Jawapan ringkas: untuk kondo biasa di Johor Bahru, kedua-dua cara sering memberi pendapatan hampir sama. Dalam contoh kiraan kami, homestay yang diuruskan memberi kira-kira RM23,400–24,300 setahun ke tangan pemilik, dan sewa jangka panjang RM2,200 sebulan kira-kira RM24,200. Homestay hanya jelas mendahului apabila unit mencatat hasil kasar melebihi sekitar RM49,000–51,000 setahun. Di bawah itu, sewa jangka panjang lebih tenang.
Kenapa orang kata homestay lebih untung, dan betulkah?
Kerana angka depannya nampak besar. Sebuah unit homestay mungkin mencatat RM4,000 pada bulan purata, berbanding sewa RM2,200. Tetapi RM4,000 itu ialah hasil kasar, manakala RM2,200 itu hampir-hampir sudah bersih. Pembersihan, dobi, barangan guna habis, utiliti, internet, komisen platform dan yuran pengurusan semuanya ditolak daripada angka homestay sebelum anda terima sesen pun. Perbandingan yang adil ialah bersih lawan bersih, bukan hasil kasar lawan sewa.
Sebagai gambaran pasaran, data Airbtics untuk Johor Bahru (September 2025 hingga Ogos 2026) menunjukkan penyenaraian median memperoleh kira-kira RM51,000 setahun dengan kadar penghunian 45% dan kadar harian purata RM294. Itu semua jenis penyenaraian di bandar ini, diuruskan atau tidak, dan bukan angka kami. Ingat RM51,000 itu, kerana ia jatuh hampir tepat pada garis seimbang yang kami kira di bawah.
Berapa sebenarnya sewa jangka panjang beri setahun?
Mulakan dengan sewa. Senarai portal yang kami semak awal bulan ini untuk artikel larangan kondo menunjukkan sewa jangka panjang kira-kira RM2,300–2,550 di Paragon Suites, RM2,000–2,400 di KSL Residence 2, dan RM1,300–2,300 untuk unit dua bilik di sekitar Johor Bahru. Untuk contoh ini kami guna RM2,200 sebulan.
Kemudian anggap ada masa kosong. Unit tidak disewa pada hari penyewa lama keluar, jadi kami andaikan satu bulan kosong setahun. Ini contoh, bukan statistik.
| Sewa jangka panjang, RM2,200 sebulan | Setahun |
|---|---|
| Sewa 12 bulan | RM26,400 |
| Tolak satu bulan kosong (contoh) | −RM2,200 |
| Sewa yang benar-benar diterima | RM24,200 |
Kos yang wujud dalam kedua-dua cara, seperti yuran penyelenggaraan bangunan, cukai tanah, cukai pintu dan ansuran pinjaman, adalah sama, jadi kami tinggalkan daripada kedua-dua belah. Kos yang hanya ada dalam sewa jangka panjang ialah duti setem perjanjian sewa. Jadual 2026 ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh setahun atau kurang, dan RM3 untuk lebih setahun hingga tiga tahun. Pada sewa tahunan RM26,400, itu kira-kira RM106 untuk perjanjian setahun atau RM318 untuk dua tahun. Siapa bayar boleh dirundingkan dan lazimnya dikongsi, jadi jumlahnya kecil. Ejen dan peguam mengenakan bayaran tambahan jika anda menggunakan mereka.
Ulasan pasaran SPEEDHOME 2026 menyebut hasil sewa kasar kira-kira 5–6% di Johor Bahru, dengan sesetengah menara pusat bandar berhampiran koridor RTS Link disebut 6–8%, dan hasil bersih biasanya 1.5–2 mata peratusan lebih rendah. Itu anggaran agensi, bukan statistik rasmi, tetapi arahnya sama: pendapatan sewa jangka panjang stabil dan sederhana.
Berapa sebenarnya homestay yang diuruskan beri setahun?
Di sini kami guna semula contoh setahun penuh daripada artikel tiga pelan pengurusan: empat bulan puncak RM6,000, empat bulan purata RM4,000 dan empat bulan perlahan RM2,400. Itu RM49,600 hasil kasar, sedikit di bawah median Airbtics, dengan andaian perbelanjaan kira-kira 41% daripada hasil kasar. Ini angka ilustrasi untuk kondo biasa, bukan sebut harga atau janji.
| Pelan (tahun contoh) | Diterima pemilik |
|---|---|
| 90% hasil kasar (pemilik tanggung perbelanjaan) | RM24,320 |
| 80% untung bersih | RM23,424 |
| 70% untung bersih | RM20,496 |
Diletakkan bersebelahan:
| Cara | Diterima setahun (contoh) |
|---|---|
| Sewa jangka panjang, RM2,200 sebulan, satu bulan kosong | RM24,200 |
| Homestay, pelan 90% | RM24,320 |
| Homestay, pelan 80% | RM23,424 |
| Homestay, pelan 70% | RM20,496 |
Homestay yang mencapai median pasaran berakhir di tempat yang sama dengan sewa jangka panjang yang baik. Bezanya, pendapatan homestay turun naik lebih kuat. Sebagai gambaran sebenar, seorang pemilik dengan 10 unit di tengah Johor Bahru mencatat hasil kasar RM67,081 pada Disember 2025 dan RM23,877 pada November 2025, iaitu kira-kira RM6,700 dan RM2,400 seunit. Sewa jangka panjang tidak melompat begitu.
