Penyewa sewa semula rumah di Airbnb tanpa kebenaran bertulis hampir selalu melanggar perjanjian sewa di Malaysia, tetapi tuan rumah tetap tidak boleh menghalau penyewa sendiri. Kumpul bukti, semak klausa sewa semula, hantar notis bertulis supaya berhenti, dan jika tidak berhenti, tamatkan sewaan melalui peguam dan mahkamah.
Kami mengurus lebih 100 unit homestay di Johor Bahru dan Desaru, jadi kami nampak soalan ini dari dua belah: pemilik yang dapat tahu penyewa jangka panjang mereka sedang buat homestay dalam unit mereka, dan pemilik yang kemudian tanya sama ada patut buat homestay sendiri secara betul. Artikel ini terangkan kedua-duanya, termasuk keadaan di mana homestay sebenarnya bukan jawapan yang betul.
Macam mana nak tahu penyewa letak unit anda di Airbnb?
Kebanyakan pemilik tahu secara kebetulan: jiran mengadu, pejabat pengurusan hantar surat tentang orang asing bawa beg, atau kawan nampak ruang tamu anda di Airbnb. Anda boleh semak sendiri dalam kira-kira 20 minit:
| Semak | Apa nak cari |
|---|---|
| Cari nama bangunan di Airbnb, Agoda dan Booking.com | Listing dalam bangunan anda dengan perabot, pemandangan atau susun atur unit anda |
| Lihat pin peta dan gambar listing | Sofa, langsir, dapur atau pemandangan dari tingkap anda |
| Buat carian imej terbalik dengan gambar semasa serah kunci | Gambar yang sama digunakan pada listing |
| Baca ulasan tetamu | Sebutan tentang benda yang hanya ada pada unit anda |
| Tanya pejabat pengurusan | Rekod pelawat, kerap minta kad akses, aduan pengawal |
| Semak bil atas nama anda | Penggunaan elektrik TNB atau air SAJ tiba-tiba naik |
Ambil tangkapan skrin dengan tarikh kelihatan, dan simpan pautan listing. Listing cepat hilang bila penyewa tahu anda sedang bertanya, dan tangkapan skrin itulah bukti anda nanti.
Adakah penyewa buat Airbnb tanpa kebenaran salah di sisi undang-undang Malaysia?
Tiada undang-undang Malaysia yang menyebut "penyewa tidak boleh buat Airbnb". Yang menentukan ialah tiga perkara:
- Perjanjian sewa anda. Kebanyakan perjanjian sewa di Malaysia menyatakan penyewa tidak boleh menyewa semula, memindah hak atau menyerahkan unit tanpa kebenaran bertulis tuan rumah. Menyewakan kepada tetamu secara harian termasuk dalam klausa itu. Jika perjanjian langsung tidak menyebutnya, kedudukan anda lebih lemah, tetapi jarang sekali tiada langsung.
- Undang-undang kecil (by-law) bangunan. Banyak bangunan strata mengehadkan atau melarang sewa jangka pendek. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, pihak pengurusan boleh mendenda sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran, dan denda biasanya dikenakan kepada pemilik petak, iaitu anda, bukan penyewa. Kami terangkan cara larangan berfungsi dalam 4 pilihan pemilik selepas kondo undi larang Airbnb.
- Peraturan pihak berkuasa tempatan. Sesetengah PBT memerlukan lesen untuk penginapan jangka pendek; lihat lesen homestay Johor Bahru.
Akta Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Act) yang dijanjikan kerajaan sejak beberapa tahun masih belum berkuat kuasa mengikut laporan terkini yang kami jumpa pada 2026. Jadi hubungan tuan rumah dan penyewa masih bergantung pada perjanjian sewa serta undang-undang am seperti Akta Kontrak 1950 dan Akta Relief Spesifik 1950.
Bolehkah tuan rumah tukar kunci atau sekat kad akses?
Tidak. Di Malaysia, tuan rumah tidak boleh mengambil semula unit daripada penyewa tanpa perintah mahkamah, walaupun penyewa jelas melanggar perjanjian. Tukar kunci, keluarkan barang penyewa, potong elektrik atau minta pengurusan sekat kad akses penyewa boleh menyebabkan anda pula disaman. Ia juga menyusahkan tetamu yang tidak bersalah dan sudah pun membayar kepada seseorang.
Begitu juga jika anda hantar mesej menyuruh tetamu keluar. Pertikaian anda dengan penyewa, bukan dengan orang yang menempah.
Apa tuan rumah patut buat, langkah demi langkah?
| Langkah | Apa nak buat | Kenapa |
|---|---|---|
| 1. Bukti | Tangkapan skrin, pautan listing, ulasan, surat pengurusan, tarikh | Perlu bukti itu unit anda dan masih berlaku |
| 2. Baca perjanjian | Cari klausa sewa semula, klausa pelanggaran dan penamatan, tempoh notis | Ini menentukan pilihan anda |
| 3. Semak duti setem | Pastikan perjanjian sewa sudah disetemkan | Perjanjian yang tidak disetem boleh menimbulkan masalah bila digunakan di mahkamah; biasanya boleh disetem lewat dengan penalti |
| 4. Notis bertulis | Surat atau e-mel: pelanggaran, bukti, tarikh akhir untuk berhenti dan turunkan listing | Kebanyakan kes selesai di sini |
| 5. Peguam | Jika berterusan, surat peguam, kemudian penamatan dan perintah mahkamah jika perlu | Satu-satunya cara sah untuk dapatkan semula unit |
Untuk notis, tempoh seperti 14 hari ialah contoh yang biasa, tetapi ikut apa yang tertulis dalam perjanjian anda. Tulis secara fakta. Ramai penyewa berhenti sendiri bila nampak pemilik sudah ada pautan listing.
