Had kelulusan pembaikan homestay ialah jumlah yang boleh dibelanjakan oleh pengurus tanpa bertanya pemilik dahulu. Di homestay kami di Johor Bahru, sistem pembaikan berfungsi sedikit berbeza: kerja dibaiki dulu secara lalai, mana-mana kerja boleh ditukar kepada sebut harga dulu, dan setiap kerja yang siap menjadi satu baris perbelanjaan dalam penyata pemilik.
Artikel ini menerangkan aliran sebenar yang kami guna untuk 100 lebih unit, termasuk bahagian yang tidak memihak kepada pemilik.
Apakah had kelulusan pembaikan, dan adakah sistem kami ada?
Syarikat pengurusan hartanah di luar negara selalu menerangkan satu had dalam dolar: di bawahnya mereka terus baiki, di atasnya mereka telefon pemilik dulu kecuali kecemasan. Contoh klausa perjanjian dalam talian juga guna angka dari beberapa ratus dolar ke atas. Ideanya betul: kerja kecil tak patut tunggu balasan WhatsApp, kerja besar patut ditanya dulu.
Sistem pembaikan kami tidak menyimpan had dalam ringgit untuk setiap pemilik. Tiada tetapan "bawah RM X terus buat". Yang ada ialah satu suis pada setiap kerja:
| Cara | Bila | Apa berlaku |
|---|---|---|
| Baiki dulu | Lalai. Dipersetujui sekali, semasa akaun disambung atau kali pertama melapor kerosakan | Juruteknik terus buat; harga dikira selepas siap |
| Sebut harga dulu | Orang yang buka kerja tanda "Saya mahu sebut harga dulu" | Kerja ditahan sehingga sebut harga dihantar dan diterima |
Jadi kalau pemilik mahu had yang tetap, ia mesti ditulis dalam perjanjian pengurusan, bukan dianggap ada dalam perisian. Apa yang perlu disemak ada dalam 12 klausa perlu semak sebelum tandatangan.
Kenapa baiki dulu secara lalai?
Kerana kebanyakan pembaikan homestay kecil tetapi mendesak. Sinki tersumbat, bateri kunci pintar habis, pemanas air terpelantik: semuanya kerja kecil, tetapi kalau dibiar semalaman jadi aduan tetamu atau unit yang tak boleh dijual. Menunggu sebut harga ditulis, dihantar dan dibalas selalunya lebih mahal daripada pembaikan itu sendiri, kerana malam yang kosong.
Baiki dulu dipersetujui sekali sahaja, bukan setiap kerja: semasa akaun AntlerHub, Coliving atau Cleanlemons disambung kepada pasukan pembaikan, atau kali pertama orang yang mendaftar terus melapor kerosakan. Selepas itu kerja terus masuk barisan yang diterangkan dalam cara kami agih kerja baiki 100 unit.
Bagaimana sebut harga dulu berjalan, langkah demi langkah?
Bila orang yang buka kerja menanda "Saya mahu sebut harga dulu", sistem akan:
- Buka kerja dalam keadaan ditahan (on hold), sebut harga ditanda "diminta". Tiada juruteknik mula.
- Pasukan pembaikan tulis sebut harga, bahan dan upah ditulis berasingan. Boleh diubah sebelum pelanggan menjawab.
- Pelanggan terima WhatsApp bahawa sebut harga sudah siap.
- Diterima: kerja kembali ke barisan biasa (atau terus kepada juruteknik yang ditugaskan) dan dimulakan.
- Ditolak: kerja kekal ditahan. Pasukan boleh sebut harga semula, atau kerja dibatalkan.
Untuk homestay kami sendiri, kerja biasanya dibuka dari halaman operasi AntlerHub, dan sebut harga diterima atau ditolak di situ oleh pengendali. Ini had yang jujur untuk pemilik: sistem tidak menghantar sebut harga ke telefon pemilik. Pengendali yang buat keputusan. Kalau anda mahu lihat sebut harga melebihi jumlah tertentu sebelum kerja dimulakan, minta secara bertulis.
Bagaimana harga akhir dikira?
Bila juruteknik tanda kerja siap (perlu sekurang-kurangnya satu gambar "selepas"), kerja masuk ke bil akhir yang belum muktamad. Angkanya datang dari:
| Bahagian | Sumber |
|---|---|
| Bahan | Apa yang juruteknik bayar dan tuntut untuk kerja ini, ditambah kos yang syarikat letak pada kerja ini |
| Upah | Peraturan upah yang ditetapkan syarikat pembaikan (lihat di bawah) |
| Sebut harga diterima | Kalau ada, bil bermula dengan harga sebut harga, kemudian diselaraskan ikut kerja sebenar |
Peraturan upah ada tiga bentuk:
- Tetap: upah sama untuk setiap kerja.
- Peratus: upah ialah peratusan kos bahan.
