Perlu daftar SSM untuk homestay di Malaysia? Kalau anda sendiri menjalankan Airbnb untuk untung, jawapan yang selamat ialah ya: daftar milikan tunggal, kosnya RM30 hingga RM60 setahun. SSM tidak mengubah cukai anda. Sdn Bhd hanya berbaloi bila untung tinggi, dan memindahkan unit sedia ada ke syarikat memang mahal.
Kebanyakan artikel tentang topik ini ialah panduan am mendaftar perniagaan, atau berhenti setakat "daftar dengan SSM". Yang pemilik mahu tahu ialah apa beza setiap pilihan dari segi duit. Kami menguruskan lebih 100 unit homestay di Johor Bahru dan Desaru, dan soalan ini selalu timbul bila pemilik ada lebih daripada satu unit. Kami bukan ejen cukai atau setiausaha syarikat, jadi anggap artikel ini sebagai peta untuk dibawa berbincang dengan mereka.
Apa sebenarnya kata undang-undang tentang SSM dan homestay?
Akta Pendaftaran Perniagaan 1956 terpakai di Semenanjung Malaysia. Akta ini mentakrifkan perniagaan sebagai semua bentuk perdagangan, perniagaan, pekerjaan bebas, profesion "atau aktiviti lain yang dijalankan untuk tujuan keuntungan", tidak termasuk pekerjaan makan gaji, kerja amal dan beberapa pekerjaan dalam Jadual. Garis panduan SSM menyatakan perniagaan mesti didaftarkan dalam 30 hari selepas bermula. Ringkasan sebuah firma guaman menyebut penalti menjalankan perniagaan tanpa daftar ialah denda sehingga RM50,000, penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya.
Homestay yang anda letak harga, promosi dan bersihkan untuk untung memang masuk dalam takrif itu. Dua keadaan kurang jelas:
- Anda sewakan unit kosong sekali-sekala. Sewa sekali-sekala mungkin bukan perniagaan pun. Tiada pihak yang pernah menerbitkan had seperti "lebih X malam wajib daftar".
- Syarikat pengurusan buat semua kerja. Yang menjalankan perniagaan homestay ialah syarikat itu. Sama ada anda, yang menerima bahagian setiap bulan, turut menjalankan perniagaan bergantung pada cara kontrak ditulis. Kawasan kelabu ini kami terangkan dalam cukai pendapatan homestay.
Ada satu lagi sebab untuk mendaftar. Garis panduan MOTAC untuk pendaftaran premis penginapan pelancong, berkuat kuasa 1 Ogos 2025, mensyaratkan premis berdaftar dengan SSM dan mempunyai lesen perniagaan atau operasi daripada PBT. Johor belum ada lesen homestay untuk dipohon hari ini, seperti dalam lesen homestay Johor Bahru, tetapi ini menunjukkan dokumen apa yang akan diminta dahulu.
Nama sendiri, enterprise atau Sdn Bhd: apa bezanya?
| Nama sendiri, tidak berdaftar | Enterprise (milikan tunggal) | Sdn Bhd | |
|---|---|---|---|
| Siapa boleh guna | Sesiapa | Warganegara dan penduduk tetap sahaja | Rakyat tempatan dan asing; sekurang-kurangnya seorang pengarah menetap di Malaysia |
| Yuran kerajaan | RM0 | RM30 nama sendiri, RM60 nama dagangan, setahun | RM1,000 diperbadankan dan RM50 semakan nama; penyata tahunan RM150 |
| Siapa kena cukai | Anda | Anda, kadar sama | Syarikat |
| Borang cukai | Borang B jika pendapatan perniagaan | Borang B | Borang C |
| Kalau disaman | Anda sendiri | Anda sendiri | Syarikat, kecuali anda tandatangan jaminan |
| Setiausaha dan audit | Tiada | Tiada | Wajib setiausaha; audit kecuali dikecualikan |
| Boleh ambil duit bila-bila | Ya | Ya | Hanya melalui gaji, dividen atau yuran pengarah |
Lajur tengah selalu disalah faham: enterprise bukan orang yang berasingan. Enterprise ialah anda sendiri dengan nama dagangan yang berdaftar. Ia memberi sijil, akaun bank perniagaan dan rekod yang lebih kemas. Ia tidak memberi perlindungan atau kadar cukai yang berbeza.
Adakah daftar SSM mengubah cukai pendapatan?
Tidak. LHDN menentukan sama ada pendapatan homestay ialah pendapatan perniagaan berdasarkan perkhidmatan yang benar-benar diberi, mengikut Ketetapan Umum 12/2018. Sijil tidak menukar sewa menjadi pendapatan perniagaan, dan tiada sijil tidak menukar pendapatan perniagaan menjadi sewa. Kalau anda menjalankan unit secara aktif, anda isi Borang B dan boleh tuntut elaun modal perabot, ada sijil atau tidak.
