Jawapan ringkas: Buat homestay untung ke di Johor Bahru? Biasanya ia mampu bayar bil sendiri, tetapi unit biasa tidak mampu bayar ansuran pinjaman sekali. Dalam contoh kondo RM450,000 kami, listing median membuat pemilik kurang kira-kira RM1,094 setiap bulan. Ansuran penuh perlukan sekitar 50% penghunian pada RM275 semalam.
Kami mengurus lebih 100 unit homestay di Johor Bahru dan Desaru, jadi kami dapat untung apabila orang buat homestay. Sebab itu anda patut nampak kiraan yang kurang cantik daripada kami dahulu. Kebanyakan halaman yang menjawab soalan ini berhenti pada pendapatan kasar, sedangkan bank tidak terima pendapatan kasar. Artikel ini tambah semua kos dan ansuran, kemudian tunjuk apa yang unit perlu capai. Semua kiraan ialah contoh, bukan sebut harga dan bukan janji.
Berapa sebenarnya pendapatan Airbnb di Johor Bahru?
Halaman Johor Bahru AirROI, dikemas kini pada 5 November 2026 untuk tempoh 12 bulan hingga Oktober 2026, memberi gambaran paling lengkap yang kami jumpa:
| AirROI, Johor Bahru | Suku terbawah | Median | Suku teratas | Sepuluh peratus teratas |
|---|---|---|---|---|
| Penghunian | 13% atau kurang | kira-kira 27% | 46% atau lebih | 65% atau lebih |
| Harga semalam | RM190 atau kurang | RM275 | RM415 atau lebih | RM655 atau lebih |
| Pendapatan sebulan | RM1,110 atau kurang | RM2,420 | RM4,530 atau lebih | RM7,660 atau lebih |
Dua lagi baris daripada halaman sama sangat penting. Listing aktif naik 33% dalam setahun kepada 5,314, tetapi purata pendapatan setiap listing naik cuma 0.8% kepada RM29,717. Maksudnya, sepertiga lagi listing berkongsi pendapatan yang hampir sama bagi setiap listing. Airbtics melaporkan median lebih tinggi, kira-kira RM44,000 setahun pada 45% penghunian, dan artikel kadar penghunian kami menerangkan kenapa berbeza. Semua angka ini anggaran daripada kalendar awam dan belum ditolak kos.
Berapa kos beli dan tanggung kondo contoh ini?
Inilah contoh yang akan kita uji. Gantikan setiap angka dengan angka anda sendiri.
| Item contoh | Angka | Nota |
|---|---|---|
| Harga belian | RM450,000 | Contoh sahaja |
| Pinjaman 90% | RM405,000 | 35 tahun pada kadar contoh 4.2% |
| Ansuran bulanan | RM1,842 | Bulan pertama kira-kira RM1,418 faedah dan RM425 pokok |
| Bayaran pendahuluan | RM45,000 | |
| Duti setem pindah milik | RM8,000 | Kadar biasa, sebelum sebarang pengecualian |
| Duti setem pinjaman | RM2,025 | 0.5% daripada pinjaman |
| Perabot dan kos permulaan | RM35,540 | Daripada bajet dalam panduan mula buat homestay |
| Wang tunai sebelum yuran guaman | kira-kira RM90,565 | Yuran guaman dan penilaian berasingan |
Bank Negara mengekalkan Kadar Dasar Semalaman pada 2.75% pada 5 November 2026, tetapi kadar anda datang daripada bank, jadi minta tawaran sebenar. Tanya juga tentang bilangan pinjaman anda. Had 70% untuk pinjaman perumahan ketiga ditetapkan pada 2010 dan banyak panduan masih menyenaraikannya. Kami tidak jumpa dokumen Bank Negara 2026 yang mengesahkannya, jadi semak dengan bank. Pada 70%, bayaran pendahuluan jauh lebih besar.
Berapa pemilik dapat bagi setiap malam ditempah?
Kami guna kos contoh yang sama seperti artikel penghunian dan harga: komisen platform 15%, pembersihan RM70 untuk penginapan dua malam, elektrik dan air RM12 setiap malam ditempah, dan kos tetap RM560 sebulan seperti yuran penyelenggaraan, cukai pintu, insurans dan internet. Pelan yang digunakan ialah 90% hasil kasar daripada /ownerenquiry, sebagai contoh dan bukan sebut harga.
| Harga semalam (contoh) | Pemilik dapat setiap malam ditempah |
|---|---|
| RM190 | RM95.50 |
| RM250 | RM140.50 |
| RM275 | RM159.25 |
| RM415 | RM264.25 |
Berapa tinggal selepas ansuran pinjaman?
