homestay 维修要不要先报价？在我们新山的单位，默认是先修后报价：客户同意一次，之后的维修直接开工、修完才定价钱；任何一张单都可以勾「我要先报价」改成先报价；每张做完的单，最后在屋主月结单上变成一行写清楚的开支。
下面照我们在 100 多间单位上真实跑的流程讲，对屋主不利的地方也照写。
什么是「维修批准上限」？我们的系统有没有？
外国的物业管理公司常讲一个「维修批准上限」（repair approval limit）：多少钱以下直接修、不问屋主，超过就先打电话，紧急情况除外。网上的合约范本也有写几百元起跳的门槛。道理是对的：小事不该等屋主回 WhatsApp，大事应该先问。
我们的维修系统里，没有替每位屋主存一个马币门槛。 没有「RM X 以下自动开工」这种设定。它有的是每张单上的一个开关：
| 做法 | 什么时候 | 会发生什么 |
|---|---|---|
| 先修后报价 | 默认。接上系统那一刻、或第一次报修时同意一次 | 师傅直接做，修完才算价钱 |
| 先报价 | 开单的人勾「我要先报价」 | 单子先停着，等报价发出、被接受才开工 |
所以屋主如果要一个硬性的上限，要写进托管合约，不要以为软件会替你挡。合约该看什么，见 签托管合约前要看清楚的 12 条。
为什么默认先修后报价？
因为 homestay 的维修大多是「小、但急」。洗手盆堵了、智能门锁没电、热水器跳了：每一样都不是大工程，可是拖一个晚上就是一则客人投诉，或一间卖不出去的房。等报价写好、发出、被回覆，常常比维修本身更贵——贵在空掉的晚数。
先修后报价是同意一次，不是每张单问一次。AntlerHub、Coliving 或 Cleanlemons 的帐号接上维修团队时同意，或者直接注册的人第一次报修时同意。之后的单直接进 我们怎么派工 100 多间 homestay 的维修 讲的那条队伍。
先报价怎么跑？一步一步
开单的人勾了「我要先报价」，系统会：
- 单子开出来就是暂停（on hold），报价状态是「已要求」。没有师傅会开工。
- 维修团队写报价，材料和工钱分开写。客户回覆之前都可以改。
- 客户收到 WhatsApp：「报价好了」。
- 接受：单子回到正常队伍（或直接给已指派的师傅），开工。
- 拒绝：单子继续停着。团队可以再报一次，或者取消。
我们自己的 homestay，单子通常从 AntlerHub 的营运页面开，报价也是在那里由经营者接受或拒绝。这一点对屋主要讲清楚：系统不会把报价发到屋主手机上，决定的是经营者。你想要某个金额以上先看报价，请白纸黑字写下来。
最后的价钱怎么算？
师傅按「完工」（至少要一张施工后照片），单子就进入待定的 Final 单。里面的数字来自：
| 项目 | 来源 |
|---|---|
| 材料 | 师傅为这张单垫付、申报的材料，加上公司挂在这张单上的成本 |
| 工钱 | 维修公司设定的工钱规则（见下面） |
| 已接受的报价 | 有报价的话，先照报价的价钱填，再按实际情况调整 |
工钱规则有三种：
- 固定：每张单同一个工钱。
- 百分比：工钱是材料费的几成。
- 分级：看材料多少钱决定工钱，例如材料 RM50 以下工钱 RM80、RM100 以下 RM120（这几个数字是举例，不是我们的价目表）。
办公室的人会看过、可以调整，按了 Final 才真正收费。维修公司也可以选发票上材料和工钱分两行，还是只写一个总数。
维修费谁付？怎么进到屋主那里？
这是屋主最关心的。从 AntlerHub 来的单，按下 Final 的时候：
- 那间房的开支写进一笔。一张单永远一笔，不会拆成好几笔。
- 开一张发票。看经营者怎么接上系统，发票开给经营者公司，或开给那间房的屋主。
- 这笔开支跟其他单位开支一样进屋主月结单。共同开支怎么分摊，见 屋主月结单怎么算。
如果对不上屋主或房，发票还是会开，改开给经营者公司，原因记在单上，有人修好再重试。维修不应该无声无息从帐上消失。
客人弄坏的东西是另一回事：损坏费算屋主、客人还是保险，以及只能向退房 7 天内的客人追讨，写在 屋主做 homestay 该买什么保险。Airbnb 自己的房东保障也不包正常损耗，所以旧了的水龙头几乎一定是屋主的开支。
什么是免费完工（FOC）？屋主什么时候一分钱都不用付？
有些单是免费的：师傅本来就在现场，顺手锁紧一颗螺丝；上次没修好，回去再修。维修公司可以把这种单定成 FOC。FOC 的单金额是零，不开发票、不写进那间房的开支，屋主不会被收钱。报修的人照样收到 WhatsApp「已完工」和施工后照片。
一次修不完怎么办？
师傅今天做不完（零件要订、要叫别的工程），就按「待续」。备注必填、照片可有可无、可以填下次上门日期，报修的人会收到 WhatsApp。单子真正做完才收费。每位师傅早上（预设 08:00）也会收到一则：今天排的单、待续的单、还没排日期的单，做到一半的工作不会被忘掉。
屋主到底该问什么？
| 要问托管公司的问题 | 为什么 |
|---|---|
| 有没有写明「超过多少钱先问我」？ | 我们的软件没有马币门槛，只有合约能定 |
| 先报价的单，报价给谁看？ | 我们这边是经营者，不是屋主 |
| 工钱怎么算：固定、百分比、分级？ | 小单的工钱可能比零件还贵 |
| 材料有没有附收据？ | 零件应该按成本收，收据附在单上 |
| 每张维修单是不是各自一行？ | 一张单＝一行开支，才追得到 |
整份月结单怎么核对，见 收款前的 7 项核对。
哪些地方对屋主不利？
我们宁愿讲清楚：
- 先修后报价＝修完才知道价钱。 对客人和入住率比较快，但用的是屋主的钱。
- 没有自动的批准门槛。 合约没写的话，什么时候要先报价由经营者决定。
- 先报价比较慢。 停着的单就是没在修；房间这段时间卖不出去的话，损失的是晚数。
- 托管和维修都是我们自己的团队。 方便，但这也是利益冲突，要讲出来。逐项发票、施工照片、一张单一行开支，是我们让屋主查得到的方法。
别的经营者可以用同一套维修系统吗？
可以。我们单位背后的维修系统，就是对外的 Handyman：新山任何屋主、经营者或家庭都可以注册，有没有 AntlerHub 都行。现在的配套写在 Handyman 价格页。如果你自己做 homestay，想让工单、报价、Final 单像我们这样自动进屋主月结单，从那里开始。