简单回答： 新山 Airbnb 赚钱吗？通常够付开支，但普通单位不够付贷款供款：RM450,000 示例里，中位数房源每月要贴约 RM1,094，一晚 RM275 要约 50% 入住才付满。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay，大家做 homestay 我们才有钱赚，所以更应该由我们先把不好看的算式摆出来。网上回答这个问题的页面，多数只讲到毛收入，但银行不收毛收入。这篇把开支和供款都加进去，再看一间单位要做到什么程度才说得过去。文中所有算式都是示例，不是报价，也不是承诺。
新山一间 Airbnb 实际赚多少？
AirROI 新山页面（2026 年 11 月 5 日更新，统计到 2026 年 10 月的 12 个月）是我们找到最完整的一份：
| AirROI 新山 | 最后四分之一 | 中位数 | 前四分之一 | 前十分之一 |
|---|---|---|---|---|
| 入住率 | 13% 或以下 | 约 27% | 46% 或以上 | 65% 或以上 |
| 一晚房价 | RM190 或以下 | RM275 | RM415 或以上 | RM655 或以上 |
| 每月收入 | RM1,110 或以下 | RM2,420 | RM4,530 或以上 | RM7,660 或以上 |
同一页还有两行很重要：活跃房源一年增加 33%，到 5,314 个；每个房源的平均年收入只增加 0.8%，到 RM29,717。也就是多了三分之一的房源，每个房源的收入几乎没变。Airbtics 的中位数比较高，约 RM44,000／年、入住率 45%，为什么差这么多，我们在入住率那篇讲过。这些都是从公开日历估算的，也都还没扣开支。
示例公寓买入和养着要多少钱？
下面是这次要算的示例，每个数字都请换成你自己的。
| 示例项目 | 数字 | 说明 |
|---|---|---|
| 买价 | RM450,000 | 只是示例 |
| 贷款 90% | RM405,000 | 35 年，示例利率 4.2% |
| 每月供款 | RM1,842 | 第一个月约 RM1,418 是利息、RM425 是本金 |
| 头期 | RM45,000 | |
| 转名印花税 | RM8,000 | 标准税率，未计任何豁免 |
| 贷款印花税 | RM2,025 | 贷款额的 0.5% |
| 家具和起步费用 | RM35,540 | 来自怎么开始做 Airbnb的预算表 |
| 未计律师费的现金投入 | 约 RM90,565 | 律师费、估价费另算 |
国家银行 2026 年 11 月 5 日把隔夜政策利率维持在 2.75%，但你的利率要看银行给多少，请拿真实报价。也要问你这是第几笔房贷：第三笔房贷最多 70% 的上限是 2010 年定的，很多指南现在还这样写，但我们没找到国家银行 2026 年的文件确认，请直接问银行。如果只能贷 70%，头期就大很多。
每订出一晚，屋主留下多少？
算式沿用入住率和定价两篇的示例开支：平台佣金 15%、每两晚一单清洁 RM70、每个入住晚水电 RM12、每月固定开支 RM560（管理费、门牌税、保险、网络等）。方案用 /ownerenquiry 上的 90% 毛收方案，这是示例，不是报价。
| 一晚房价（示例） | 屋主每个入住晚留下 |
|---|---|
| RM190 | RM95.50 |
| RM250 | RM140.50 |
| RM275 | RM159.25 |
| RM415 | RM264.25 |
扣掉贷款供款后还剩多少？
把市场数字放进示例。AirROI 的房价和入住率是分开统计的，所以下面几行只是示范，不是真实单位。
| 情况 | 每月入住晚数 | 屋主每月（未扣供款） | 扣 RM1,842 供款后 | 占 RM450,000 的净回报 |
|---|---|---|---|---|
| 最后四分之一：13%、RM190 | 4.0 | −RM182 | −RM2,024 | −0.5% |
| 中位数：27%、RM275 | 8.2 | RM748 | −RM1,094 | 2.0% |
| 入住率前四分之一：46%、RM275 | 14.0 | RM1,668 | −RM174 | 4.4% |
| 入住率前十分之一：65%、RM275 | 19.8 | RM2,589 | +RM747 | 6.9% |
| 两项都前四分之一：46%、RM415 | 14.0 | RM3,137 | +RM1,295 | 8.4% |
| 长租 RM2,000 | 不适用 | RM1,590 | −RM252 | 4.2% |
最好看的那一行要小心：RM415 是所有房型一起算的前四分之一房价，可能属于比 RM450,000 买得到的更大的单位。长租那行沿用之前文章的 RM410 屋主固定开支，没算中介费和空租月。
入住率要几成才说得过去？
其实有三条线，很多人混在一起讲：
- 够付开支：单位本身不再亏。
- 够付利息：低于这条线，除非单位涨价，否则每个月都在亏。