Sekarang masukkan angka pasaran ke dalam contoh. AirROI melaporkan harga dan penghunian secara berasingan, jadi baris ini hanya ilustrasi dan bukan unit sebenar.
| Senario | Malam sebulan | Hasil pemilik sebelum pinjaman | Selepas ansuran RM1,842 | Pulangan bersih atas RM450,000 |
|---|---|---|---|---|
| Suku terbawah: 13%, RM190 | 4.0 | −RM182 | −RM2,024 | −0.5% |
| Median: 27%, RM275 | 8.2 | RM748 | −RM1,094 | 2.0% |
| Penghunian suku teratas: 46%, RM275 | 14.0 | RM1,668 | −RM174 | 4.4% |
| Penghunian 10% teratas: 65%, RM275 | 19.8 | RM2,589 | +RM747 | 6.9% |
| Suku teratas kedua-duanya: 46%, RM415 | 14.0 | RM3,137 | +RM1,295 | 8.4% |
| Penyewa jangka panjang RM2,000 | tiada | RM1,590 | −RM252 | 4.2% |
Baris yang paling cantik itu perlu dibaca berhati-hati: RM415 ialah harga suku teratas untuk semua saiz unit dan mungkin milik unit lebih besar daripada yang RM450,000 boleh beli. Baris penyewa mengira kos tetap pemilik RM410 yang sama seperti artikel kami sebelum ini, dan tidak termasuk yuran ejen atau bulan kosong.
Berapa penghunian yang saya perlukan?
Ada tiga garisan berbeza, dan ramai orang mencampurkannya:
- Tampung bil. Unit berhenti rugi dengan sendirinya.
- Tampung faedah. Di bawah garisan ini, anda rugi setiap bulan kecuali harga unit naik.
- Tampung ansuran penuh. Anda tidak lagi menambah dari poket sendiri.
| Harga semalam (contoh) | Tampung bil | Tampung faedah | Tampung ansuran penuh |
|---|---|---|---|
| RM190 | 19% | 68% | 83% |
| RM250 | 13% | 46% | 56% |
| RM275 | 12% | 41% | 50% |
| RM415 | 7% | 25% | 30% |
Bandingkan dengan pasaran: listing median sekitar 27%, dan hanya satu perempat listing mencapai 46%. Jadi pada harga pertengahan, ansuran penuh memerlukan penghunian lebih baik daripada kebanyakan listing. Itulah jawapan terus kepada soalan dalam tajuk.
Bagaimana dengan pendapatan unit pemilik sebenar?
Ini angka setiap unit seorang pemilik kami: Disember 2025, RM6,708 kasar dan RM5,031 dibayar kepada pemilik; Jun 2026, RM6,303 kasar dan RM4,875 dibayar. Dua bulan itu mudah menampung ansuran RM1,842. Tetapi bulan sepi pemilik yang sama ialah RM2,388 kasar pada November 2025, RM3,182 pada Februari 2026 dan RM2,569 pada Mei 2026, dan angka itu sebelum sebarang kos. Unit-unit ini di KSL D'Esplanade dan Paragon Suite, kedua-duanya di tengah bandar, dan bukan purata setiap unit. Penyata penuh menunjukkan butirannya. Jangan darab Disember dengan dua belas.
Adakah pulangan bersih mesti lebih tinggi daripada kadar pinjaman?
Inilah ujian paling mudah yang kami tahu. Ambil hasil setahun pemilik sebelum pinjaman dan bahagikan dengan harga belian. Kalau pulangan bersih itu lebih rendah daripada kadar pinjaman, meminjam menjadikan pulangan lebih teruk: setiap ringgit daripada bank berharga lebih tinggi daripada apa yang unit dapat. Dalam jadual, baris median dapat 2.0% berbanding kadar contoh 4.2%. Anda kemudian bergantung pada kenaikan harga unit.
Risiko itu perlu ditimbang. The Star pada Julai 2026, memetik CIMB Research, melaporkan stok pangsapuri servis Johor sebanyak 108,863 unit, dengan 41,832 lagi akan masuk hingga 2030 dan 18,712 dirancang hingga 2031. CIMB menyatakan pendirian berhati-hati terhadap kediaman bertingkat Johor Bahru. Artikel Bamboo Routes pada September 2026 menyebut 9,972 pangsapuri servis siap tetapi belum terjual di negeri ini pada suku pertama. Pembeli yang anda jual kepadanya nanti juga ada banyak pilihan, seperti diterangkan dalam artikel jual unit kami.
