简短回答：新山 homestay 每月开支分三类：空房也要付的（管理费、网络、门牌税地税、保险），每来一组客人才有的（清洁、洗布草、耗材、平台手续费），还有两边都沾的电费。淡季时，第一类可以吃掉两成收入。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay。屋主问完「一个月能赚多少」，下一句一定是「一个月要花多少」。网上的答案多半是一个笼统数字，例如「水电大概 RM400」。这个数字把真正决定利润的两件事藏起来了：哪些开支在淡季一分不少，以及为什么电费涨得比客人多还快。下面逐项拆，有真实收费的写真实收费，没有的用明确标出的示例。所有示例都不是报价。
新山 homestay 每月有哪些开支？
| 开支 | 空房也要付？ | 跟订单一起涨？ | 数字从哪来 |
|---|---|---|---|
| 管理费和偿债基金 | 要 | 不会 | 大厦管理机构，通常按平方尺 |
| 门牌税、地税 | 要（按年，除以 12） | 不会 | 市政厅、土地局 |
| 房屋保险 | 要 | 不会 | 保险公司 |
| 网络 | 要 | 不会 | 光纤配套 |
| 电费 | 一点点（冰箱、待机） | 会，而且比你想的快 | TNB 住宅电费 |
| 水费 | 几乎没有 | 会 | Ranhill SAJ，或大厦自己收 |
| 清洁和洗布草 | 不用 | 会，按每次退房 | 按退房次数，不按晚数 |
| 耗材（沐浴露、纸巾、咖啡、垃圾袋） | 不用 | 会，按每次退房 | 大批采购 |
| 平台手续费 | 不用 | 会，按百分比 | Airbnb、Agoda、Booking.com 合约 |
| 维修 | 随机 | 有一点 | 每一单 |
这样分很重要，因为 homestay 不是长租。长租的房客自己付电费，也没有人每两晚帮他打扫一次。做 homestay，这两样都是屋主的。
马来西亚 Airbnb 电费怎么算？
2025 年 7 月 1 日起，TNB 住宅电费拆成几个部分（RinggitPlus 2025 年 8 月的说明）：
- 能源费：每月前 1,500 kWh 每度 27.03 仙（超过的部分 37.03 仙）
- 容量费每度 4.55 仙、网络费每度 12.85 仙，每一度都收
- 零售费每月 RM10，当月用量 600 kWh 或以下免收
- 每月燃料调整（AFA）：600 kWh 或以下的用户不收附加费
- 节能回扣（EEI）：用得少回扣多，接近 1,000 kWh 就几乎没有
放到 homestay 上是什么样子？下面是住宅电费下的示例计算，没算 AFA、电力工业基金和税的那几行：
| 每月用量（示例） | 能源＋容量＋网络 | EEI 回扣 | 零售费 | AFA 前电费 | 平均每度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 400 kWh | RM177.72 | −RM68.00（17.0 仙） | 免 | RM109.72 | 27.4 仙 |
| 700 kWh | RM311.01 | −RM38.50（5.5 仙） | RM10 | RM282.51 | 40.4 仙 |
| 900 kWh | RM399.87 | −RM9.00（1.0 仙） | RM10 | RM400.87 | 44.5 仙 |
从 400 度到 700 度，用电多 75%，钱却多 157%。这一段每多用一度大约 57.6 仙，是 400 度时平均价的两倍多。这就是坑：旺季客人整个下午开着冷气，电费不是按比例涨的，而且一越过 600 度，零售费和 AFA 附加费也跟着来。
屋主真正能做的：房间用变频冷气、屋规写清楚出门关冷气、每张电费单看度数而不只看令吉。我们不能保证这些做法一定把单位压在 600 度以下，客人怎么用房间是客人决定的。如果你的户口不是住宅电费，上面的表就不适用，请看电费单上印的电费类别。
水费要多少？
很少。Ranhill SAJ 独立水表的住宅水费，2024 年 2 月起前 20 立方米每立方米 RM1.05。一个月用 15 立方米大约 RM15.75。有些公寓的水是由管理处总表再分摊，按他们自己的价钱收，所以先看清楚账单是谁寄的。排污费（Indah Water）是另一张小账单。
