通常是，同一间单位大约便宜 15% 到 18%，因为 Airbnb 现在每笔订单从房东那边扣 15.5%，Booking.com 约 15%，Agoda 15% 到 20%。房东要拿到同样的钱，就会在平台上标更高的价；直订你付的是底价。但有两种情况直订不会更便宜：全平台一个价的房东，还有手上有平台优惠券或会员等级的客人。下面是真实算法，不是满街「直订省 30%」那种口号。
我们在新山和 Desaru 管理 100 多间 homestay，同时挂在 Airbnb、Agoda、Booking.com，也开放直订，所以每天都看得到价钱的两面。这篇讲清楚：2026 年平台到底抽多少、怎么变成你看到的价钱、以及什么时候直订反而不划算。
为什么 Airbnb 现在看起来「没手续费」，却还是比较贵？
因为手续费藏进房价里了。以前 Airbnb 收两次：房东付大约 3%，客人在付款页看到另外一条 14% 到 16% 的「服务费」，这就是最后一步价钱跳上去的原因。从 2025 年 10 月起，用管理系统接 Airbnb 的房东（包括我们）改成单一 15.5%、全部从房东扣；2026 年 4 月起几乎所有房东都改了。客人看不到手续费那一行了。
听起来对客人是好消息。可是原本一晚拿 RM180 的房东，同样价钱现在只拿 RM152，房东会怎么做？加价。要在扣 15.5% 之后拿回 RM180，Airbnb 上的价钱要变成大约 RM213（RM180 ÷ 0.845）。手续费没有消失，只是搬进了房价。
Booking.com 一直都是这个模式：约 15% 佣金从房东扣，客人看到一个价。Agoda 也一样，佣金 15% 到 20%，看单位类型和房东参加了什么推广计划。
直订到底能省多少？（表格）
拿新山一个周末晚、底价 RM180 来算，这是公开订房网数据里新山短租公寓周末的大概平均价。假设房东在每个渠道都想净拿 RM180，这是有经验的房东最常见的定价方式。
| 渠道 | 平台抽成（房东付） | 房东要净拿 RM180，你看到的价 | 跟直订比 |
|---|---|---|---|
| 直订 | 0% | RM180 | — |
| Booking.com | 约 15% | RM212 | +RM32 |
| Airbnb | 15.5% | RM213 | +RM33 |
| Agoda | 15%–20% | RM212–RM225 | +RM32 到 +RM45 |
住两晚，差距就是 RM64 到 RM90。一家人每次学校假期来住三晚，大约每来两次就省出一晚。
还有一个细节：平台抽成是算在整个小计上的，包括清洁费和加人费。如果那间单位有 RM80 清洁费，平台从那 RM80 抽的那份也在你的价钱里。押金和税不算在抽成里。
直订之后，什么是不会变的？
这是其他「直订更划算」文章通常不讲的部分。
每晚 RM10 的旅游税（TTx）。 这是马来西亚政府的税，不是平台费。只向外国护照持有人征收，每间房每晚 RM10；马来西亚公民和永久居民免税。Airbnb、Agoda、Booking.com 从 2025 年 12 月宽限期结束后，必须替外国客人代收。直订的话，有登记的业者会在入住或付款时收。所以对新加坡客人来说，这 RM10 一晚两边都一样，不该算成「省下来的」。
房间底价。 直订不会让单位比房东想卖的价更便宜，它只是拿掉上面那层 15% 到 20%。
屋规。 人数上限、入住时间、禁烟、不能开派对，不管从哪里订都一样。我们的单位，超人数的处理方式不看订单来源。
什么时候直订反而不便宜？
这里我们讲真话，虽然对我们自己不利。
1. 没在平台加价的房东。 有些房东 Airbnb 上还是放 RM180，自己吞那 RM28。这种单位，Airbnb 价和直订价一样，你直订一分钱都没省。检查方法：同一组日期，打开 Airbnb 的单位页和业者的直订页，比最后总额。两分钟。