Sewa jangka panjang pun bukan jawapan ajaib. Ketua pegawai eksekutif Olive Tree memberitahu NST pada Januari 2026 bahawa kebanyakan pangsapuri servis Johor memberi 2% hingga 4% kasar, sehingga kira-kira 5% untuk yang utama, manakala angka SPEEDHOME ialah 5% hingga 6%. Contoh RM2,000 kami ialah 5.3% kasar, hampir di hujung atas julat itu, jadi dapatkan sebut harga sewa sebenar untuk bangunan anda.
Siapa patut beli kondo untuk Airbnb, dan siapa tidak patut?
Mungkin masuk akal kalau:
- Anda bayar tunai atau pinjaman jauh lebih kecil, jadi garisan faedah rendah.
- Anda mahu guna unit itu sendiri juga, dan pendapatan homestay hanya pembantu, bukan keseluruhan rancangan.
- Angka unit serupa dalam bangunan yang sama melepasi garisan ansuran, walaupun dalam tahun yang ada beberapa bulan lemah.
- Anda masih mampu tanggung unit kalau tempahan jatuh atau bangunan larang sewa jangka pendek.
Kami tidak akan beli kalau:
- Rancangan hanya berjaya dengan angka Disember atau penghunian 10% teratas.
- Isi rumah anda tidak mampu tanggung kekurangan. Dalam baris median, jumlahnya kira-kira RM13,128 setahun.
- Anda mengharapkan kenaikan harga untuk menyelamatkan pulangan yang nipis.
- Sebut harga sewa untuk unit sama tidak hampir dengan ansuran. Kalau penyewa pun hampir tidak dapat menampungnya, tiada jaring keselamatan apabila homestay mengecewakan.
Kalau anda sudah memiliki unit itu, soalannya berbeza. Ansuran tetap perlu dibayar, jadi bandingkan terus homestay dengan penyewa dalam homestay vs sewa jangka panjang.
Apa yang perlu disemak sebelum tandatangan?
- Tanya bangunan dahulu. Adakah pengurusan benarkan sewa jangka pendek, dan adakah undian larangan dicadangkan? Lihat apabila kondo larang Airbnb dan artikel lesen.
- Kira kalendar sebenar. Lihat lima listing serupa dalam bangunan itu untuk 60 hari akan datang. Malam tertutup mungkin disekat pemilik, jadi anggap ia had tertinggi.
- Guna tawaran pinjaman sebenar. Kira semula tiga garisan dengan kadar, tempoh dan yuran penyelenggaraan anda.
- Dapatkan sebut harga sewa sebenar. Itu angka sandaran anda.
- Masukkan cukai. Angka kami sebelum cukai; lihat cukai pendapatan homestay. Peraturan untuk warga Singapura berbeza, lihat artikel pembeli Singapura.
- Minta bukti. Minta daripada mana-mana pengurus, termasuk kami, penyata 12 bulan unit setara dalam bangunan sama, termasuk bulan sepi.
Apa yang pemilik perlu berhati-hati?
- Kami ada kepentingan. Kami hanya dapat pendapatan kalau unit dijalankan sebagai homestay. Namun begitu, ikut angka ini, unit biasa yang dibeli dengan pinjaman 90% perlu ditambah setiap bulan, dan kami lebih suka berterus terang sebelum anda beli.
- Kami tidak boleh janji penghunian atau pendapatan. Pada pelan 90%, kami tetap dapat daripada hasil kasar walaupun tempahan itu nipis untuk anda, dan pelan itu berkontrak tiga tahun dengan deposit RM5,000 yang hangus kalau keluar awal.
- Contoh ini sensitif. Harga lebih rendah, pinjaman lebih kecil atau bangunan lebih kuat mengubah jawapan dengan cepat, ke mana-mana arah.
Artikel ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan, cukai, undang-undang atau pelaburan. Berbincanglah dengan bank, peguam dan penasihat cukai anda sebelum membeli.
Sumber dibaca pada 9 November 2026: AirROI Johor Bahru, Airbtics, RinggitPlus tentang OPR, The Star 17 Julai 2026, NST Januari 2026, Bamboo Routes 21 September 2026. Angka pemilik datang daripada penyata sebenar tanpa identiti.
Sedang lihat bangunan tertentu di Johor Bahru atau Desaru? Hantar saiz unit dan butiran pinjaman melalui /ownerenquiry. Kami kira tiga garisan ini bersama anda, termasuk kalau jawapannya ialah jangan beli.