homestay 维修费一年要留多少？新山公寓最好算的方法，是每个月把毛收入的大约 5% 到 8% 转进一个独立户口当预备金。用我们下面的两房示例算，大约每月 RM290。真正吃掉这笔钱的，是床单毛巾、冷气保养、床垫和热水器。
网上回答这个问题的文章，大多是美国的软件公司写给有屋顶、草地、暖气炉的独立洋房屋主看的。新山公寓不一样：屋顶、电梯、墙里的水管，大厦管理费早就在付；会坏的是你家门里面的东西。我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay，屋主第一年过后最常问我们的是「为什么这个月月结单又有一笔维修？」这篇就是我们希望他们在第一单之前就读到的答案。
homestay 维修费一年要留多少才够？
没有官方标准。网上的说法互相不一样，而且多数来自卖软件或服务给房东的公司。最常见的是这四种：
| 算法 | 出处 | 套在新山示例上 |
|---|---|---|
| 每年房价的 1% | Hospitable 房东指南（2026 年 11 月） | RM450,000 的单位（示例房价）一年 RM4,500 |
| 每平方尺每年 1 美元 | 同一份指南，美国洋房 | 不适合公寓，略过 |
| 毛收入的 5% 到 8% | 几家房东软件公司的博客 | 年收 RM44,000 → RM2,200 到 RM3,520 |
| 毛收入的 10% 到 15% | 几家房东软件公司的博客，含大件更换 | 年收 RM44,000 → RM4,400 到 RM6,600 |
RM44,000 是 Airbtics 公布的新山 Airbnb 房源年收入中位数，我们在入住率那篇也用过。你的单位可能比这高或低。
另一家美国房东公司 Awning 还多一条现金规矩：手上留三到六个月的固定开支（房贷、管理费、水电、软件）当缓冲，淡季明显或刚开始做的单位要留更多。这不是维修预算，而是让一个坏月份不会变成断供的那笔钱。
为什么外国的算法用在公寓上会算多？
「房价 1%」是给洋房设计的：屋主要自己付屋顶、外墙油漆、热水炉和花园。分层公寓的结构和公共设施由管理机构用你的管理费和偿债基金（sinking fund）去付，你只负责单位里面的东西。
所以按收入的百分比算比较贴近。收入跟着住客晚数走，而床单、毛巾、沙发、冷气滤网就是被住客晚数磨坏的。一年空一半的单位，不需要跟每个周末都满的单位留一样多。
homestay 里哪些东西会坏？多久要换？
下面这些是反复出现的项目。价钱是我们 2026 年 11 月查到的零售参考，会变动，买之前再查一次。
| 项目 | 被什么磨坏 | 可以用多久 | 价钱参考 |
|---|---|---|---|
| 床单、被套 | 每单退房都要洗 | 大约 70 到 150 次工业洗涤（布草供应商和 Solenis 的估计），好一点的料子号称更多 | IKEA 马来西亚被套组大约 RM120 到 RM250 |
| 毛巾 | 洗涤、化妆品污渍 | 大约 150 到 200 次洗涤（供应商估计） | 看等级，差很多 |
| 冷气 | 客人整晚开 | 常态开销是保养，不是换机 | 一般保养每台约 RM60 到 RM120；化学洗约 RM150 到 RM280（厂商指南）；新山有一家 RM100 起 |
| 床垫 | 重量、打翻饮料 | 找不到可靠的年限；凹陷或渗透保护套就换 | IKEA 马来西亚 150x200 独立弹簧 RM1,499 |
| 即热式热水器 | 用得多、电压波动 | 找不到可靠的年限 | 大约 RM200 到 RM600，安装约 RM80 到 RM300 |
| 小修 | 门弹簧、水龙头、遥控器、灯泡 | 一直都有 | 看工作 |
冷气那一行另外有一整篇：冷气选 inverter 还是非 inverter、多久洗一次。重点是保养要跟着住客晚数，而不是跟着日历。
两房单位一年的维修预算大概长什么样？
下面是示例，不是报价，也不是我们的价目表。假设两间房、两台冷气、每张床三套布草，更换年限是我们为了让算术看得清楚而定的假设。
