新山 homestay 要准备什么？先从 Airbnb 规定的五样基本备品开始：厕纸、洗手和沐浴用的肥皂、每位客人一条毛巾一个枕头、每张床一套床单。再加上客人会筛选的 Wi-Fi、冷气、厨房、洗衣机、自助入住，以及外国清单漏掉的热水器、冲洗喷头、熨斗、晾衣架。
Google 第一页的清单大多是写给美国度假屋的：咖啡机、壁炉、烤肉架、一氧化碳警报器。新山的公寓是另一种产品：客人一身热汗进门、很多是从新加坡开车过来、住一两晚，进门十分钟就决定这间好不好。下面这份是我们托管、布置过 100 多间单位之后在用的清单，按房间分，再分成「帮你拿到订单的」和「帮你保住评价的」。
Airbnb 自己规定每间民宿一定要有什么？
Airbnb 帮助中心把「基本必需品」（Essentials）定为五样：厕纸、洗手和沐浴用的肥皂、每位客人一条毛巾、每位客人一个枕头、每张客床一套床单。房源勾了 Essentials 却没提供，Airbnb 说房东可能被处罚，严重的会被下架。人多、住得久，要按比例多放。
这是底线，不是目标。一间卖六位客人的两房单位，屋里要有六条浴巾，洗衣循环里还要有第二整套，因为下一组客人当天下午就入住。
客人订房时真正会筛选哪些设施？
Airbnb 2026 年 8 月公布了 2025 全年全球客人最常搜索的十个设施：
| 排名 | 设施 | 装修能不能给你？ |
|---|---|---|
| 1 | 泳池 | 不能，看大厦 |
| 2 | 免费停车 | 不能，看你有没有车位、大厦规矩 |
| 3 | Wi-Fi | 能（拉线＋路由器位置） |
| 4 | 冷气 | 能 |
| 5 | 厨房 | 能 |
| 6 | 按摩浴缸 | 新山公寓很少 |
| 7 | 洗衣机／烘干机 | 能 |
| 8 | 自助入住 | 能（智能门锁） |
| 9 | 电视 | 能 |
| 10 | 烤肉架 | 通常是大厦设施 |
老实说：最前面两项是买单位时就决定的，不是装修时。 什么家具配套都变不出泳池和免费车位。装修能控制的是第 3 到第 9 项，这几项在房源上线前就应该全部勾上。一间没有洗衣机、没有智能门锁、或某个房间没冷气的新山单位，会在本来能赢的搜索里直接消失。
客厅要放什么？
- 坐得下全部客人的沙发，布料要耐湿泳衣和打翻的饮料（什么最先坏，见我们不再买的 10 样东西）。
- 冷气按房间大小选，遥控器固定一个座。
- 智能电视或电视盒，不登入任何私人帐号。客人会登自己的 Netflix，贴一张「离开前请登出」能救下一组客人。
- Wi-Fi 名称密码印出来，贴在路由器旁，入住讯息也写一次。
- 每位客人都有椅子的餐桌。 卖六人却只有四张椅子，评价就会出现「座位不够」。
- 门口鞋架。 本地客人大多脱鞋，没鞋架地板就变鞋架。
卧室要放什么？
- 每张床都铺床垫保护套，在床包底下。这是最便宜的保险，挡掉一个糟糕的晚上。
- 每位客人两个枕头（Airbnb 最低一个，客人感觉得到差别）。
- 遮光窗帘。 新山天亮得早，薄窗帘挡不住，很多客人前一晚玩得晚。
- 床两边都有插座，或一条带 USB 的拖线板。「没地方充手机」是真实会出现的差评。
- 衣架每位客人至少五个，衣橱留空位。
- 每个卧室都要冷气。 在马来西亚这不是加分项，只有风扇的房间基本上卖不到全价。
浴室要放什么？
外国清单漏得最多的就是这里。
- 每个会洗澡的浴室都要热水器。