2. 你有优惠券、礼券或会员等级。 特别是 Agoda，经常给 10% 到 15% 的会员折扣和 app 内「秘密价」。如果你是 Agoda 重度用户、有 Gold 或 Platinum 等级，那边的实付价偶尔会赢过直订价，就算扣了我们的 RM20 推荐码也一样。别猜，比过再说。
3. 你要平台的保障。 Airbnb 有给客人的 AirCover；Booking.com 有 24 小时客服，单位出问题可以帮你换。直订就只能靠业者本身。对有公司登记、几百条评价的业者，这风险很小；对一个在 Facebook 找到、没有公司名的 WhatsApp 号码，风险是真的。看下面的检查清单。
4. 押金。 Airbnb 上大多数单位不收押金。直订，业者通常会收，退房后退还。我们的单位，押金金额在你付款之前就显示，看客人的记录而定，有干净记录的回头客下次付得更少。它不是成本，因为会退，但它是被押住几天的钱。
RM20 推荐码怎么用，条件是什么？
在 Antlerzone，住过的客人都有一个 6 位推荐码。直订结帐时输入，你第一笔 RM150 以上的直订房价减 RM20。你的朋友拿到你实付房价的 5%，直接进他的银行。这两笔都是我们吸收，不是你付，也不是你朋友付。
条件先讲清楚，免得到时候意外：
- 只限直订。 推荐码在 Airbnb、Agoda、Booking.com 都不能用。
- 一个帐号一辈子一次。 RM20 只给你第一笔直订，之后全价。
- 一笔订单一个码。 推荐码不能跟别的促销码叠加。
- 只减房价。 押金、清洁费、加购项目不减。
- 不能换现金。
回到两晚 RM360 的例子：用推荐码你付 RM340，对比全额定价的房东在 Airbnb 上的 RM426，差 RM86。没有码，差 RM66。如果你没有朋友住过我们这里，差距还是那 15% 到 18%。
直接付钱之前，怎么查业者？（4 件事）
直订的弱点是中间没有平台，所以平台该做的检查要你自己做。五分钟。
- 公司名和 SSM 注册号。 真的业者是 Sdn Bhd 或 Enterprise，不只是一个昵称，而且名字要出现在网站和发票上。我们是 Antlerzone Sdn Bhd，每一页都写着。
- 有真实评价可读的 Google 商家档案。 不是海报里截图的评价。在 Google 地图搜公司名，读有业者回覆的评价，包括差评。会平静回覆差评的业者，比一个 5.0 星但零留言的更安全。
- 走支付网关，不是转帐到个人户口。 正规的直订付款走信用卡、FPX 网银或电子钱包，收据上有公司名。如果对方要你转到个人名字的银行户口来「锁订单」，停。
- 付款前有书面的押金和取消政策。 押金多少、几时退、提前一周取消怎么算。如果答案是「到时再谈」，那不是政策。
同一间单位同时出现在 Airbnb 和业者直订网站，本身就是好信号：代表业者过了平台的身份审核，你可以先在那边读评价，再来这边直订。
那到底要不要直订？
如果你常来新山、一家人出行、已经有认识的业者，直订几乎一定赢：便宜 15% 到 18%，要提早入住或延迟退房更好谈，因为你直接跟拿钥匙的人讲话，回头客押金也更低。如果是第一次来、谁都不认识，先透过平台订一次认识业者，下一次再直订。我们大多数客人就是这样做的。
说明：以上平台抽成是 2026 年公开的一般费率，会因单位、国家和推广计划不同而有差异；旅游税以马来西亚皇家关税局的规定为准。这是一般资讯，不是税务建议。
想看我们在新山和 Desaru 的直订价，并且自己拿同一组日期去跟平台比，到 /booking。如果想先知道哪一区适合你们一家，读按目的地选区的指南；如果有朋友住过我们这里，跟他要推荐码：推荐是怎么运作的。