简单回答：新山 Airbnb 入住率大约在 26% 到 45% 之间，看你问谁：AirROI 说中位数单位约 26%，Airbtics 说 45%。两个都可能对。更要紧的是你自己的打平点：在我们的示例里，大约 13% 就够付开支，但要赢过租给长租房客，需要大约 51%。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay。准备买单位、或者想把长租改成短租的屋主，几乎每个人都会拿出一个在网上看到的入住率。问题是，网上的数字量的不是同一样东西。这篇讲三件事：数字为什么对不上、怎么把任何一个入住率换算成钱、你的单位到底要几成入住率。下面所有算式都是示例，不是报价，也不是承诺。
新山 Airbnb 现在的入住率是多少？
有三家数据公司公布柔佛的数字，我们在 2026 年 10 月 31 日看了它们的页面：
| 来源 | 范围 | 期间 | 入住率 | 每晚房价 | 计入的 listing |
|---|---|---|---|---|---|
| Airbtics | 新山 | 2025-09 至 2026-08 | 45%（中位数） | RM252 | 4,951 |
| AirROI | 新山 | 2025-10 至 2026-09 | 28.9%（平均），中位数约 26%，前 25% 达 45% 以上 | RM348 | 5,254 |
| BnbCalc | 柔佛全州 | 到 2026-09 的 12 个月 | 28% | RM347 | 7,522（Airbnb 加 VRBO） |
Airbtics 另外给出一年收入约 RM44,000；AirROI 给的是每个 listing 平均 RM27,258（还没扣清洁、平台费、托管和税）。这两个收入数字跟入住率一样差很远，说明差别出在算法，不是城市本身。
为什么各家的入住率差这么多？
这几家公司都看不到 Airbnb 的订单资料库，只能从公开的日历去估。方法上一点小小的选择，结果就差很多：
- 中位数还是平均数。中位数是排在正中间那一间；平均数会被几百间几乎空着的 listing 拉低。AirROI 两个都列出来，连它自己的两个数字都不一样。
- 算哪些 listing。AirROI 说它的全年数字是把每个有上架的 listing 整年平均，淡季和只上架几个月的都算进去。一间只上架四个月的单位，也会把全年数字拉低。
- 是被订了，还是只是关掉。公开日历上，客人订了和屋主自己封锁，看起来都是「不可订」。Airbtics 说它读的是每周日历快照里开放和不可订的晚数，没有公开它怎么分这两种。如果把封锁的晚也算成被订，入住率就会看起来比实际高。
- 范围和平台。BnbCalc 算的是整个柔佛州，还加了 VRBO。新山市区和 Desaru 的走势不一样，看我们的 Desaru 文章。
老实的读法是：一般新山 listing 开放的晚里，大约四分之一到不到一半被订走；最好的四分之一做到 45% 以上。任何单一数字都当成一个区间看。
只看入住率对吗？
不对。屋主收的是令吉，不是百分比。一间 60% 入住、但只卖便宜一晚单的单位，可能赚得比一间 40% 入住、房价高、住得久的单位还少，因为每一次退房都要付一次清洁。要看的是入住率、每晚房价、平均住几晚三样一起，再对上你的开支。这就是打平计算。
我的单位要几成入住率才打平？
下面是一间示例单位，开支结构跟我们的每月开支文章一样。所有数字都是示例，不是我们的收费，也不是任何人的真实月结：
| 示例假设 | 数字 |
|---|---|
| 每晚房价 | RM250 |
| 平均每次住 | 2 晚 |
| 清洁、洗衣、耗材 | 每次退房 RM70，即每晚 RM35 |
| 平台佣金 | 房价 15%，即每晚 RM37.50 |
| 客人用的水电 | 每个被订的晚 RM12 |
| 空着也要付的单位开支（网络、基本电费） | 每月 RM150 |