- 马桶旁的冲洗喷头（paip bidet）。 本地很多客人默认有，没有就会写进评价。
- 洗手液、沐浴露、洗发水用可补充的壁挂瓶，不要用住到一半就用完的小瓶。
- 厕纸架上一卷之外，至少再放两卷备用。
- 吹风机，挂墙或放抽屉。
- 地垫和足够的挂钩挂湿毛巾。
- 有盖的小垃圾桶。
厨房要放什么？
新山大多数客人不会认真煮饭，但会加热、烧水、冰饮料。
- 冰箱、微波炉、电热水壶。
- 电磁炉或电炉，配一个锅一个平底锅（煤气桶在短租单位是多一样要换、多一样风险）。
- 盘、碗、杯、玻璃杯、餐具按客人数准备，再多几个备用。
- 电饭锅，小东西，很多客人会用。
- 洗碗精、菜瓜布、厨房纸、垃圾袋。
- 饮用水：滤水龙头或饮水机，客人不用买瓶装水，留下的塑料瓶也少。
洗衣和屋里其他地方呢？
- 洗衣机：客人搜索排第 7，两晚的家庭客真的会用。
- 晾衣架或天花晾衣架，不然客人会把毛巾挂在阳台栏杆（很多大厦不准在外墙晾衣服）。
- 熨斗和烫衣板。 来喝喜酒、出差的客人会问。
- 智能门锁，自助入住（一张订单一组密码怎么运作，见智能门锁那篇）。
- 灭火器和急救箱，Airbnb 可以在房源上标示成安全设施。
- 一张礼拜毯和一个朝拜方向（qibla）小贴纸。 简单、便宜，穆斯林客人不用自己找方向。
每次翻房要补什么？谁出钱？
家具是一次性成本，耗材每次翻房都要补：
| 东西 | 多久一次 | 通常谁付 |
|---|---|---|
| 厕纸、肥皂、洗发水、沐浴露 | 每一组客人 | 屋主，单位开支 |
| 洗碗精、菜瓜布、垃圾袋、厨房纸 | 每组或每周 | 屋主 |
| 毛巾床单清洗 | 每一组客人 | 屋主，含在清洁费里 |
| 滤水芯 | 几个月一次 | 屋主 |
| 打破的杯子、衣架 | 发生时 | 屋主；属于损坏的从客人押金扣 |
这些怎么出现在你的月结单上，逐行在新山 homestay 每月开支。不管哪个方案，一晚的订单和三晚的订单用掉的耗材差不多，所以一晚订单越多，耗材用得越多。
哪些东西可以省掉？
- 一大堆装饰抱枕。 要洗、会不见、评价也不会因此加分。
- 胶囊咖啡机。 胶囊用完了下一组就怪单位。一个水壶加一盘即溶包就够。
- 玻璃茶几和白色地毯。 上面家具那篇讲过。
- 每面墙都贴「规矩」海报。 门口一张清楚的就好，其他写在入住讯息里。
屋主自己买，还是交给装修团队？
这份清单上每一样你都可以自己买，没有一样一定要找承包商。团队多给你的是两样：时间（一次送货、一天布置好，不用每个周末跑），以及一份已经知道什么会坏、客人会投诉什么的清单。要讲清楚：我们的装修部门 Magic Touch 是卖布置配套的，你选它我们有得赚。请老实比较：整笔费用拆在毛坯公寓改 homestay 要花多少，时间表在从拿钥匙到第一个订单，付尾款前请用验收清单。
房源上线前的一页检查
- Airbnb 五样基本备品，数量按最多入住人数。
- Wi-Fi、每个房间冷气、厨房基本、洗衣机、智能门锁、电视都能用，而且每个平台的房源都勾上。
- 每个浴室有热水器和冲洗喷头。
- 椅子、毛巾、枕头、餐具按最多人数。
- 熨斗、吹风机、晾衣架、鞋架。
- 灭火器和急救箱。
- 第二套床单毛巾在循环里。
- 给清洁员一张补货单，每次翻房都检查耗材。
如果你想把这份清单交给一个在新山专门布置 homestay 单位的团队，可以看看 Magic Touch 包括什么。