简单回答： 民宿房屋守则要写得短、能查证、跟大厦规定一致。Airbnb 的标准守则（宠物、活动、吸烟、安静时间、人数等）平台可以帮你执行；自己加的额外守则只能靠沟通和证据。大厦罚款最高 RM200 一次，罚的是屋主，所以守则要先对齐大厦 by-law。
很多屋主的守则是从网上抄来的一长串「禁止」。真正出事时才发现：有些条款平台不管，有些根本查不到，还有些跟大厦规定对不上。这篇从屋主的角度讲：守则是为了保护你的单位和你在大厦的位置，不是为了吓客人。
房屋守则到底是保护谁？
是保护屋主。客人住两晚就走，屋主要在那栋楼待很多年。
按 2013 年《分层管理法》（Strata Management Act 2013），西马的分层大厦用《分层管理（维修与管理）条例 2015》第三附表那 30 条 by-law 当基本规矩；管理机构还可以通过特别决议加额外 by-law，对违规的屋主、住户或访客罚款最高 RM200（Malay Mail 2026-09-29 的整理）。基本 by-law 也写了：晚上 11 点之后，电器和乐器的音量要放低，除非有书面批准。
客人在你单位吵到半夜，罚单是寄到单位、找的是屋主。更麻烦的是，一次次的投诉会变成 AGM 上投票禁止短租的理由。禁令通过后屋主能怎么办，我们另写过一篇：大厦 AGM 投票禁止 Airbnb 之后。
Airbnb 让屋主设定哪些守则？
Airbnb 把守则分两层（Airbnb 帮助中心 472、房东资源 554）：
| 类别 | 内容 | 平台会不会帮你执行 |
|---|---|---|
| 标准守则 | 宠物、活动、吸烟／电子烟、安静时间、最多过夜人数、商业拍摄、退房时锁门 | 会。沟通不成可以找客服；屡次违反的客人可能被停权或移除 |
| 额外守则 | 你自己写的文字，例如「不可带榴莲」 | 平台说会协助后续步骤，但没有标准守则那么硬 |
| 当地规定 | 大厦或地方政府的规定、可能产生的罚款 | 放在房源的另一栏，让客人事先知道 |
几个要注意的地方：
- 额外守则不能跟标准守则冲突，例如入住时间不能在额外守则里另写一个。
- 额外守则要符合 Airbnb 的条款和反歧视政策；可能违规的文字会被系统标出来。
- 改守则只对之后的订单生效，已经订了的客人照旧规矩。
- Airbnb 在 2022 年 6 月 28 日把派对禁令定为永久政策，扰民的派对和公开邀请的聚会都不准（同时取消了原本 16 人的上限）。
Booking.com 和 Agoda 的房源也有守则栏，但执行方式各平台不一样，要看各自的说明。直订（自己的网站）就完全靠你自己的条款和押金。
哪些守则写了有用，哪些写了没用？
有用的守则有三个特征：客人订之前看得到、事后查得到、跟大厦规定一致。
| 守则 | 有没有用 | 原因 |
|---|---|---|
| 最多过夜人数＝床位能睡的人数 | 有用 | 标准守则，门禁登记和监控（公共区域）查得到 |
| 晚上 11 点后安静 | 有用 | 跟大厦 by-law 一致，邻居投诉有时间纪录 |
| 室内和阳台不准吸烟、电子烟 | 有用 | 标准守则；烟味和烟头拍得到 |
| 不可带榴莲 | 有用但要写清楚 | 额外守则；要讲明是整颗还是包装好的榴莲食品 |
| 宠物要先问 | 有用 | 标准守则；毛发、气味有证据 |
| 「请爱护家具」 | 没什么用 | 太笼统，扣押金时说不清楚哪一条被违反 |
| 「禁止某某人入住」 | 不能写 | 违反平台反歧视政策 |
| 退房要洗碗、拖地、倒垃圾、洗床单 | 小心 | 清洁本来是屋主的成本，要求太多会换来差评 |
给你一份 10 条的范本（示例，请按你的大厦改）
以下时间和人数都是示例，不是我们的标准条款：
- 本单位最多过夜 [4] 人（示例），含小孩；访客白天可以来，晚上 [10] 点（示例）前离开。
- 晚上 11 点到早上 [7] 点（示例）请保持安静，这是大厦规定。
- 不可开派对或办活动。
- 室内和阳台都不准吸烟、电子烟。
- 不可把榴莲带进单位和电梯。
- 宠物要事先问过并获得同意。
- 只有登记的车牌可以进停车场，车位按单位分配。
- 泳池、健身房按大厦开放时间使用，请带门卡。
- 退房时把垃圾放进垃圾桶、关冷气、锁门即可。
- 东西坏了请马上告诉房东，主动报告的意外损坏会跟故意损坏分开处理。
第 10 条很重要：鼓励客人主动报告，比事后对质容易得多。
客人违反守则，可以罚款吗？
可以扣的是实际损失，不是「违规费」。
Airbnb 帮助中心 472 没有给屋主「按守则罚款」的功能，只说当地政府或管理机构的罚款可以事先注明。马来西亚的 PropCashflow 模板（2026-10-06）也不建议每一条守则定死一个罚款金额，而是记录：发生什么事、违反哪一条、实际损失多少、证据是什么，然后才提出收费。
实际做法：
- Airbnb 订单：损坏走平台的索赔流程，要照片、收据、时间。平台保障不保什么，见 屋主该买什么保险。
- 直订：我们的直订押金预设 RM200、扣款要附照片（流程见 第一次住 homestay 入住流程）。RM200 挡不住大损失，这点要心里有数。
- 大厦罚款：如果罚单清楚写着是哪一晚、什么事，可以拿去跟平台或客人讨，但不保证讨得回。
扣押金的界线怎么拿捏，我们写过一篇：押金扣款：扣什么、不扣什么。
守则写得越严越好吗？
不是。这一点对屋主不一定好听：守则越严，订单可能越少。
不准访客、不准宠物、不准小孩的单位，会被很多家庭和团体直接跳过。Airbnb 自己也建议额外守则不要写太多。每加一条，先问自己：这条是在保护单位、保护你在大厦的位置，还是只是让自己安心？查不到、执行不了的，不如不写。
交给托管公司时，守则要谈清楚哪几件事？
守则写在房源上，执行的人是托管公司。签约前（参考 托管合约 12 条）问清楚，包括问我们：
- 守则由谁写、谁改？改了要不要先通知屋主？
- 客人吵、超人数、吸烟时，几分钟内有人处理？谁去现场？（实际处理方式见 超人数开派对怎么处理、邻居投诉吵闹）
- 大厦因为客人开 RM200 罚单，最后谁付？
- 证据（照片、门禁纪录、对话）留多久？屋主看得到吗？
我们管理新山和 Desaru 100 多间单位，这几题每个屋主的合约答案可能不一样，所以请白纸黑字写下来。
最后：照这个顺序做
- 向 JMB／MC 要一份大厦 by-law 和额外 by-law。
- 把安静时间、访客、停车、泳池的规定对齐大厦。
- 在 Airbnb 先把标准守则设好，再写不超过 10 条额外守则。
- 同一份文字放到 Booking.com、Agoda 和直订页面。
- 单位里贴一张短版，入住前再发一次讯息提醒。
- 出事时先拍照、记时间，再谈钱。
本文只是一般资讯，不是法律意见；你大厦的 by-law 和平台的最新条款以原文为准。
想把单位交给我们管理、或先问清楚上面那四题，可以到 /ownerenquiry 留资料。