Jawapan ringkas: Kadar penghunian Airbnb Johor Bahru adalah antara kira-kira 26% hingga 45%, bergantung kepada siapa yang anda tanya: AirROI letak unit median sekitar 26%, Airbtics letak 45%. Kedua-duanya boleh betul. Yang lebih penting ialah titik pulang modal anda: dalam contoh kami, kira-kira 13% cukup untuk bayar kos, tetapi kira-kira 51% diperlukan untuk menang berbanding penyewa bulanan.
Kami menguruskan lebih daripada 100 unit homestay di Johor Bahru dan Desaru. Pemilik yang mahu membeli unit, atau mahu tukar dari penyewa bulanan kepada sewa jangka pendek, hampir selalu membawa satu angka penghunian yang mereka jumpa di internet. Masalahnya, angka-angka itu mengukur perkara yang berbeza. Artikel ini terangkan kenapa angka tidak sama, cara menukar apa-apa angka penghunian kepada ringgit, dan berapa penghunian yang unit anda betul-betul perlukan. Semua kiraan di bawah ialah contoh, bukan sebut harga dan bukan janji.
Berapa kadar penghunian Airbnb di Johor Bahru sekarang?
Tiga syarikat data menerbitkan angka Johor. Kami baca laman mereka pada 31 Oktober 2026:
| Sumber | Kawasan | Tempoh | Penghunian | Harga semalam | Listing dikira |
|---|---|---|---|---|---|
| Airbtics | Johor Bahru | Sep 2025 hingga Ogos 2026 | 45% (median) | RM252 | 4,951 |
| AirROI | Johor Bahru | Okt 2025 hingga Sep 2026 | 28.9% (purata), median kira-kira 26%, 25% teratas 45% ke atas | RM348 | 5,254 |
| BnbCalc | Negeri Johor | 12 bulan hingga Sep 2026 | 28% | RM347 | 7,522 (Airbnb dan VRBO) |
Airbtics juga memberi pendapatan setahun kira-kira RM44,000; AirROI memberi purata RM27,258 setiap listing, sebelum cucian, yuran platform, pengurusan dan cukai. Dua angka pendapatan ini berbeza sejauh angka penghunian, maksudnya jurangnya ada pada cara kira, bukan pada bandar itu sendiri.
Kenapa angka penghunian berbeza begitu banyak?
Tiada syarikat ini boleh nampak pangkalan data tempahan Airbnb. Mereka menganggar daripada kalendar awam, dan pilihan kecil dalam kaedah mengubah keputusan dengan banyak:
- Median atau purata. Median ialah listing di tengah-tengah. Purata ditarik turun oleh ratusan listing yang hampir kosong. AirROI tunjuk kedua-duanya, dan dua angkanya sendiri pun tidak sama.
- Listing mana yang dikira. AirROI kata angka tahunannya mempuratakan setiap listing aktif sepanjang tahun, termasuk bulan sepi dan listing yang hanya aktif sebahagian tahun. Unit yang hanya disenaraikan empat bulan pun menarik angka tahunan ke bawah.
- Ditempah atau cuma ditutup. Kalendar awam menunjukkan satu malam sebagai tidak tersedia sama ada tetamu menempahnya atau pemilik menyekatnya. Airbtics kata ia membaca gambaran kalendar mingguan untuk malam terbuka dan tidak tersedia, dan tidak menerbitkan cara ia membezakan kedua-duanya. Jika malam yang disekat dikira sebagai ditempah, penghunian nampak lebih tinggi daripada sebenar.
- Kawasan dan platform. BnbCalc meliputi seluruh negeri dan termasuk VRBO. Bandar Johor Bahru dan Desaru bergerak berbeza; lihat artikel Desaru kami.
Bacaan yang jujur: listing biasa di Johor Bahru ditempah antara suku hingga kurang separuh daripada malam yang dibuka, dan suku terbaik mencapai 45% atau lebih. Anggap apa-apa angka tunggal sebagai satu julat.
Adakah penghunian angka yang betul untuk dilihat?
Bukan seorang diri. Pemilik dibayar dalam ringgit, bukan peratus. Unit 60% yang hanya menjual tempahan satu malam yang murah boleh dapat kurang daripada unit 40% yang harganya lebih tinggi dan tetamunya tinggal lebih lama, kerana setiap check-out ada kos cucian. Yang perlu dilihat ialah penghunian, harga semalam dan tempoh tinggal bersama-sama, dibandingkan dengan kos anda. Itulah kiraan pulang modal.
Berapa penghunian yang unit saya perlu untuk pulang modal?
Ini satu unit contoh, menggunakan struktur kos dalam artikel kos operasi bulanan kami. Semua angka ialah contoh, bukan yuran kami dan bukan penyata sebenar sesiapa:
| Andaian contoh | Angka |
|---|---|
| Harga semalam | RM250 |
| Purata tinggal | 2 malam |
| Cucian, dobi dan barang guna habis | RM70 setiap check-out, iaitu RM35 semalam |
| Komisen platform | 15% harga, iaitu RM37.50 semalam |
| Elektrik dan air daripada penggunaan tetamu | RM12 setiap malam ditempah |
| Kos unit yang jalan walaupun kosong (internet, elektrik asas) | RM150 sebulan |
| Kos tetap pemilik sendiri (yuran penyelenggaraan, cukai taksiran, insurans) | RM410 sebulan |
Jadi setiap malam yang ditempah meninggalkan RM250 − RM37.50 − RM35 − RM12 = RM165.50 sebelum pembahagian pengurusan. Masukkan ke dalam tiga pelan di laman /ownerenquiry kami, sekali lagi sebagai contoh sahaja:
| Pelan (contoh) | Pemilik dapat setiap malam ditempah | Kos tetap bulanan pemilik | Malam untuk tutup kos | Penghunian untuk tutup kos |
|---|---|---|---|---|
| 90% hasil kasar, pemilik bayar kos unit | RM140.50 | RM560 | 4.0 | kira-kira 13% |
| 80% untung bersih | RM132.40 | RM530 | 4.0 | kira-kira 13% |
| 70% untung bersih | RM115.85 | RM515 | 4.4 | kira-kira 15% |
Dalam contoh ini, unit berhenti rugi pada kira-kira empat malam ditempah sebulan. Itu sasaran yang mudah, dan kebanyakan unit yang disenaraikan melepasinya. Tetapi itu bukan sasaran yang penting.