| 项目 | 示例假设 | 每年 |
|---|---|---|
| 冷气一般保养 | 2 台，一年 3 次，每次 RM100 | RM600 |
| 冷气化学洗 | 2 台，一年 1 次，每次 RM180 | RM360 |
| 布草 | 2 张床 x 3 套 x RM140，两年换一次 | RM420 |
| 床垫 | 2 张 x RM1,499，假设五年换 | RM600 |
| 热水器 | 2 台 x（RM600 ＋ 安装 RM200），假设五年换 | RM320 |
| 小修 | 每月 RM100 | RM1,200 |
| 合计 | RM3,500（约每月 RM292） |
RM3,500 大约是 RM44,000 中位数收入的 8%，落在「5% 到 8%」的上限。从项目一项项加起来，结果落在收入算法里面、低于房价 1%（RM4,500），所以公寓用收入算法比较合理。
会把你的数字推高的有两样：短住多（每月洗得多）、家庭和团体客多（打翻和弄坏得多）。会把数字压低的也有两样：每张床都套床垫保护套、东西坏了当周就修，别拖到变成一条差评。
预备金要怎么存？
- 开一个独立户口。 每月打款一到就转过去。放在主户口的钱，最后都会被花掉。
- 用固定百分比，不要用固定金额。 像 12 月这种旺季，预备金存得快，刚好也是单位磨损最快的时候。
- 缓冲金和维修金分开。 Awning 那三到六个月固定开支是给房贷和账单的；维修金是给单位里面的东西的。
- 一年检查一次。 户口一直涨，就把百分比调低；动用过缓冲金，就调高。
好月份大概是什么样子：我们有一位屋主 10 间单位，2025 年 12 月毛收入 RM67,081、扣完所有开支到手 RM50,311，完整拆账在交给托管一个月实际能拿多少。按 5% 算，这一个月就能为 10 间存进大约 RM3,350，每间约 RM335。淡季月份存得少很多，所以预备金要在好月份存起来。
交给托管的话，更换东西的钱谁出？
看方案怎么分钱。用我们屋主咨询页上的三个方案当示例：
| 方案 | RM3,500 示例由谁承担 |
|---|---|
| 毛收入的 90% 给屋主 | 开支由屋主付，RM3,500 全部屋主出 |
| 净利的 80% 给屋主 | 开支先扣再分，屋主约 RM2,800、经营方约 RM700 |
| 净利的 70% 给屋主 | 屋主约 RM2,450、经营方约 RM1,050 |
完整算法在三个分成方案怎么选。
接下来这段对我们不利，我们宁愿你在这里读到。按毛收入分成的方案下，换一张新床垫、新沙发是屋主出钱，但评价变好带来的订单，我们是有分到的。所以这种方案下的经营方，天生会偏向早一点换东西，我们也一样。这就是为什么任何东西换之前，你都应该要求看照片和理由，并且每张月结单都看开支那几行；收款前的 7 项核对教你怎么看。
在我们的月结单上，每一笔维修是在做的那个月出现一行开支，详见先修还是先报价。也就是说开支来得不平均，用预备金把它摊平，是你自己这边要做的事。
什么时候省下维修反而更贵？
拖着不修，最后会变成降价、退款或丢掉订单。照片里一条有污渍的毛巾、滴水到床上的冷气、晚上 11 点跳电的热水器，每一样都可能当晚就变成投诉。修的成本是知道的；一条一星评价会丢掉多少未来订单，没人知道。我们给不出一个令吉数字，给得出的人都是在猜。
维修这件事，要问托管公司哪几题？
每一家都问，包括我们：
- 有没有审批上限？还是先修后收钱？
- 换东西之前我会不会先看到照片和理由？
- 换布草毛巾谁付？是每月固定收费还是实报实销？
- 如果是客人弄坏的，是算客人、押金、保险，还是算我？
最后一题，homestay 屋主该买什么保险讲了平台赔什么、不赔什么。
本文只是一般资讯，不是税务或理财建议。更换东西的钱能不能从租金收入里扣，请问你的税务代理；homestay 收入怎么报税可以当起点。上面的维修价钱和使用年限，我们都不作保证。
如果你想让我们帮你估一下单位一年大概要花多少维修费，不管在新山哪一区或 Desaru，都可以到屋主咨询页留下资料。