简短答案：大部分新山公寓，「带着 homestay 营运一起卖」只有在两个条件都满足时才划算：你拿得出 12 个月干净的月结，而且大厦现在还允许短租。拿不出就清空卖，家具另外作价。无论哪一种，上架之前先决定未来订单怎么处理，因为卖单位最容易出事的就是这一步。
很多屋主把卖 homestay 单位当成卖一般公寓，其实不一样，原因有三个：日历上有订单，但没有人能把订单「过户」；屋里的家具一半算资产、一半算消耗品；买家常常是投资客，会开口要你的数字。下面按你会遇到的顺序讲。
免责声明：以下是一般资讯，不是法律、税务或房地产中介意见。签任何东西之前，请先问律师和有执照的税务代理。我们是 homestay 托管公司，不是地产中介，也不替单位估价或卖单位。
带着 homestay 营运卖，还是清空卖？
交屋有三种方式，适合不同的买家。
| 卖法 | 适合谁 | 主要风险 |
|---|---|---|
| 带营运（家具齐全，订单继续） | 想第一天就有收入的投资客 | 买家要接手大厦规定和执照风险，价钱完全看你的数字 |
| 家具留着，某日期后不再接单 | 自住或想长租、喜欢这个格局的买家 | 家具没作价，或作价乱喊 |
| 完全清空 | 打算自己重新装修的买家 | 少了「一买就能赚」的溢价（如果真有的话） |
带营运听起来最值钱，但只有三件事同时成立才好估价：月结记录干净、大厦允许短租、未来 60 到 90 天的日历还没被客人订满。缺一样，投资客就会狠狠压价，自住买家则不会为他们不想要的收入多付一分钱。
日历上已经有的订单怎么办？
这是大部分卖家忘记的问题。homestay 订单是客人和你名下房源之间的合约，不是租约，所以不会像租约一样随单位转给买家。长租租约可以用转让契约（deed of assignment）转给买家，但一堆 Airbnb 或 Agoda 订单没办法搬到别人的帐号下。
实际可行的做法有三个：
- 从交易完成日往前推，把「你接受的最长入住天数」之后的日期全部关掉。 让现有的客人住完退房，交一个干净的单位给买家。这是最稳的做法，也是我们会选的做法。
- 完成后继续营运，但要跟买家签书面同意。 可以，但要写清楚谁付清洁费和损坏、几号停止。
- 取消未来订单。 平台会处罚房东取消订单，客人也会失去信任，所以先查清楚平台现行规则，没有其他办法才用。
不管你选哪一个，都要把截止日期写进买卖合约，并且书面通知你的托管公司。已经收到的客人押金是对应那些入住的，不算在售价里。
家具算不算价？
家具要单独一行，不要写成「全送」。homestay 的家具老化比家用快，床垫、沙发、毛巾和小家电在高频翻房之下一两年就报销，这就是我们写过最先坏的那些家具的原因。
比较公平的处理方式：
- 列出留下什么：床、沙发、电视、洗衣机、冷气（如果是你的）、窗帘、智能门锁、厨房基本用品。
- 每一组给一个二手的合理价，不是你当初买的价。
- 要么把家具写进售价并附清单，要么另外出一份家具清单，让买家可以选择不要。
- 买家要空屋的话，家具那一块要从房价里拿掉；被逼买下自己会丢掉的家具，买家一定会记在心里，之后谈价会更难。
智能门锁和冷气接近固定装置，要写明是留还是拆。交屋之后吵「我以为电视也留下」的次数，比吵价钱还多。
买家会看哪几个数字？
投资客会问的东西差不多，你先准备好就卖得快。
| 买家问什么 | 为什么重要 | 你要准备什么 |
|---|---|---|
| 过去 12 个月毛收入 | 看到淡旺季，而不是只看最好的那个月 | 每月总额，一页纸 |
| 开支分类 | 买家的回报看净收入，不看毛收入 | 清洁、水电、平台费、维修、管理费 |
| 管理费之后的净收入 | 买家以净收入估值 | 每月屋主月结 |
