Jawapan ringkas: warga Singapura boleh beli kondo di Johor Bahru untuk Airbnb secara sah, tetapi biasanya hanya unit berharga RM1 juta ke atas, dengan duti setem 8%, cukai 30% atas pendapatan sewa bersih dan syarat jual semula yang menghadkan siapa boleh beli semula. Beli untuk homestay hanya jika kiraan masih masuk akal selepas keempat-empat perkara ini.
Kami mengurus lebih 100 unit homestay di Johor Bahru dan Desaru, dan sebahagian pemilik yang bertanya tentang pengurusan tinggal di Singapura. Soalan mereka hampir sama, jadi di sini semuanya dalam satu tempat: unit apa yang boleh dibeli, kos tambahan untuk masuk, cara pendapatan dicukai, apa yang syarikat pengurusan boleh dan tidak boleh buat semasa anda di seberang Tambak, dan satu contoh kiraan. Ini bukan nasihat undang-undang atau cukai; peraturan berubah, jadi sahkan dengan peguam dan ejen cukai Malaysia sebelum menandatangani apa-apa.
Bolehkah warga Singapura beli kondo di Johor Bahru dan jadikan Airbnb?
Boleh. Warga asing dibenarkan memiliki unit dan menyewakannya untuk jangka pendek, tertakluk kepada peraturan bangunan dan lesen yang sama seperti rakyat Malaysia. Yang penting ialah unit mana yang anda dibenarkan beli:
| Peraturan | Maksudnya untuk pembeli Singapura |
|---|---|
| Harga minimum warga asing di Johor | Kediaman berharga RM1 juta ke atas |
| Kelulusan khas pemaju | Pemaju boleh mohon untuk jual unit bawah RM1 juta yang tidak terjual kepada warga asing |
| Jual semula unit bawah RM1 juta | Selagi nilainya bawah RM1 juta, hanya boleh dijual kepada rakyat Malaysia |
| Medini (Iskandar Puteri) | Zon khas, harga minimum tidak terpakai |
| MM2H tahap Silver | Boleh beli dari RM600,000, dengan tempoh pegangan 10 tahun |
Fakta di atas daripada laporan New Straits Times bertarikh 20 April 2026. Had boleh berubah, jadi semak peraturan terkini untuk unit anda sebelum membayar wang tempahan.
Boleh memiliki ialah pintu pertama. Pintu kedua ialah sama ada bangunan membenarkan sewa jangka pendek. Ada JMB yang menyekatnya melalui undian AGM, dan peraturan lesen homestay di Malaysia masih bergerak; baca apa pilihan pemilik selepas kondo larang Airbnb dan lesen homestay di Johor Bahru.
Berapa lebih yang warga asing bayar untuk beli unit RM1 juta?
Baris paling besar ialah duti setem. Mulai 1 Januari 2026, bukan warganegara (kecuali penduduk tetap) membayar kadar rata 8% atas pindah milik kediaman, dikira atas harga atau nilai pasaran, mana lebih tinggi. Dahulu 4%. Warganegara Malaysia kekal pada kadar berperingkat.
| Unit RM1,000,000 | Pembeli asing | Warganegara Malaysia |
|---|---|---|
| Duti setem pindah milik | Rata 8% = RM80,000 | Peringkat 1% / 2% / 3% = RM24,000 |
| Kebenaran negeri | Perlu bagi setiap pembelian | Tidak perlu |
| Levi pembelian warga asing | Ya; minta kadar terkini daripada peguam | Tidak |
RM24,000 ialah kiraan mudah mengikut kadar berperingkat (1% atas RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta), hanya untuk perbandingan. Yuran guaman, kos pinjaman dan perabot ditanggung oleh kedua-dua pihak. Untuk levi, satu angka yang kami dapat sahkan daripada berita ialah sejak 1 Julai 2025 Johor mengenakan warga asing levi minimum RM50,000 bagi pangsapuri servis berharga bawah RM1 juta (kes kelulusan pemaju). Untuk kes lain, minta angka terkini secara bertulis daripada peguam anda.
Jadi sebelum unit itu menerima satu malam tempahan pun, pembeli asing unit RM1 juta sudah membayar kira-kira RM56,000 lebih dalam duti setem sahaja berbanding rakyat Malaysia yang membeli unit yang sama.
Kenapa unit bawah RM1 juta dipanggil perangkap jual semula?
Kerana masuk lebih mudah daripada keluar. Jika pemaju menjual unit RM650,000 kepada anda di bawah kelulusan khas, anda hanya boleh menjualnya semula kepada rakyat Malaysia selagi nilainya bawah RM1 juta. Laporan NST itu memetik seorang pemilik Singapura yang membeli pada RM650,000 dan mendapati perkara ini ketika hendak menjual, serta seorang perunding hartanah yang menyifatkan pemilik asing terperangkap dalam "perangkap kecairan". Laporan yang sama menyebut rakyat Malaysia di Johor yang berbelanja melebihi RM500,000 lebih suka rumah bertanah, jadi permintaan jual semula unit tinggi memang lebih lemah.