| 屋主自己的固定开支（管理费、门牌税、保险） | 每月 RM410 |
所以每卖出一晚，分成之前剩 RM250 − RM37.50 − RM35 − RM12 = RM165.50。套进我们 /ownerenquiry 页面上的三个方案，一样只是示例：
| 方案（示例） | 每卖一晚屋主拿 | 屋主每月要扛的固定开支 | 付清开支要几晚 | 付清开支要几成入住 |
|---|---|---|---|---|
| 90% 毛收，单位开支屋主付 | RM140.50 | RM560 | 4.0 | 约 13% |
| 80% 净利 | RM132.40 | RM530 | 4.0 | 约 13% |
| 70% 净利 | RM115.85 | RM515 | 4.4 | 约 15% |
在这个示例里，一个月卖大约四晚，单位就不再亏钱。这是很低的门槛，大部分有上架的单位都过得了。但这不是真正要看的门槛。
要几成入住率才赢过租给长租房客？
这才是屋主该比的，因为长租就是你的另一个选择。示例月租 RM2,000。长租房客自己付水电，屋主照样要付那 RM410 固定开支，所以屋主大约拿 RM1,590（还没扣中介费，也没算换租客之间空的那个月）。
| 方案（示例，每晚 RM250） | 要几晚才追平 RM1,590 | 要几成入住 |
|---|---|---|
| 90% 毛收 | 15.3 | 约 51% |
| 80% 净利 | 16.0 | 约 53% |
| 70% 净利 | 18.2 | 约 61% |
影响最大的是每晚房价。同样开支、90% 方案：
| 每晚房价（示例） | 追平 RM1,590 要几成入住 |
|---|---|
| RM200 | 约 70% |
| RM250 | 约 51% |
| RM350 | 约 33% |
把这张表放在市场数字旁边看：在这个示例里，一间入住率 26% 到 45% 的中位数新山单位，赢不过一个不错的长租房客。房价够高、客人住得久、或者入住率在前四分之一的单位，才赢得过。这跟我们 homestay 还是长租那篇的结论一样，只是从另一边算过来。
我们自己看过多少入住率？
我们不公开全部单位的平均入住率。我们公开的只有一个数字：一间 Paragon Premier Room 在 2026 年 4 月到 8 月连续五个月满房。那是旺季、在一栋强的大厦里，不是全年数字，也不能当成每间单位都这样。想看一位屋主旺季和淡季的真实月结，看托管一个月能拿多少。
我怎么估自己那栋大厦的入住率？
- 在 Airbnb 找同一栋大厦三到五个相似的 listing，看接下来 60 天，数关掉的晚。记得关掉的晚可能是屋主封锁，所以这只是上限。
- 平日和周末分开看。新山单位常常星期五、六满，平日空。只靠周末的单位，最多大约 30%。
- 记下开放日期的实际房价（不是广告上的价钱）和最少住几晚。
- 向任何一家托管公司（包括我们）要过去 12 个月每个月「被订的晚 ÷ 可订的晚」，扣掉屋主封锁，加上平均每晚房价。只给你一个百分比、不给房价的，上面的帐就算不出来。
- 用你自己的管理费和真实的长租报价算一次打平。如果你需要的入住率比大厦里其他 listing 的还高，长租比较稳。
屋主要小心什么？
- 赢过长租的门槛很高。在示例里是全年大约一半的晚。很多单位做不到，我们宁愿现在讲清楚，不要等你装修完才发现。
- 我们的利益跟你不完全一样。在 90% 方案里，我们按毛收入赚，所以短订单越多对我们越有利，就算多出来的清洁是你付的。我们的三个方案比较讲了什么单位适合哪个方案。
- 淡季一定有。全年平均会盖住低很多的月份；看淡季空房怎么办。
- 市场数字会变。决定之前再看一次这几家的页面；上面是 2026 年 10 月的快照。
本文是一般资讯，不是财务或投资建议。
想让我们用你自己的大厦、单位大小和管理费算一次打平，不管在新山哪一区或 Desaru，把资料填到 /ownerenquiry 就可以。