租客把单位转租放上 Airbnb，没有你的书面同意，在马来西亚几乎一定违反租约；但你还是不能自己把人赶走。正确做法是：先留证据、看合约转租条款、发书面通知要他停止，不停就请律师、走法庭终止租约。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间民宿，这个问题两边都看过：有屋主发现长租房客在自己单位里偷偷做民宿；也有屋主接着问，那我是不是该自己正式来做。这篇两边都讲，包括「改做 homestay 其实不划算」的那种情况。
怎么知道租客有没有把单位放上 Airbnb？
大部分屋主是意外发现的：邻居投诉、管理处寄信说常有陌生人拖行李进出，或朋友在 Airbnb 上看到你家客厅。自己查大约 20 分钟：
| 查什么 | 看什么 |
|---|---|
| 在 Airbnb、Agoda、Booking.com 搜你的大厦名字 | 同一栋里有没有你的家具、你的窗外景、你的格局 |
| 看地图位置和房源照片 | 你的沙发、窗帘、厨房 |
| 拿你交屋时拍的照片做以图搜图 | 有没有同一张照片被拿去用 |
| 读评价 | 有没有提到只有你单位才有的东西，例如某个阳台景 |
| 问管理处 | 访客纪录、常补办门禁卡、保安投诉 |
| 看你名下的帐单 | TNB 电费、SAJ 水费突然大跳 |
全部截图，截图上要看得到日期，房源连结也存下来。租客一知道你在问，房源很快就会下架，这些截图就是之后的证据。
租客转租做 Airbnb 在马来西亚违法吗？
马来西亚没有一条法律写「租客不准做 Airbnb」。决定的是三样东西：
- 你的租约。 大部分马来西亚租约写明：没有屋主书面同意，租客不得转租、转让或把单位交给别人使用。按晚收钱给客人住，就落在这一条里。租约完全没写的话比较弱，但很少完全没写。
- 大厦规约（by-law）。 很多分层地契大厦限制或禁止短租。按 2013 年分层管理法令（Strata Management Act 2013），管理层每次违规最高可罚 RM200，而罚单通常开给业主，也就是你，不是你的租客。大厦禁短租怎么运作，我们在公寓 AGM 投票禁止 Airbnb 之后屋主有哪几条路写过。
- 地方政府规定。 有些地方政府要求短租住宿领执照，见新山做 homestay 要办什么执照。
政府讲了好几年的《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act），以我们在 2026 年能找到的最新报道来看还没有生效。所以现在屋主和租客之间，靠的还是租约本身，加上 1950 年合约法令（Contracts Act 1950）、1950 年特定济助法令（Specific Relief Act 1950）这些一般法律。
可以自己换锁、停门禁卡吗？
不可以。在马来西亚，就算租客明显违约，屋主也不能在没有法庭命令的情况下自己收回单位。换锁、搬走对方东西、断电，或叫管理处停掉租客的门禁卡，都可能让你反过来被索赔。这样做也会伤到已经付了钱、自己没做错事的客人。
直接传讯息叫客人离开也一样。你的纠纷是跟租客，不是跟订房的人。
屋主该怎么做？五个步骤
| 步骤 | 做什么 | 为什么 |
|---|---|---|
| 1. 留证据 | 截图、房源连结、评价、管理处来信、日期 | 要证明是你的单位、而且还在进行 |
| 2. 看合约 | 找转租条款、违约和终止条款、通知期 | 这决定你有哪些选择 |
| 3. 看印花 | 确认租约有盖印花 | 没盖印花的租约，要拿上法庭用时会出问题；通常可以补盖、补罚款 |
| 4. 书面通知 | 信或电邮：写明违约事项、附证据、给期限要求停止并下架 | 大部分个案到这一步就结束 |
| 5. 律师 | 还不停：律师信，必要时终止租约、申请法庭收回单位 | 唯一合法拿回单位的方式 |
通知期限常见的例子是 14 天，但以你租约写的为准。语气写事实就好。很多租客一看到屋主手上有房源连结，就自己停了。
租约结束时，超出正常耗损的损坏，可以跟其他损坏一样，附照片和收据从押金扣。如果因为租客的客人，大厦罚单开到你名下，问律师能不能按租约向租客追回。
下次租约要怎么写？
最常见的漏洞是只写一句含糊的「不得转租」。比较清楚的写法，以下只是示例，要请你的律师看过：
- 未经屋主书面同意，不得把整个或部分单位转租、授权或出租给他人，包括透过 Airbnb、Agoda、Booking.com 或任何平台按晚或短期出租。
- 因此产生的大厦罚款、清洁、维修，由租客承担。
- 违反这一条，屋主书面通知后可以终止租约。
- 租客只能向管理处登记实际住户的名字。
另外，照大部分租约允许的范围，提前通知后一年巡一两次屋。
要不要干脆让租客做、跟他分钱？
有些屋主看到房源后，会跟租客要求加租或分成。这可以谈，但先想清楚你同意的是什么：
- 大厦规定还是算在你头上。 大厦禁短租的话，你写了同意书也不会变合法，罚单照样来找你。
- 保险。 一般屋主险或家居险，不一定保有付费客人入住的单位。要书面问保险公司；我们在屋主做 homestay 该买什么保险写过。
- 耗损。 短租意思是入住次数多很多、清洁多很多，沙发、床垫、电器坏得更快。
- 控制权。 价钱、挑客人、房屋守则你都管不到，但在大厦里丢的是你的名声。
真的要同意，就写成书面：准用哪些平台、最多住几人、罚款和清洁谁付、你有权巡屋。
租客在做 Airbnb，是不是代表你的单位该做 homestay？
单凭这一点不能证明。转租的租客可能在亏钱，可能只有周末有客，也可能没算到你当屋主才要付的开支。它唯一说明的是：你那栋大厦有客人需求。
如果大厦允许短租、你想比较，就老实算。举例：长租月租 RM2,000（示例）。homestay 那边用真实数字：我们管理的一位屋主有 10 间单位，2025 年 12 月合计到手 RM50,311，平均每间约 RM5,031；但同一批单位在淡季月份，每间到手大约只有 RM2,388 到 RM3,182。好的一年要靠旺季撑起淡季。有些单位做长租反而更多，我们在新山公寓做 homestay 还是长租照写。
也要知道我们的立场：我们只靠 homestay 托管赚钱，长租我们赚不到。所以我们有理由希望你的单位做 homestay。上面这些数字是老实的版本：有些月份 homestay 比 RM2,000 月租多很多，有些月份没有。
这算法律意见吗？
不算。本文只是一般资讯，不是法律意见。每份租约不同，终止租约和收回单位的步骤，请找马来西亚执业律师处理。
想把单位拿回来正式做 homestay？
租约合法结束、也确认大厦允许短租之后，你可以自己做，也可以交给托管公司。不管跟谁签，先看签 homestay 托管合约前要看清楚的 12 条。想请我们看看你的单位，不管在新山哪一区或 Desaru，都可以到屋主咨询页留资料。