- 够付满供款：不用再从口袋掏钱。
| 一晚房价（示例） | 够付开支 | 够付利息 | 够付满供款 |
|---|---|---|---|
| RM190 | 19% | 68% | 83% |
| RM250 | 13% | 46% | 56% |
| RM275 | 12% | 41% | 50% |
| RM415 | 7% | 25% | 30% |
对照市场：中位数房源入住率约 27%，只有四分之一的房源到 46%。所以在中等房价下，要付满供款，入住率得比大多数房源都高。这就是标题那个问题的直接答案。
真实屋主的单位做到多少？
我们一位屋主的单位，每间的数字是：2025 年 12 月毛收入 RM6,708、到手 RM5,031；2026 年 6 月毛收入 RM6,303、到手 RM4,875。这两个月付 RM1,842 供款绰绰有余。但同一位屋主的淡季月份是 2025 年 11 月 RM2,388、2026 年 2 月 RM3,182、2026 年 5 月 RM2,569，这些还是没扣开支的毛收入。这批单位在市中心的 KSL D'Esplanade 和 Paragon Suite，不代表每一间单位的平均水平。详细看完整月结。千万不要拿 12 月乘以 12。
净回报比贷款利率高，才算过关吗？
这是我们知道最简单的一个测试。把屋主一年的结果（未扣供款）除以买价，得到净回报。如果净回报低于贷款利率，贷款只会让回报更差，因为向银行借的每一块钱，成本比单位赚的还高。表格里中位数那行是 2.0%，示例贷款利率是 4.2%，这时你只能靠单位涨价。
这个风险要认真看。The Star 2026 年 7 月报道 CIMB Research 的看法：柔佛服务式公寓存量 108,863 间，到 2030 年还有 41,832 间要进来，另有 18,712 间到 2031 年的规划；CIMB 表明对新山高楼住宅持谨慎态度。Bamboo Routes 2026 年 9 月的文章写，第一季全州已完工未售的服务式公寓有 9,972 间。以后你要转卖时，买家的选择也很多，可以看卖单位那篇。
长租也不是万灵药。Olive Tree 的首席执行官 2026 年 1 月对 NST 说，柔佛多数服务式公寓毛回报 2% 到 4%，优质的约 5%；SPEEDHOME 的数字则是 5% 到 6%。我们 RM2,000 的示例是毛回报 5.3%，已经接近这些区间的上方，所以请拿你那栋楼的真实租金报价。
什么人适合买公寓做 Airbnb，什么人不适合？
可能合理的情况：
- 用现金买，或贷款小很多，利息那条线就低。
- 你自己也会用这间单位，homestay 收入只是帮补，不是整个计划。
- 同一栋楼类似单位的真实数字，就算有几个月很弱，也过得了供款线。
- 就算订单变少或大厦禁短租，你还是养得起这间单位。
我们不会买的情况：
- 计划只有用 12 月数字，或前十分之一的入住率才成立。
- 家里承担不起缺口。中位数那行一年约 RM13,128。
- 靠单位涨价来救很薄的回报。
- 同一单位的长租报价连接近供款都做不到。租客都撑不住，homestay 表现不好时就没有退路。
如果你已经有这间单位，问题就不一样了。不管怎样供款都要付，所以直接比 homestay 和长租：看 homestay 还是长租。
签约前要查什么？
- 先问大厦。 管理层准不准短租，有没有人提议投票禁止？看大厦禁 Airbnb 之后怎么办和执照那篇。
- 数真实日历。 看同栋楼 5 个类似房源未来 60 天的日历。关闭的晚上可能是屋主自己封的，所以这是上限。
- 用真实贷款报价。 用你自己的利率、年期和管理费把三条线重算一次。
- 拿真实长租报价。 这是你的退路数字。
- 把税算进去。 我们的数字都还没扣税，看 homestay 怎么报税。新加坡人规则不同，看新加坡人买新山公寓。
- 要证据。 向任何托管公司（包括我们）要同栋楼类似单位 12 个月的月结，淡季月份也要有。
屋主要小心什么？
- 我们有利益关系。 单位做 homestay 我们才有收入。即使这样，照这些数字，一间用 90% 贷款买的普通单位每个月都要贴钱，我们宁愿在你买之前讲清楚。
- 我们不能保证入住率或收入。 90% 方案下，就算一单对你来说很薄，我们照样按毛收入赚；这个方案也是三年约，提早退出没收 RM5,000 押金。
- 这个示例很敏感。 买价低一点、贷款小一点、楼好一点，答案很快会变，反过来也一样。
本文只是一般资讯，不是财务、税务、法律或投资建议。买之前请先问银行、律师和税务顾问。
资料于 2026 年 11 月 9 日读取：AirROI 新山、Airbtics、RinggitPlus（隔夜政策利率）、The Star（2026-07-17）、NST（2026 年 1 月）、Bamboo Routes（2026-09-21）。屋主数字来自真实月结，已去掉身份。
在看新山或 Desaru 某一栋楼？把单位大小和贷款资料发到 /ownerenquiry，我们跟你一起算这三条线，算出来不该买，也会照说。