前提是旧公司配合：照片（钱是你付的、单位是你的——要问）、房源文案、入住规则、还有历史房价（这间单位每个月每晚实际卖到多少）。最后一项比听起来值钱：按真实数据定价的新房源，恢复曝光比凭感觉定价的快得多。
一个实际的提醒：新房源头四到六个星期没有评价、搜索排得低。那个月入住率会低一点，要把它当成换公司的成本，而不是新公司不行的证据。直订客和已经有新公司号码的回头客，能把这段缓过去。
日历上已经有的订单怎么办？
假设你 11 月 1 日给通知、11 月 30 日生效，日历上已经有 12 月 20 日一组、农历新年二月一组。会有三种结果，合约应该写清楚是哪一种：
| 结果 | 房客怎样 | 钱怎样 | 什么时候算公平 |
|---|---|---|---|
| 旧公司服务到完 | 房客完全没感觉 | 旧公司照抽那几组的佣金，每组退房后在最后一张月结付给你 | 日期近、组数少的时候 |
| 旧公司取消订单 | 房客收到取消通知，要重订 | 平台罚款由旧公司承担——Airbnb 对房东主动取消收订单金额约一成到五成的取消费（看离入住多近），还会把那些日子封掉 | 对房客几乎都不公平，是最后手段 |
| 订单转给你／新公司 | 房客收到通知，换入住联络人，照样入住 | 已付的押金退回或转过来；佣金只由实际服务的那家抽，不是两家都抽 | 最干净，但只在直订单或平台房源跟你走的时候做得到 |
合约那篇讲的红旗条款在这里会咬人：「公司保留对合约期内收到的所有订单收取费用的权利」——意思是你走了几个月，旧公司还在从你单位的收入里抽一份。不要接受，要求写一个截止日期。
三种情况都是房客优先。谁服务那一组，谁就必须拿到入住资料、押金和门锁密码。一组房客星期五晚上到新山，发现两家公司互相推，是对所有人最差的结果——包括你以后的评价。
换公司期间，房客押金和平台款在谁手上？
有三笔钱在动：
已收的房客押金。直订的话旧公司通常握着一笔损坏押金（我们是入住当天收、退房后退，扣款一定附照片——见遇到猴子客我们怎么防）。会由新公司服务的那组，旧公司应该在交接前把押金退给房客，新公司入住时重新收。公司对公司转押金比较乱，房客也搞不清楚到底谁欠他钱。
还没到帐的平台款。Agoda、Booking.com 是月结；Airbnb 是退房后才付。11 月 28 日退房那组，可能 12 月中才付到旧公司。合约应该写明最后一张月结涵盖退房日在生效日之前的所有订单，并写明那张月结和付款是哪一天到。交接当天，请旧公司给一份书面的「已完成、款未到」清单。
你交的屋主按金。如果交过，看合约第 9 条：金额、退还条件、你这次离开算不算违约。卖屋、自住、大厦禁短租，不应算违约。合约期中单纯换公司，通常算——按金可能被没收。我们三个方案里，80% 和 70% 方案没有固定年期、两个月通知；90% 方案是三年约、提前退出没收 RM5,000 按金。决定时间点之前，先看你自己那份合约的对应条款。
单位本身要做什么？
这部分没人写，但交接那一周多数问题都从这里来。
智能门锁。旧公司的 App 握着管理员权限。要么移交（管理员转给新公司、旧房客密码全部清掉），要么把锁恢复出厂设定。我们的系统是房客下订时自己设门锁密码，入住时间生效、退房后清除——所以锁里不该有永久的房客密码。如果旧锁里有二十个长期密码，就当每一个都是前房客或清洁工，全部清掉。
物品和状况。跟两家公司（至少跟新公司）一起走一遍单位，每个房间、每台电器的序号牌、冷气遥控器、枕头数、毛巾数、衣架数，全部拍照。这是新公司以后索赔的基准，也是旧公司责任的终点。没有这个，第二个月第一张缺角的桌子就会变成「谁弄的」的争论。
水电网络。TNB、SAJ、Unifi 通常在你名下；变的是谁收帐单、谁从你收入里付。确认旧公司帐户的自动扣款已取消，不然两个月的 Unifi 你会付两次。
大厦登记。新山很多公寓要把 homestay 营运方登记在管理处，有些大堂有房客登记或 eKYC 关卡。营运方联络人要更新，不然新房客星期五晚上会被保安挡在楼下。单位的执照或登记如果是你的名字办的（见新山做 homestay 要办什么），登记不动，只改营运方联络；如果是旧公司名字办的，要重办。先查清楚是哪一种。
消耗品和钥匙。备用钥匙、门禁卡、停车感应器、路由器密码、煤气桶、厕纸库存。门禁卡尤其要数清楚：新山公寓补一张门禁卡通常 RM50 到 RM150，管理处还会问旧的是谁授权的。
30 天的时间表是怎样？
| 第几天 | 步骤 | 谁 |
|---|---|---|
| 第 0 天 | 书面问旧公司：房源在谁帐号、会交什么（照片、文案、房价数据）、未来订单怎么处理、最后一张月结哪天来 | 你 |
| 第 0–3 天 | 跟新公司签约，起始日设在旧合约结束的隔天；把旧公司的书面回答给新公司 | 你＋新公司 |
| 第 3 天 | 按合约通知期给旧公司通知 | 你 |
| 第 3–25 天 | 新公司重建房源（或准备接 co-host）、准备大厦登记更新、安排新门锁管理员 | 新公司 |
| 第 25 天 | 旧公司关闭直订；按讲好的方式处理未来订单；受影响房客的押金退回 | 旧公司 |
| 第 30 天 | 交接走一遍、拍照；门锁重设；门禁卡钥匙点数；水电自动扣款切换 | 两家＋你 |
| 第 30 天 | 新房源上线；通知大厦管理处新营运方 | 新公司 |
| 第 45–60 天 | 旧公司最后一张月结和付款，涵盖第 30 天前退房的订单 | 旧公司 |
| 第 60 天 | 新公司第一张完整月结 | 新公司 |
合约通知期是两个月的话，把表中间拉长；顺序不变。
换公司一定值得吗？
不一定，好的新公司会直接告诉你。换之前把真实数字摆在一起——不是表面的分成百分比，是净到手。把新山公寓交给 homestay 托管，一个月实际能拿多少那篇示范了该向两边要哪种月结。如果旧公司只是付款慢但净额没问题，该修的可能是付款条款，不是换公司。如果差距是真的——三个分成方案怎么选那篇讲了开支占比怎么改变答案——那新房源头一个月的入住率下跌，就是值得付的代价。
该怀疑的是：任何一家说你的评价「可以带过来」的公司（除了房源在你帐号上，否则做不到），或者说交接「没问题，我们会搞定」却不肯把第一张表那九行写进合约的公司。
本文讲的是商业惯例，不是法律意见。合约条款、执照要求、税务处理各有不同，请找律师看你的合约，并向相关当局确认最新规定。
新山任何一区或 Desaru 的单位，如果你正在考虑换公司，把旧公司对「第 0 天」那几个问题的回答传给我们，我们会老实告诉你哪些东西搬得过来、哪些搬不过来——包括换到我们这里你会失去什么。表格在 /ownerenquiry。