Berapa penghunian untuk menang berbanding sewa bulanan?
Inilah perbandingan yang pemilik patut buat, kerana penyewa bulanan ialah pilihan lain anda. Ambil sewa contoh RM2,000 sebulan. Penyewa bayar bil sendiri; pemilik masih bayar RM410 kos tetap, jadi pemilik simpan kira-kira RM1,590, sebelum yuran ejen dan bulan kosong antara penyewa.
| Pelan (contoh, RM250 semalam) | Malam untuk sama dengan RM1,590 | Penghunian diperlukan |
|---|---|---|
| 90% hasil kasar | 15.3 | kira-kira 51% |
| 80% untung bersih | 16.0 | kira-kira 53% |
| 70% untung bersih | 18.2 | kira-kira 61% |
Harga semalam mengubah jawapan lebih daripada apa-apa. Pelan 90%, kos sama:
| Harga semalam (contoh) | Penghunian untuk sama dengan RM1,590 |
|---|---|
| RM200 | kira-kira 70% |
| RM250 | kira-kira 51% |
| RM350 | kira-kira 33% |
Letak jadual ini di sebelah jadual pasaran. Listing median Johor Bahru pada 26% hingga 45% penghunian tidak menang berbanding penyewa bulanan yang baik dalam contoh ini. Unit dengan harga kuat, tetamu tinggal lebih lama, atau penghunian suku teratas boleh menang. Ini kesimpulan yang sama dengan perbandingan homestay vs sewa jangka panjang kami, cuma dikira dari arah lain.
Berapa penghunian yang kami sendiri pernah lihat?
Kami tidak menerbitkan purata penghunian semua unit kami. Satu angka yang kami terbitkan: satu unit Paragon Premier Room penuh ditempah lima bulan berturut-turut, April hingga Ogos 2026. Itu musim puncak di satu bangunan yang kuat, bukan angka setahun, dan tidak patut dibaca sebagai apa yang setiap unit capai. Untuk penyata bayaran sebenar seorang pemilik pada bulan puncak dan sepi, lihat pendapatan pemilik homestay.
Bagaimana saya anggar penghunian untuk bangunan saya sendiri?
- Cari tiga hingga lima listing serupa dalam bangunan yang sama di Airbnb untuk 60 hari akan datang. Kira malam yang ditutup. Ingat malam yang ditutup mungkin sekatan pemilik, jadi anggap ini had atas.
- Asingkan hari biasa dan hujung minggu. Unit Johor Bahru selalu penuh Jumaat dan Sabtu dan kosong pertengahan minggu. Unit yang hanya hidup hujung minggu paling tinggi sekitar 30%.
- Catat harga sebenar pada tarikh terbuka, bukan harga iklan, dan tempoh minimum tinggal.
- Minta daripada mana-mana syarikat pengurusan, termasuk kami, malam ditempah dibahagi malam tersedia setiap bulan untuk 12 bulan lepas, dengan sekatan pemilik dikeluarkan, serta purata harga semalam. Jika mereka hanya beri peratus tanpa harga, kiraan di atas tidak boleh dibuat.
- Buat kiraan pulang modal dengan yuran penyelenggaraan anda sendiri dan sebut harga sewa yang realistik. Jika penghunian yang anda perlukan lebih tinggi daripada yang ditunjukkan listing dalam bangunan itu, penyewa bulanan ialah pilihan lebih selamat.
Apa yang pemilik perlu berhati-hati?
- Sasaran untuk menang berbanding penyewa adalah tinggi. Dalam contoh kami, kira-kira separuh malam dalam setahun. Banyak unit tidak sampai, dan kami lebih rela beritahu sekarang daripada selepas anda siap pasang perabot.
- Kepentingan kami tidak sama sepenuhnya dengan anda. Dalam pelan 90%, kami untung daripada hasil kasar, jadi lebih banyak tempahan pendek membantu kami walaupun cucian tambahan dibayar oleh anda. Perbandingan pelan kami tunjuk pelan mana sesuai untuk unit mana.
- Bulan sepi memang ada. Purata setahun menyembunyikan bulan yang jauh lebih rendah; artikel musim sepi kami terangkan apa yang membantu dan apa yang tidak.
- Angka pasaran berubah. Baca semula laman penyedia sebelum membuat keputusan; angka di atas ialah gambaran Oktober 2026.
Artikel ini maklumat am, bukan nasihat kewangan atau pelaburan.
Jika anda mahu kami buat kiraan pulang modal ini untuk bangunan, saiz unit dan yuran penyelenggaraan anda sendiri, di mana-mana kawasan Johor Bahru atau Desaru, hantar butiran melalui /ownerenquiry.