哪些开支空房也照付？
这一类决定淡季是小赚还是亏。
- 管理费和偿债基金。大厦按平方尺定。下面示例用每月 RM350。
- 网络。光纤配套不管住 0 晚还是 25 晚都一样。示例：RM120。
- 门牌税、地税、保险。按年付，除以 12。示例：合计每月 RM60。
- 房贷（如果有）。会计上不算 homestay 开支，但它在你的现金流里。
管理费、门牌税和保险，在我们每一个托管方案下都是屋主自己付的，不从房客收入里扣。网络算在单位开支里。
哪些开支每来一组客人才有？
- 清洁和洗布草按退房次数算，不按晚数。十组住一晚是十次清洁，两组住五晚只要两次。这就是为什么最少入住晚数很重要，详见淡季空房怎么办。下面示例每次 RM60。
- 耗材。沐浴露、厕纸、咖啡、垃圾袋。示例每次 RM10。
- 平台手续费。Airbnb 正把房东转到单一的房东服务费，订单金额的 15.5%。Agoda 和 Booking.com 的佣金按合约定。直订没有平台佣金，但有付款手续费。下面示例全部订单统一按 15% 算。
一整个月算下来，旺季和淡季差多少？
同一间示例单位、两个月。全部是示例，不是我们的收费，也不是任何人的真实月结。真实月结请看新山公寓交给 homestay 托管一个月能拿多少。
| 项目（示例） | 旺季月 | 淡季月 |
|---|---|---|
| 总收入 | RM6,000 | RM2,500 |
| 退房次数 | 10 | 5 |
| 平台手续费（15%） | RM900 | RM375 |
| 清洁和布草（每次 RM60） | RM600 | RM300 |
| 耗材（每次 RM10） | RM100 | RM50 |
| 电费（700 度／400 度） | RM283 | RM110 |
| 水费（15／8 立方米） | RM16 | RM8 |
| 网络 | RM120 | RM120 |
| 单位开支合计 | RM2,019（34%） | RM963（39%） |
| 屋主自付、不在月结里的固定开支（管理费 RM350＋RM60） | RM410 | RM410 |
再套进 /ownerenquiry 页面上的三个方案（一样只是示例）：
| 屋主扣掉自付固定开支后剩多少 | 旺季月 | 淡季月 |
|---|---|---|
| 90% 毛收入，单位开支屋主出 | 5,400 − 2,019 − 410 ＝ RM2,971 | 2,250 − 963 − 410 ＝ RM877 |
| 80% 净利 | 0.8 × 3,981 − 410 ＝ RM2,775 | 0.8 × 1,537 − 410 ＝ RM820 |
| 70% 净利 | 0.7 × 3,981 − 410 ＝ RM2,377 | 0.7 × 1,537 − 410 ＝ RM666 |
两件事很明显。第一，网络加屋主固定开支（这里 RM530）旺季只占收入 9%，淡季占 21%。第二，单位越忙，每晚分摊的电费不降反升。哪个方案拿得多要看开支占比，我们在三个分成方案怎么选里算得很细。
屋主要小心什么？
这几点我们宁可先讲，不要让你在月结单上才发现：
- 90% 方案下每一分开支都是你的。短订单越多，总收入越高，我们那 10% 也越多；多出来的清洁却是你付。80% 和 70% 方案下每一笔开支我们都分担一部分，在开支这件事上我们跟你的利益比较一致。这是真实存在的利益冲突，你应该知道。
- TNB 和 SAJ 的收费不是我们定的，我们也不能保证电费多少。电费和 AFA 会变，请拿上面的数字对照你自己的账单。
- 淡季可能只够付固定开支。示例里淡季剩不到 RM900。如果你的单位一年大部分时间收入都在这个水平，长租可能给你更多，见做 homestay 还是长租。
怎么在月结单上核对这些开支？
每个月要求逐行列出：平台手续费、清洁次数、电费度数、水费、网络、耗材。清洁次数对退房次数，电费度数对入住晚数。核对月结单的 7 项检查一步步讲。这些开支一般可以从租金收入里扣除再报税，但每个人情况不同，见homestay 收入怎么报税。本文只是一般资讯，不是税务或理财意见。
想按你自己的单位、大厦和面积算一遍，把资料发到 /ownerenquiry，新山任何一区或 Desaru 都可以。