| 入住率和平均房价 | 看你的定价合不合理 | 平台汇出档 |
| 平台评分和评论数 | 评论留在你帐号下的房源，不会自动转给买家 | 先讲明不会转 |
| 大厦规定和执照状态 | 决定收入还能不能继续 | 管理处信件、MySTRA 状态 |
最重要的是用净收入估值，不是毛收入。下面是一个示例（不是报价，也不是我们自己的数字）：
- 12 个月毛收入：RM54,000
- 平台费、清洁、水电、维修、管理费：RM27,000
- 净收入：RM27,000
- 叫价：RM400,000
按净收入算，回报约 6.75%。只看毛收入的话会算出 13.5%，但有经验的买家不会用毛收入，你第一个拿出来的数字如果是毛收入，第二个数字也不会被相信。如果你的单位是我们托管的，月底的屋主月结已经把毛收入、开支和实付分开，12 个月的资料包是复制贴上，不用重做。
只有一个月好看不算证据。我们曾经在别处写过某位屋主 10 间单位 2025 年 12 月的月结（毛收入 RM67,081，屋主到手 RM50,311），买家一定会追问另外十一个月，才肯相信那个数字。
大厦那一关怎么过？
公寓的买卖有可能卡在管理处。上架之前先查：
- 现在的住户守则或 by-laws 有没有限制短租？有没有召开 AGM 投票？可以先看大厦投票禁止短租之后屋主有哪几条路。
- 管理费和 sinking fund 有没有缴清？买家的律师一定会要清缴信。
- 单位需要的执照或登记有没有办好？看新山做 homestay 要办什么。
没解决的事要老实讲。买家签了约才发现大厦正在投票禁短租，不会是一个好商量的买家。
卖单位要想到什么税？
两种税要分开。经营 homestay 的收入怎么报，看homestay 收入怎么报税。卖单位赚的差价，则是产业盈利税（RPGT）。按 2026 年公布的税率：
| 出售时间 | 马来西亚公民／永久居民 | 外国人 |
|---|---|---|
| 持有第 3 年内 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
个人可以扣除 RM10,000 或盈利的 10%（取较高者）。卖方要在出售日起 60 天内申报，就算税率是 0% 也要申报。贷款利息和一般维修不能扣除。
示例： 你以 RM300,000 买入，第 4 年以 RM380,000 卖出，为了简单假设没有其他可扣除成本。盈利 RM80,000，扣掉 RM10,000 豁免后是 RM70,000，乘 20% 是 RM14,000。如果是公民，第 6 年才卖，同一笔交易税率是 0%（但还是要申报）。这只是举例，真实数字请让税务代理算。
如果你跟我们签了托管合约？
这一段对我们不利，所以直接讲。卖掉单位，我们的托管就结束了，而且我们不会从买卖中赚到任何东西。退出要不要付任何费用，要看你签的终止与通知条款，我们在托管合约要看清楚的 12 条里讲过。告诉买家交屋日期之前，先把你的合约重读一次。
我们能做的是：给你每月月结和订单日历，帮你定截止日期，并把单位干干净净交出去。我们不会承诺买家会继续做 homestay，也不会承诺买家会选我们。
一个简单的工作顺序
- 读大厦守则和你的托管合约。
- 决定：带营运、家具留着不接单，还是完全清空。
- 定好最后一个入住日，把之后的日历关掉。
- 收集 12 个月月结和开支分类。
- 列家具清单，每一组给二手价。
- 向管理处申请清缴信。
- 接受叫价之前，先请税务代理估 RPGT。
不管走哪条路，都从完成日往回推交屋日，不要从上架那天往后推。
下一步
如果你的单位在新山或 Desaru，想先看看托管单位的记录长什么样，或者想留着单位、比较一下方案，可以到 /ownerenquiry 留言。