Bagi pemilik homestay, ini lebih penting berbanding tuan rumah sewa bulanan, kerana pendapatan sewa jangka pendek boleh berhenti atas sebab di luar kawalan anda: larangan AGM, perubahan lesen, gelombang unit baharu berdekatan. Ketika itu anda mahu kumpulan pembeli seluas mungkin. Unit yang harganya untuk warga asing tetapi hanya boleh dijual kepada rakyat tempatan adalah sebaliknya. Jika anda juga sedang menimbang apa yang pembeli lihat, baca jual unit homestay dengan tempahan atau kosong.
Bagaimana pendapatan homestay dicukai jika anda tinggal di Singapura?
Jika anda berada di Malaysia kurang daripada 182 hari setahun, biasanya anda bukan pemastautin untuk cukai Malaysia. Individu bukan pemastautin membayar kadar rata 30% atas pendapatan sewa bersih, tanpa pelepasan peribadi. Anda tetap perlu melaporkannya kepada LHDN walaupun wang itu tidak pernah keluar dari akaun bank Malaysia, dan ramai pemilik asing melantik ejen cukai Malaysia untuk memfailkan setiap tahun.
| Perkara | Pemilik bukan pemastautin |
|---|---|
| Kadar atas pendapatan sewa bersih | Rata 30% |
| Pelepasan peribadi | Tiada |
| Kos biasa yang boleh ditolak | Faedah pinjaman, pembaikan, cukai taksiran, cukai tanah, yuran pengurusan dan komisen |
| RPGT bila menjual, tahun 1–5 | 30% |
| RPGT bila menjual, tahun 6 dan seterusnya | 10% (warganegara 0%) |
Sama ada pendapatan homestay dikira sebagai sewa atau perniagaan bergantung pada cara ia dijalankan; perbezaannya ada dalam cukai pendapatan homestay. Singapura mencukai anda secara berasingan di pihaknya; tanya penasihat anda. Bahagian ini maklumat umum, bukan nasihat cukai.
Apa yang syarikat pengurusan boleh buat semasa anda di Singapura, dan apa yang kekal dengan anda?
Kebanyakan kerja harian boleh diserahkan. Beberapa perkara, dari segi undang-undang atau praktikal, kekal dengan pemilik.
| Diurus oleh pengurus | Kekal dengan anda |
|---|---|
| Listing, harga, mesej tetamu, check-in | Menandatangani perjanjian jual beli dan perjanjian pengurusan |
| Pembersihan, dobi, pembaikan kecil | Pemfailan cukai Malaysia (atau ejen cukai anda) |
| Penyata bulanan dan bayaran | Urusan JMB dan mengundi di AGM |
| Tuntutan kerosakan di platform | Insurans unit |
Dua soalan patut ditanya kepada setiap pengurus, termasuk kami: bayaran masuk ke akaun bank mana dan dalam mata wang apa, siapa tanggung caj pemindahan; dan bagaimana bil elektrik dan air atas nama anda dibayar semasa anda tiada. Baca 12 klausa perjanjian dan 7 semakan penyata bulanan sebelum menandatangani.
Berbaloikah warga asing beli kondo RM1 juta di JB untuk homestay?
Ini contoh, bukan ramalan. Katakan unit RM1,000,000 memberi pemilik RM40,000 setahun selepas yuran pengurusan dan kos operasi (sekadar ilustrasi).
- Sebelum cukai, itu pulangan 4% atas harga.
- Selepas cukai bukan pemastautin 30%, tinggal RM28,000, atau 2.8%.
- Duti setem RM80,000 sahaja hampir sama dengan dua tahun pendapatan selepas cukai itu.
Sebagai gambaran unit sebenar: seorang pemilik kami dengan 10 unit menerima RM5,031 seunit pada Disember 2025, bulan puncak; unit yang sama membawa RM2,388 hingga RM3,182 seunit pada November 2025, Februari 2026 dan Mei 2026. Itu kondo biasa di bandar, jauh bawah RM1 juta. Unit yang dua kali ganda harganya biasanya tidak mendapat dua kali ganda semalam, kerana tetamu membayar untuk lokasi dan saiz, bukan harga belian anda. Perkara terakhir ini pandangan kami, bukan statistik.
Kesimpulan jujur kami: membeli unit RM1 juta sebagai warga asing semata-mata untuk homestay biasanya memberi angka yang nipis. Ia lebih masuk akal jika anda sudah memiliki unit, jika anda membelinya untuk kegunaan sendiri atau pegangan jangka panjang dan mahu ia menampung kos antara lawatan, atau jika anda membeli sebagai rakyat Malaysia. Jika sewa bulanan lebih sesuai, bandingkan dalam homestay atau sewa jangka panjang.
Apa langkah seterusnya untuk pemilik dari Singapura?
- Sahkan harga minimum dan levi untuk unit anda dengan peguam Malaysia.
- Semak peraturan rumah bangunan dan minit AGM terkini untuk sekatan sewa jangka pendek.
- Kira sendiri dengan duti setem 8% dan cukai 30%, bukan pulangan dalam brosur.
- Tanya setiap pengurus ke mana dan dalam mata wang apa bayaran dibuat, dan minta contoh penyata bulanan.
- Lantik ejen cukai Malaysia sebelum tahun pertama tamat.
Jika anda sudah memiliki unit di Johor Bahru atau Desaru, atau sedang menimbang satu, hantar butirannya melalui pertanyaan pemilik dan kami akan beritahu secara terus terang berapa yang ia boleh jana.