Jawapan ringkas: bagi kebanyakan kondo di Johor Bahru, menjual "sebagai homestay yang sedang beroperasi" hanya berbaloi jika anda ada penyata bersih 12 bulan dan bangunan masih membenarkan sewaan jangka pendek. Jika tiada, jual kosong dan letak harga perabot secara berasingan. Apa pun pilihan anda, tentukan nasib tempahan akan datang sebelum menyenaraikan unit, kerana di situlah jualan selalu tersangkut.
Ramai pemilik menganggap menjual unit homestay sama seperti menjual kondo biasa. Ia tidak sama, atas tiga sebab: kalendar ada tempahan yang tidak boleh "dipindah milik", rumah penuh perabot yang separuh aset dan separuh barang habis pakai, dan pembeli selalunya pelabur yang akan meminta angka anda. Panduan ini mengikut turutan keputusan yang akan anda hadapi.
Penafian: ini maklumat am, bukan nasihat undang-undang, cukai atau ejen hartanah. Rujuk peguam dan ejen cukai berlesen sebelum menandatangani apa-apa. Kami syarikat pengurusan homestay, bukan ejen hartanah, dan kami tidak menilai atau menjual unit.
Patutkah saya jual dengan homestay masih jalan, atau kosong?
Ada tiga cara serah, sesuai untuk pembeli berbeza.
| Cara jual | Sesuai untuk | Risiko utama |
|---|---|---|
| Homestay jalan (berperabot, tempahan diteruskan) | Pelabur yang mahu pendapatan dari hari pertama | Pembeli mewarisi peraturan, lesen dan risiko bangunan; harga bergantung pada angka anda |
| Berperabot tetapi tiada tempahan selepas tarikh tertentu | Pembeli duduk sendiri atau tuan rumah sewa panjang yang suka susun atur | Perabot tidak diberi harga, atau harga sembarangan |
| Kosong sepenuhnya | Pembeli yang mahu ubah suai sendiri | Hilang premium "siap untuk menjana pendapatan", kalau ada pun |
Homestay yang sedang jalan nampak paling bernilai, tetapi ia mudah dinilai hanya jika tiga perkara benar: rekod bulanan anda bersih, bangunan membenarkan penginapan jangka pendek, dan 60 hingga 90 hari akan datang belum penuh dengan tetamu. Jika salah satu tiada, pelabur akan menawar rendah, dan pembeli yang mahu duduk sendiri tidak akan membayar lebih untuk pendapatan yang mereka tidak mahu.
Apa jadi pada tempahan yang sudah ada dalam kalendar?
Ini soalan yang kebanyakan penjual lupa. Tempahan homestay ialah kontrak antara tetamu dan listing di bawah akaun tuan rumah anda. Ia bukan perjanjian sewa, jadi ia tidak berpindah kepada pembeli seperti sewa. Perjanjian sewa jangka panjang boleh diserah hak kepada pembeli melalui suratcara, tetapi timbunan tempahan Airbnb atau Agoda tidak boleh dipindahkan ke akaun orang lain.
Tiga pilihan yang realistik:
- Tutup tarikh baharu mengikut tempoh penginapan terpanjang yang anda terima, dikira ke belakang dari tarikh selesai urus niaga. Biarkan tetamu sedia ada habis menginap, kemudian serah unit yang bersih. Ini paling selamat dan inilah yang kami akan pilih.
- Teruskan beroperasi selepas selesai dengan persetujuan bertulis pembeli. Boleh, tetapi nyatakan siapa bayar pembersihan dan kerosakan, dan tarikh berhenti.
- Batalkan tempahan akan datang. Platform mengenakan penalti kepada tuan rumah yang membatalkan dan tetamu hilang kepercayaan, jadi semak peraturan semasa dahulu dan guna hanya jika tiada jalan lain.
Apa pun pilihan anda, masukkan tarikh henti dalam perjanjian jual beli dan beritahu syarikat pengurusan anda secara bertulis. Deposit tetamu yang sudah dikutip adalah untuk penginapan itu, jadi ia bukan sebahagian daripada harga jualan.
Adakah perabot dikira dalam harga?
Layan perabot sebagai satu baris berasingan, bukan "termasuk percuma". Perabot homestay cepat usang berbanding perabot rumah biasa. Tilam, sofa, tuala dan perkakas kecil rosak dalam setahun dua apabila pusing ganti tetamu sentiasa tinggi, itulah sebab kami menulis tentang perabot yang paling cepat rosak.
Cara yang adil:
- Senaraikan apa yang tinggal: katil, sofa, TV, mesin basuh, penyaman udara (jika milik anda), langsir, kunci pintar, barang dapur asas.
- Beri setiap kumpulan nilai terpakai yang munasabah, bukan harga asal.
- Sama ada masukkan perabot dalam harga jualan dengan jadual, atau jual melalui senarai inventori berasingan supaya pembeli boleh menolak.
- Keluarkan daripada harga hartanah jika pembeli mahu unit kosong; pembeli yang terpaksa membeli perabot yang akan dibuang pasti ingat, dan rundingan harga jadi lebih sukar.
Kunci pintar dan penyaman udara hampir menjadi lekapan tetap, jadi tulis sama ada ia tinggal atau diambil. Pertikaian selepas serahan tentang "saya ingat TV tinggal" lebih kerap daripada pertikaian tentang harga.
Angka mana yang pembeli akan lihat?
