简短回答：新加坡人在新山买公寓做 homestay 是合法的，但一般只能买 RM100 万以上的单位，过户印花税 8%，租金净收入按 30% 缴税，而且低于门槛的单位以后只能卖给马来西亚人。四样都算进去，数字还站得住才值得买来做 homestay。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay，来问托管的屋主里有一部分人住在新加坡。问题几乎都一样，所以这里一次讲清楚：能买什么、进场多付多少、收入怎么缴税、人在新加坡时托管公司能做什么不能做什么，最后附一个算例。本文不是法律或税务意见，规定会变，签约前请找马来西亚律师和报税代理确认。
新加坡人能不能在新山买公寓做 Airbnb？
可以。外国人持有单位、拿来做短租是允许的，大厦规定和执照要求跟马来西亚人一样。关键是你被允许买哪一种单位：
| 规定 | 对新加坡买家的意思 |
|---|---|
| 柔佛外国人购屋最低价 | 住宅 RM100 万以上 |
| 发展商特别批准 | 发展商可申请把卖不完、低于 RM100 万的单位卖给外国人 |
| 低于 RM100 万的单位转售 | 只要价值还在 RM100 万以下，只能卖给马来西亚人 |
| Medini（依斯干达公主城） | 指定区域，不受最低价限制 |
| MM2H Silver | 可买 RM60 万起的单位，但要持有 10 年 |
以上出自《新海峡时报》2026 年 4 月 20 日的报道。门槛会改，付订金前请针对你那一间确认最新规定。
能买是第一关。第二关是大厦让不让你做短租：有些管理层会在 AGM 投票限制，马来西亚的 homestay 执照规定也还在变。请看大厦 AGM 投票禁止短租之后怎么办和新山做 homestay 要办什么执照。
外国人买一间 RM100 万的单位，要比本地人多付多少？
最大的一笔是印花税。2026 年 1 月 1 日起，非公民（永久居民除外）买住宅，过户印花税一律 8%，按成交价或市价取高者计算，以前是 4%。马来西亚公民仍按分级税率。
| 以 RM1,000,000 单位为例 | 外国买家 | 马来西亚公民 |
|---|---|---|
| 过户印花税 | 一律 8% = RM80,000 | 1%／2%／3% 分级 = RM24,000 |
| 州政府批准 | 每次购买都要申请 | 不用 |
| 外国人购屋征费 | 要缴，比率请律师按最新公告算 | 不用 |
RM24,000 是按分级税率算出来的（首 RM10 万 1%、到 RM50 万 2%、到 RM100 万 3%），只作比较。律师费、贷款费用、装修家具两边都另外要付。征费方面，我们从新闻能确认的只有一条：2025 年 7 月 1 日起，外国人买低于 RM100 万的服务式公寓（发展商获批的情况），柔佛最少收 RM50,000。其他情况请律师书面给你最新数字。
所以，一间房还没开始接客，外国买家光是印花税就比买同一间的本地人多付大约 RM56,000。
为什么低于 RM100 万的单位被叫做「卖不出去的陷阱」？
因为进场容易，出场难。如果发展商在特别批准下卖给你一间 RM65 万的单位，只要它价值还低于 RM100 万，你以后只能卖给马来西亚人。《新海峡时报》那篇报道就访问了一位用 RM65 万买入的新加坡屋主，他要卖时才碰到这个问题；一位房地产顾问形容很多外国屋主陷入「流动性陷阱」。同篇报道也提到，在柔佛花 RM50 万以上买房的本地人多数偏好有地住宅，高楼单位的转售需求本来就比较弱。
对 homestay 屋主来说，这一点比长租屋主更要紧，因为短租收入可能因为你控制不了的事停下来：AGM 禁令、执照规定改变、附近一下子多了新单位。那时你需要的是买家越多越好。一间价格按外国人定、却只能卖给本地人的单位刚好相反。如果也在想卖 homestay 单位时买家看什么，请看带着订单卖还是清空卖。
人住在新加坡，homestay 收入怎么缴税？
一年在马来西亚待不到 182 天，通常就是马来西亚税务上的非居民。非居民个人的租金净收入一律按 30% 缴税，没有个人减免。就算钱一直放在马来西亚的银行户口没汇出去，也一样要向 LHDN 申报；很多外国屋主会请一位马来西亚报税代理每年代办。
| 项目 | 非居民屋主 |
|---|---|
| 租金净收入税率 | 一律 30% |
| 个人减免 | 没有 |
| 常见可扣开支 | 贷款利息、维修、门牌税、地税、托管费和佣金 |
| 卖房时的产业盈利税（第 1–5 年） | 30% |
| 卖房时的产业盈利税（第 6 年起） | 10%（公民是 0%） |
homestay 收入被当成租金还是生意收入，要看你怎么经营，差别写在homestay 收入怎么报税。新加坡那边怎么算是另一回事，请问你的顾问。这一节是一般资讯，不是税务意见。
人在新加坡，托管公司能帮你做什么？什么还是要自己来？
日常的事大部分可以交出去，有些事在法律上或实际上还是屋主自己的。
| 托管做 | 你自己做 |
|---|---|
| 上架、定价、回客人讯息、入住 | 签买卖合约和托管合约 |
| 清洁、洗布草、小维修 | 马来西亚报税（或你的报税代理） |
| 月结单和付款 | 管理层事务、AGM 投票 |
| 向平台索赔损坏 | 单位的保险 |
有两个问题，问每一家托管都值得，包括问我们：钱付到哪个银行户口、用什么货币、汇费谁出；还有你名下的电费水费，人不在的时候怎么缴。签约前请先看托管合约 12 条和月结单 7 项核对。
外国人买 RM100 万的新山公寓来做 homestay，划不划算？
下面是示例，不是预测。假设一间 RM1,000,000 的单位，扣掉托管和营运开支后，屋主一年到手 RM40,000（只是举例）。
- 税前等于成交价的 4%。
- 按非居民 30% 缴税后剩 RM28,000，也就是 2.8%。
- 光是 RM80,000 的印花税，就差不多等于两年的税后到手。
给你看真实单位赚多少：我们有一位屋主有 10 间，2025 年 12 月（旺季）每间到手 RM5,031；同一批单位在 2025 年 11 月、2026 年 2 月和 5 月，每间是 RM2,388 到 RM3,182。这些都是普通的市区公寓，价格远低于 RM100 万。贵一倍的单位，每晚房价通常不会贵一倍，因为客人付钱买的是地点和面积，不是你的买价。最后这一点是我们的判断，不是统计数字。
我们的老实结论：以外国人身份、只为了做 homestay 去买一间 RM100 万的单位，数字通常很薄。比较说得通的情况是：你本来就有单位；你买来是自住或长期持有，想让它在你没来的日子帮补开销；或者你是用马来西亚人身份买。如果长租比较适合你，可以对照homestay 还是长租。
新加坡屋主下一步该做什么？
- 请马来西亚律师确认你那一间的最低价和征费。
- 看大厦的住户规定和最近的 AGM 会议记录，有没有限制短租。
- 用 8% 印花税和 30% 所得税算你自己的数字，不要看宣传册上的回报率。
- 问每一家托管钱付到哪里、什么货币，并要一份月结单样本。
- 第一年结束前找好马来西亚报税代理。
你在新山或 Desaru 已经有单位，或正在考虑买一间，可以到屋主咨询把资料发给我们，我们会老实告诉你它大概能赚多少。