Pada akhir sewaan, kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa boleh ditolak daripada deposit seperti kerosakan lain, dengan gambar dan resit. Jika denda bangunan dikenakan kepada anda kerana tetamu penyewa, tanya peguam sama ada ia boleh dituntut balik di bawah perjanjian.
Apa perjanjian sewa patut tulis lain kali?
Kelemahan paling biasa ialah satu ayat kabur "tidak boleh sewa semula". Klausa yang lebih jelas, sebagai contoh sahaja dan perlu disemak oleh peguam anda, merangkumi:
- Tidak boleh menyewa semula, melesenkan atau menyewakan keseluruhan atau sebahagian unit, termasuk penginapan harian atau jangka pendek melalui Airbnb, Agoda, Booking.com atau mana-mana platform, tanpa kebenaran bertulis tuan rumah.
- Sebarang denda bangunan, pembersihan atau pembaikan akibat penggunaan itu ditanggung penyewa.
- Pelanggaran klausa ini menjadi alasan penamatan selepas notis bertulis.
- Penyewa hanya boleh mendaftarkan nama penghuni sebenar dengan pejabat pengurusan.
Buat juga pemeriksaan ringkas sekali atau dua kali setahun dengan notis, seperti yang dibenarkan kebanyakan perjanjian.
Patutkah benarkan penyewa teruskan dan kongsi untung?
Ada pemilik, selepas nampak listing, minta sewa lebih tinggi atau bahagian keuntungan. Itu boleh dirunding, tetapi fikir dulu apa yang anda setujui:
- Peraturan bangunan tetap kena pada anda. Jika sewa jangka pendek dilarang, kebenaran bertulis anda tidak menjadikannya dibenarkan, dan denda tetap datang kepada anda.
- Insurans. Polisi pemilik rumah atau isi rumah biasa mungkin tidak melindungi unit yang digunakan untuk tetamu berbayar. Tanya syarikat insurans secara bertulis; kami terangkan dalam insurans homestay untuk pemilik.
- Haus dan lusuh. Sewa jangka pendek bermaksud lebih banyak daftar masuk, lebih banyak pembersihan dan sofa, tilam serta perkakas lebih cepat rosak.
- Kawalan. Anda tiada kuasa atas harga, pemilihan tetamu atau peraturan rumah, tetapi nama di bangunan itu nama anda.
Jika setuju, tulis hitam putih: platform yang dibenarkan, had tetamu, siapa bayar denda dan pembersihan, dan hak anda untuk memeriksa unit.
Penyewa buat Airbnb, adakah itu bukti unit anda patut jadi homestay?
Tidak semestinya. Penyewa yang sewa semula mungkin rugi, mungkin hanya penuh hujung minggu, atau mungkin tidak kira kos yang anda tanggung sebagai pemilik. Apa yang ia tunjukkan cuma: ada permintaan tetamu di bangunan anda.
Jika bangunan membenarkan sewa jangka pendek dan anda mahu bandingkan, kira dengan jujur. Sebagai contoh, sewa bulanan RM2,000. Untuk angka sebenar homestay, seorang pemilik yang kami urus dengan 10 unit menerima RM50,311 secara keseluruhan untuk Disember 2025, kira-kira RM5,031 seunit, tetapi unit yang sama menerima lebih kurang RM2,388 hingga RM3,182 seunit pada bulan yang lebih sunyi. Tahun yang baik memerlukan musim puncak menampung bulan sunyi. Ada unit yang lebih untung sebagai sewa jangka panjang, dan kami tulis begitu dalam homestay vs sewa jangka panjang Johor Bahru.
Ketahui juga kepentingan kami: kami hanya untung daripada pengurusan homestay, bukan sewa jangka panjang. Jadi kami ada sebab mahu unit anda jadi homestay. Angka di atas ialah versi yang jujur: pada sesetengah bulan homestay jauh lebih tinggi daripada sewa RM2,000, pada bulan lain tidak.
Adakah ini nasihat undang-undang?
Bukan. Ini maklumat am, bukan nasihat undang-undang. Setiap perjanjian sewa berbeza, dan langkah untuk menamatkan sewaan serta mengambil semula unit patut dibuat bersama peguam Malaysia.
Mahu ambil semula unit dan jadikan homestay yang betul?
Selepas sewaan tamat secara sah dan anda sudah pastikan bangunan membenarkan sewa jangka pendek, anda boleh uruskan sendiri atau serahkan kepada syarikat pengurusan. Sebelum tandatangan dengan sesiapa, baca 12 klausa perlu semak dalam perjanjian pengurusan homestay. Jika mahu kami lihat unit anda, di mana-mana kawasan Johor Bahru atau Desaru, hantar butiran di halaman pertanyaan pemilik.