Pelabur akan bertanya perkara yang hampir sama, dan penjual yang bersedia akan menjual lebih cepat.
| Pembeli tanya | Kenapa penting | Apa anda perlu sedia |
|---|---|---|
| Pendapatan kasar 12 bulan lepas | Nampak musim, bukan hanya bulan terbaik | Jumlah bulanan, satu muka surat |
| Perbelanjaan mengikut kategori | Pulangan pembeli ialah pendapatan bersih | Pembersihan, utiliti, yuran platform, pembaikan, yuran pengurusan |
| Pendapatan bersih selepas pengurusan | Pembeli menilai berdasarkan bersih | Penyata pemilik bulanan |
| Kadar penghunian dan harga purata semalam | Menunjukkan sama ada harga anda sesuai | Eksport daripada platform |
| Penilaian dan bilangan ulasan | Ulasan kekal pada listing di bawah akaun anda | Nyatakan ia tidak berpindah secara automatik |
| Peraturan bangunan dan status lesen | Menentukan sama ada pendapatan boleh diteruskan | Surat pejabat pengurusan, status MySTRA |
Perkara paling penting: nilai berdasarkan pendapatan bersih, bukan kasar. Ini contoh (bukan sebut harga dan bukan angka kami sendiri):
- Pendapatan kasar 12 bulan: RM54,000
- Yuran platform, pembersihan, utiliti, pembaikan, yuran pengurusan: RM27,000
- Bersih: RM27,000
- Harga mohon: RM400,000
Berdasarkan bersih, hasilnya kira-kira 6.75%. Jika hanya lihat kasar, ia nampak 13.5%, tetapi pembeli berpengalaman tidak guna kasar, dan jika angka pertama yang anda tunjuk ialah kasar, angka kedua pun tidak dipercayai. Jika unit anda diurus oleh kami, penyata pemilik hujung bulan sudah memisahkan hasil kasar, perbelanjaan dan bayaran, jadi pek 12 bulan hanya salin dan tampal.
Satu bulan yang cantik bukan bukti. Kami pernah tunjukkan penyata Disember 2025 seorang pemilik 10 unit di tempat lain (kasar RM67,081, diterima pemilik RM50,311), dan pembeli wajar menanya sebelas bulan lain sebelum mempercayainya.
Bagaimana dengan pihak bangunan?
Untuk kondo, jualan boleh tersangkut di pejabat pengurusan. Sebelum menyenaraikan, semak:
- Adakah peraturan dalaman atau by-laws menyekat sewaan jangka pendek sekarang? Ada undian AGM? Lihat pilihan pemilik selepas undi AGM melarang sewaan jangka pendek.
- Caj penyelenggaraan dan sinking fund sudah dijelaskan? Peguam pembeli pasti minta surat penjelasan.
- Lesen atau pendaftaran unit sudah ada? Lihat lesen homestay Johor Bahru, apa yang perlu.
Jujurlah tentang perkara yang belum selesai. Pembeli yang baru tahu selepas tandatangan bahawa bangunan sedang mengundi larangan tidak akan menjadi pembeli yang mudah berunding.
Cukai apa yang perlu dirancang?
Ada dua cukai yang perlu diasingkan. Pendapatan menjalankan homestay dibincangkan dalam cukai pendapatan homestay. Keuntungan menjual hartanah dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT). Berdasarkan kadar 2026 yang diterbitkan:
| Dijual pada | Warganegara / PR Malaysia | Warga asing |
|---|---|---|
| Sehingga tahun ke-3 | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% | 10% |
Individu boleh menolak yang lebih tinggi antara RM10,000 atau 10% daripada keuntungan. Penjual perlu memfailkan dalam masa 60 hari dari tarikh pelupusan, dan pemfailan masih diperlukan walaupun kadar 0%. Faedah pinjaman dan pembaikan biasa tidak boleh ditolak.
Contoh: anda beli RM300,000 dan jual RM380,000 pada tahun ke-4, tanpa kos lain yang boleh ditolak demi mudah. Untung RM80,000, tolak pengecualian RM10,000 jadi RM70,000. Pada 20%, cukai ialah RM14,000. Jika sebagai warganegara anda menjual pada tahun ke-6, urus niaga sama dikenakan 0% (tetapi masih difailkan). Ini hanya ilustrasi; minta ejen cukai mengira angka sebenar anda.
Bagaimana jika anda ada perjanjian pengurusan dengan kami?
Bahagian ini tidak menyebelahi kami, jadi kami sebut terus. Apabila unit dijual, pengurusan kami tamat dan kami tidak mendapat apa-apa daripada jualan itu. Sama ada anda perlu bayar sesuatu semasa keluar bergantung pada klausa penamatan dan notis yang anda tandatangani, yang kami bincangkan dalam 12 klausa perjanjian pengurusan homestay. Baca semula perjanjian anda sebelum memberitahu pembeli tarikh serahan.
Apa yang boleh kami bantu: beri penyata bulanan dan kalendar tempahan supaya anda boleh rancang tarikh henti, dan bantu serah unit dalam keadaan bersih. Kami tidak berjanji pembeli akan meneruskan homestay atau memilih kami.
Susunan kerja yang mudah
- Baca peraturan bangunan dan perjanjian pengurusan anda.
- Putuskan: jalan, berperabot tanpa tempahan, atau kosong sepenuhnya.
- Tetapkan tarikh daftar masuk terakhir dan tutup kalendar selepasnya.
- Kumpul penyata 12 bulan dan pecahan perbelanjaan.
- Senaraikan perabot dengan nilai terpakai.
- Minta surat penjelasan daripada pejabat pengurusan.
- Minta ejen cukai anggar RPGT sebelum menerima tawaran.
Apa pun jalan yang dipilih, kira tarikh serahan ke belakang dari tarikh selesai, bukan ke hadapan dari hari anda menyenaraikan.
Langkah seterusnya
Jika unit anda di Johor Bahru atau Desaru dan anda mahu tahu rupa rekod unit yang diurus sebelum menjual, atau mahu simpan dan bandingkan pelan, tinggalkan nota di /ownerenquiry.