Pada hasil berapa homestay benar-benar mengalahkan sewa jangka panjang?
Setelah anda andaikan saiz perbelanjaan, jumlah diterima daripada homestay ialah pecahan tetap daripada hasil kasar. Dengan perbelanjaan kira-kira 41%, pelan 90% menyimpan kira-kira 49 sen setiap ringgit dan pelan 80% kira-kira 47 sen. Bahagikan sewa yang akan anda terima dengan pecahan itu, dan anda dapat hasil kasar di mana kedua-dua cara seri:
| Sewa bulanan jangka panjang (contoh) | Sewa diterima (11 bulan) | Hasil kasar diperlukan, pelan 90% | Hasil kasar diperlukan, pelan 80% |
|---|---|---|---|
| RM1,800 | RM19,800 | kira-kira RM40,400 | kira-kira RM41,900 |
| RM2,200 | RM24,200 | kira-kira RM49,400 | kira-kira RM51,200 |
| RM2,500 | RM27,500 | kira-kira RM56,100 | kira-kira RM58,200 |
Dalam sebulan, unit yang boleh disewa RM2,200 perlu mencatat sekitar RM4,100–4,300 sebulan, purata sepanjang tahun termasuk bulan perlahan, sebelum homestay berbaloi dengan kerumitan tambahan. Makin tinggi sewa yang boleh diperoleh unit itu, makin tinggi aras yang perlu dicapai.
Apa lagi yang berbeza selain wang?
Kos permulaan. Homestay mesti dilengkapi mengikut piawaian tetamu dengan kunci pintar, internet dan linen. Unit sewa jangka panjang boleh disewa kosong atau berperabot ringan. Lihat artikel kos renovasi unit kosong menjadi homestay.
Peraturan. Sewa jangka panjang memerlukan perjanjian sewa dan duti setem. Penginapan jangka pendek memerlukan anda menyemak peraturan bangunan dan kedudukan lesen dahulu; artikel apa yang sebenarnya perlu menerangkannya. Jika pengurusan bangunan mengundi untuk melarang penginapan jangka pendek, homestay tidak lagi pilihan, dan artikel ini menyenaraikan empat jalan selepas itu.
Usaha. Sewa jangka panjang ialah beberapa tugas besar setahun (cari penyewa, tandatangan, baiki) dan selebihnya senyap. Homestay ialah operasi harian: daftar masuk, pertukaran bilik, mesej, pelarasan harga. Syarikat pengurusan mengambil alih semua itu dan yuran mereka sudah ada dalam angka di atas. Menguruskan sendiri ialah kiraan lain, dibincangkan dalam urus sendiri Airbnb lawan pengurusan homestay.
Bentuk risiko. Sewa jangka panjang memberi pendapatan yang boleh diramal tetapi risikonya tertumpu: penyewa yang berhenti membayar ialah proses undang-undang, bukan satu panggilan telefon. Homestay menyebarkan risiko kepada ramai tetamu tetapi anda terdedah kepada musim dan kerosakan oleh tetamu, sebab itu deposit dan saringan penting.
Cukai. Kedua-duanya dicukai secara berbeza. Lihat bagaimana cukai pendapatan homestay berbeza daripada sewa jangka panjang. Artikel ini bukan nasihat cukai atau undang-undang; sila tanya ejen cukai berlesen tentang kes anda.
Jadi yang mana patut dipilih?
Pilih sewa jangka panjang jika bangunan anda menyekat penginapan jangka pendek, jika hasil jangkaan unit di bawah titik seimbang bagi sewanya, jika anda mahu pendapatan yang hampir tidak berubah, atau anda memang tidak mahu tetamu keluar masuk unit anda.
Pilih homestay yang diuruskan jika unit kecil (studio hingga dua bilik), dekat pusat bandar, pintu sempadan atau RTS Link, bangunan membenarkan penginapan jangka pendek, dan anda boleh menerima bulan baik dan bulan perlahan dalam suku tahun yang sama.
Berterus terang: apa maknanya untuk kami
Untuk unit biasa dalam tahun biasa, contoh kiraan kami sendiri menunjukkan sewa jangka panjang sama dengan pendapatan homestay, dan untuk unit yang boleh disewa dengan harga baik, sewa jangka panjang mungkin memberi lebih. Kami hanya untung daripada homestay, jadi kami jelas ada kepentingan supaya anda memilihnya, dan itulah sebabnya kami letakkan titik seimbang di depan anda. Bahagian perbelanjaan, bulan kosong dan sewa dalam artikel ini ialah contoh; angka sebenar unit anda akan berbeza.
Jika anda sedang menimbang kedua-duanya untuk satu unit, hantarkan bangunan, saiz dan perabot di /ownerenquiry dan kami akan kira kedua-dua set angka untuk anda. Mana-mana kawasan Johor Bahru dan Desaru boleh.