简短回答： 新山 Airbnb 一晚定多少钱？先算出每晚底价，再比同栋相似单位同日期的总价，最后把平日、周末和假期分开定，全部不低于底价。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay。Google 上讲定价的文章，多半是写给美国房东的，或者是定价软件自己写的；数据网站则只给全城一个平均数。没有人替新山屋主把这笔账算出来。这篇就算给你看，用的是示例数字，你换成自己的就行。
新山 Airbnb 一晚大概多少钱？
AirROI 公布了新山每晚房价的分布。我们 2026 年 11 月 3 日读的页面，涵盖 2025 年 10 月到 2026 年 9 月、5,254 间活跃房源。
| 房源位置 | 每晚价格 |
|---|---|
| 最低四分之一，等于或低于 | RM180 |
| 中位数 | RM260 |
| 最高四分之一，等于或高于 | RM390 |
| 最高 10%，等于或高于 | RM610 |
| 平均 | RM348 |
这张表把单间和大房子混在一起，所以 RM260 不是你的价钱，只能看某种户型大约落在哪里。Airbtics 的中位数是 RM252，入住率也不一样，入住率那篇解释了为什么各家数字不同。
更有意思的是逐月数字。2026 年 4 月平均每个已订晚 RM340，2025 年 12 月平均 RM355，只多了约 4%。变动大的是入住率，从 24.1% 到 43.1%，每间收入从 RM2,310 到 RM4,863。这些是全市平均，单位组合也一直在变，不能证明任何一间单位的情况。但它提示：市场上不少房源在最旺的月份几乎没有调价，值得回头看看你自己的日历。
我的底价怎么算？
底价就是低于这个价钱，这张订单就是在亏钱。先算只有客人入住才会发生的开支。以下是示例，不是报价：平台费 15%；每次退房清洁、洗衣、消耗品 RM70；每个已订晚水电 RM12；不另外向客人收清洁费。
每晚底价 ＝（清洁费 ÷ 这次住几晚 ＋ 每晚水电）÷（1 － 平台费）
| 住几晚 | 每晚开支 | 每晚底价 |
|---|---|---|
| 1 晚 | RM82 | 约 RM96 |
| 2 晚 | RM47 | 约 RM55 |
| 3 晚 | 约 RM35 | 约 RM42 |
住一晚的底价几乎是住两晚的两倍，因为一次清洁全压在一晚上。AirROI 的逐月表显示，大多数月份平均住约 2.4 到 3.3 晚，所以你的订单多半是短住，清洁费的影响比很多屋主以为的大。
上面只算了一张订单。再加上空房也要付的账：同一个示例里，网络和基本电费 RM150，管理费、门牌税、保险 RM410，一个月合共 RM560。你自己的每月开支清单可能不一样。卖出的晚数越多，每晚要分摊的就越少。
| 每月已订晚数 | 付清所有账单要多少 | 追平 RM2,000 长租房客要多少 |
|---|---|---|
| 8 晚 | 约 RM138 | 约 RM371 |
| 10 晚 | 约 RM121 | 约 RM308 |
| 15 晚 | 约 RM99 | 约 RM224 |
| 20 晚 | 约 RM88 | 约 RM182 |
这里假设每次住两晚、自己管理；长租那一栏用入住率那篇的示例，RM2,000 月租付完固定开支，屋主到手 RM1,590。请老实看右边那栏：如果同栋相似单位大约卖 RM180，而你预计一个月只有 10 到 15 晚，这个示例告诉你，好的长租房客给你的更多。长租比较那篇讲了怎么选。
如果托管公司抽收入的 10%，要再除一次。RM121 会变成约 RM135 到 RM137，看 10% 是在平台费之前还是之后算。房贷没有算在里面，因为客人不会因为你有贷款而多付钱。房贷决定当初买得值不值，不决定星期二晚能卖多少。
怎样才算正确比较同类单位？
要比同一样东西、同一个日期：
- 选同栋或最近一栋的三到五间单位，房数和人数要一样。
- 开无痕视窗，查四周后的一个星期二、三，以及一个星期五、六。
- 记下两晚的总价，不是每晚的数字。
- 看哪几间评价好。没有评价的单位，通常卖不到评价多的那种价钱。
- Airbnb 自己的定价工具可以在地图上比较附近已订和未订房源的平均价钱。开着 Smart Pricing 时，这些相似房源不会显示。
你的起步价就落在这些单位的位置，再按评价和屋况调整，前提是不低于底价。如果底价比市场还高，调什么价都解决不了。
周末要加多少？
我们找不到新山的公开数字。AirROI 的页面没有把平日和周末分开，所以用你在自己大楼查到的差距。Airbnb 的周末设定针对星期五、六晚，可以设为基本价的 −50% 到 +50%；你为特定日期输入的自订价格会盖过它。