- Berperingkat: upah ikut kos bahan, contohnya bahan sehingga RM50 upah RM80, sehingga RM100 upah RM120 (angka ini contoh, bukan senarai harga kami).
Orang di pejabat semak dan boleh ubah bil sebelum tekan Final. Hanya selepas itu ia dicaj. Syarikat pembaikan juga pilih sama ada invois tunjuk bahan dan upah dalam dua baris atau satu jumlah.
Siapa bayar pembaikan, dan bagaimana ia sampai kepada pemilik?
Ini yang paling penting untuk pemilik. Bila kerja dari AntlerHub dimuktamadkan:
- Satu baris perbelanjaan ditulis dalam perbelanjaan unit itu. Satu kerja, satu baris, tidak dipecahkan.
- Satu invois dikeluarkan, sama ada kepada syarikat pengendali atau kepada pemilik unit, bergantung pada cara pengendali disambung.
- Perbelanjaan itu masuk ke penyata bulanan pemilik seperti perbelanjaan unit lain. Cara perbelanjaan dikongsi diterangkan dalam bagaimana PMS kami tutup bulan.
Kalau pemilik atau unit tidak dapat dipadankan, invois tetap dikeluarkan kepada syarikat pengendali, dan sebabnya direkod pada kerja supaya boleh dibetulkan dan dicuba semula. Pembaikan tidak patut hilang senyap-senyap dari akaun.
Kerosakan oleh tetamu soalan lain: sama ada bil kerosakan pergi kepada pemilik, tetamu atau insurans, dan tempoh tujuh hari untuk mengecaj tetamu, ada dalam insurans homestay: apa yang AirCover tak lindung. Perlindungan hos Airbnb sendiri tidak meliputi haus dan lusuh biasa, jadi paip yang sudah lama hampir selalu kos pemilik.
Apakah kerja FOC, dan bila pemilik tidak bayar apa-apa?
Ada kerja yang percuma: skru longgar diketatkan semasa juruteknik memang sudah ada di unit, atau lawatan semula kerana pembaikan pertama tidak tahan. Syarikat pembaikan boleh muktamadkan kerja ini sebagai FOC. Kerja FOC ditutup pada sifar, tiada invois dan tiada apa ditulis dalam perbelanjaan unit, jadi pemilik tidak dicaj. Pelapor tetap terima WhatsApp bahawa kerja siap, bersama gambar selepas.
Bagaimana kalau pembaikan perlu lebih dari satu lawatan?
Juruteknik yang tak dapat siapkan (alat ganti perlu ditempah, perlu kontraktor lain) tutup lawatan sebagai "bersambung". Nota wajib, gambar pilihan, tarikh lawatan seterusnya boleh diisi, dan pelapor terima WhatsApp. Kerja hanya dicaj bila benar-benar siap. Setiap juruteknik juga terima mesej pagi (08:00 secara lalai) yang senaraikan kerja hari ini, kerja bersambung dan kerja belum dijadualkan.
Apa yang pemilik patut semak?
| Soalan untuk pengurus anda | Kenapa |
|---|---|
| Ada had bertulis yang mana di atasnya saya ditanya dulu? | Perisian kami tiada had ringgit; hanya perjanjian boleh tetapkan |
| Siapa lihat sebut harga untuk kerja sebut harga dulu? | Dalam susunan kami, pengendali, bukan pemilik |
| Upah dikira tetap, peratus atau berperingkat? | Kerja kecil boleh ada upah lebih besar daripada alat ganti |
| Resit bahan dilampirkan? | Alat ganti sepatutnya dicaj ikut kos dengan resit pada kerja |
| Setiap pembaikan muncul sebagai baris sendiri? | Satu kerja patut sama dengan satu baris yang boleh dijejak |
Untuk semakan penuh setiap bulan, lihat 7 semakan sebelum terima bayaran.
Apa yang tidak memihak kepada pemilik?
Kami lebih suka cakap terus terang:
- Baiki dulu bermaksud anda tahu harga selepas kerja. Lebih cepat untuk tetamu dan tempahan, tetapi ia duit pemilik.
- Tiada had kelulusan automatik. Kecuali perjanjian anda tetapkan, pengendali yang tentukan bila sebut harga perlu.
- Sebut harga dulu lebih lambat. Kerja yang ditahan ialah kerja yang tidak dibaiki; kalau unit tak boleh dijual dalam tempoh itu, malam yang hilang.
- Kami jalankan pengurusan homestay dan pasukan pembaikan. Senang, tetapi ia juga konflik kepentingan yang patut disebut. Bil terperinci, gambar dan satu baris perbelanjaan ialah cara kami supaya semuanya boleh disemak.
Bolehkah pengendali lain guna sistem pembaikan yang sama?
Boleh. Sistem pembaikan di belakang unit kami ialah Handyman: mana-mana pemilik, pengendali atau isi rumah di Johor Bahru boleh mendaftar, dengan atau tanpa AntlerHub. Pelan semasa ada di halaman harga Handyman.