举个例子：基本价 RM180 加 30%，星期五、六就是 RM234，星期五住到星期日合共 RM468（未扣费）。如果这些周末提早好几周就满，试着再往上调一级。如果周末卖得动、平日卖不动，只降平日：把基本价调低，同时把周末百分比调高，周末价就维持不变。因为基本价一改，周末价会跟着动。
哪些日期要单独定价？什么时候定？
学校假期和长周末要用自订价格，而且要在客人开始订之前设好。AirROI 显示全年平均提前 19 天订、12 月是 22 天，所以 11 月才来设新加坡学校假期，已经有点晚了。
| 时段 | 日期 |
|---|---|
| 新加坡学校假期 | 2026 年 11 月 21 日至 12 月 31 日 |
| 柔佛学校假期（B 组） | 2026 年 12 月 5 日至 31 日 |
| 圣诞和元旦 | 12 月 25 至 27 日、1 月 1 日 |
| 农历新年 | 2027 年 2 月 6 至 8 日 |
| 新加坡三月假 | 2027 年 3 月 13 至 21 日 |
| 受难节 | 2027 年 3 月 26 日 |
来源见什么时候订那篇。定价之前请再对一次官方公告。
清洁费要另外收，还是算进房价？
住两晚的话，两种做法可以收到一样的钱。以下是客人看到的金额，示例，未扣平台费：
| 定价方式 | 1 晚总价 | 2 晚总价 | 3 晚总价 |
|---|---|---|---|
| 每晚 RM180 ＋ 清洁费 RM70 | RM250 | RM430 | RM610 |
| 每晚 RM215，不收清洁费 | RM215 | RM430 | RM645 |
另外收清洁费能保护你的一晚订单，因为那张单付足了清洁。算进房价则在短住搜索时看起来便宜，住得久时赚得多。两种都不是标准答案。Airbnb 建议考虑客人付的总额，包括清洁费，所以要按客人实际住的晚数比较总价。Airbnb 的房东费也按你收的费用计算，所以清洁费一样要被抽。
怎样不让平台费吃掉我的数字？
要用除的，不要用加的。Airbnb 的页面说，正在把所有房东转到由房东一人付费的方式，大多数人 15.5%，其他通常 14% 到 16%。先看你自己的付款单，然后这样算：
| 想到手 | 不要设 | 应该设 |
|---|---|---|
| RM150 | RM173 | 约 RM178 |
| RM200 | RM231 | 约 RM237 |
| RM250 | RM289 | 约 RM296 |
| RM300 | RM347 | 约 RM355 |
RM200 加 15.5% 是 RM231，扣费后到手只有约 RM195。其他平台收费不一样，用各自的费率照样算。
怎么知道价钱定错了？
| 三四周内看到什么 | 大概是什么问题 | 可以试什么 |
|---|---|---|
| 旺日比平均 19 天提早很多就满 | 可能太便宜 | 只调高那些日期 |
| 周末满、平日空 | 平日价钱或最少住几晚 | 只降平日，不要全部降 |
| 你的日期空着，相似单位却有人订 | 价钱或房源页面 | 先做五项检查 |
| 你和相似单位都空着 | 市场冷 | 不要追到底价以下 |
一次只改一样，给它几周时间，除非日期已经很近。日历满了也不代表定对了。我们有一间 Paragon Premier Room，2026 年 4 月到 8 月连续五个月满房。这是好的入住率，但单看入住率说不出其中一些晚上能不能卖得更高。要比收入，不要只看日历满不满。
要开 Smart Pricing，还是先用低价起步？
Smart Pricing 会按需求自动调价；想自己设周末加价，就要把它关掉。开之前先算好底价，设定允许的话就把底价设成最低价，这样你才知道低价的那一晚实际代价是多少。如果有好几间单位，动态定价那篇讲了我们怎么把平日价、季节、临近调整和底价叠起来。
新房源方面，Airbnb 说较低的基本价有助于吸引第一批客人和评价。开始之前就决定它什么时候结束，例如拿到前五个评价之后，而且不要低于单张订单的底价。
哪些地方对托管公司不利？
- 我们的利益跟你不完全一样。 如果方案按收入算，低价单或一晚单我们照样分到钱，清洁却由你承担。详情见三个方案比较。
- 问清楚谁定底价。 问每一家，包括我们：你的单位最低价由谁决定，愿不愿意写进合约。写进合约是我们建议你去谈的事，不是我们在这里承诺的标准条款。
- 有些单位不该做 homestay。 如果你那栋的价钱到不了上面长租那一栏，长租房客可能给你更多，而我们从中赚不到钱。
- 我们不保证任何价钱或入住率。 市场数字是 2026 年 11 月的快照，文中算例都是示例，不是报价。本文只是一般资讯，不是财务或税务建议。
想请人再看一次你单位的定价，不管在新山哪一区或 Desaru，把房源连结发到 /ownerenquiry 就行。