Adakah Sdn Bhd melindungi anda daripada tuntutan tetamu?
Sebahagian sahaja, dan kurang daripada yang disangka. Hutang syarikat ialah hutang syarikat. Tetapi bank yang memberi pinjaman kepada syarikat biasanya meminta jaminan peribadi pengarah, jadi pinjaman itu masih boleh sampai kepada anda. Syarikat juga tidak menggantikan insurans: kemalangan serius dalam unit ialah soal insurans dahulu. Baca insurans homestay untuk pemilik.
Adakah Sdn Bhd jimat cukai? Tiga contoh kiraan
Syarikat PKS yang layak membayar 15% atas RM150,000 pertama pendapatan bercukai, 17% sehingga RM600,000 dan 24% selebihnya. Syarikat dengan pemilikan asing lebih 20% boleh hilang kadar ini. Individu membayar kadar meningkat dari 0% hingga 30%, iaitu 19% atas bahagian melebihi RM70,000 dan 25% atas bahagian melebihi RM100,000. Jadi jawapannya bergantung pada pendapatan lain anda.
Tiga pemilik ini ialah contoh, bukan pelanggan kami. Baris terakhir menganggap RM6,000 setahun untuk setiausaha, akaun, audit dan cukai. Sebut harga sangat berbeza, jadi dapatkan yang sebenar.
| Pemilik A | Pemilik B | Pemilik C | |
|---|---|---|---|
| Pendapatan bercukai dari sumber lain | RM30,000 | RM80,000 | RM100,000 |
| Untung homestay | RM20,000 | RM60,000 | RM150,000 |
| Tambahan cukai jika atas nama sendiri | RM1,050 | RM13,800 | RM37,500 |
| Cukai syarikat 15% | RM3,000 | RM9,000 | RM22,500 |
| Cukai dijimatkan oleh syarikat | −RM1,950 | RM4,800 | RM15,000 |
| Selepas kos syarikat RM6,000 setahun | −RM7,950 | −RM1,200 | RM9,000 |
Pemilik A bayar lebih dalam syarikat kerana kadar peribadinya bawah 15%. Pemilik B jimat cukai, tetapi semuanya habis untuk kos syarikat. Hanya Pemilik C benar-benar untung.
Itu pun untung masih di dalam syarikat. Kalau diambil sebagai gaji, ia dicukai atas nama anda. Dividen biasanya bebas cukai peribadi sehingga RM100,000 setahun, dan individu membayar 2% atas lebihan mulai tahun taksiran 2025. Menggunakan duit syarikat untuk belanja peribadi tanpa diisytihar pula membawa masalah lain.
Patutkah unit sedia ada dipindahkan ke Sdn Bhd?
Biasanya tidak, dan bahagian inilah yang selalu ditinggalkan panduan am. Memindahkan unit bermakna menjualnya kepada syarikat sendiri, dengan kos berikut:
| Kos | Apa berlaku | Contoh, unit RM450,000 |
|---|---|---|
| Duti setem pindah milik | Dikira atas nilai pasaran, walaupun syarikat itu milik anda | RM8,000 |
| Yuran guaman | Perjanjian jual beli dan pindah milik | Dapatkan sebut harga |
| Pinjaman perumahan anda | Mesti dilangsaikan atau dibiaya semula atas nama syarikat | Pinjaman dan syarat baharu |
| Cukai keuntungan harta tanah (RPGT) | Bergantung cara pindah milik; sesetengahnya dianggap tiada untung, tiada rugi | Tanya ejen cukai |
Kemudian bila menjual. Mengikut jadual RPGT 2026, warganegara membayar 0% mulai tahun keenam pemilikan, manakala syarikat membayar 10%. Contohnya, jual pada tahun kelapan dengan untung RM100,000: RM0 atas nama sendiri, RM10,000 dalam syarikat.
Pembiayaan juga lebih susah. Pinjaman syarikat dinilai sebagai risiko perniagaan, dan satu panduan hartanah menyebut harga boleh lebih tinggi dan tempoh lebih pendek. Sebaliknya, had 70% Bank Negara untuk pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya dikira ikut peminjam, sebab itu ada pelabur melihat syarikat dari awal. Tanya bank secara bertulis sebelum membuat keputusan.
Ada pemilik kekalkan unit atas nama sendiri dan biarkan syarikat menjalankan homestay. Ini mengelakkan pindah milik, tetapi sewa yang syarikat bayar kepada anda dikira pendapatan anda, dan perjanjian itu mesti munasabah dari segi komersial. Ini kerja ejen cukai, bukan templat.
Bagaimana dengan e-Invois, cukai perkhidmatan dan cukai pelancongan?
- e-Invois: LHDN menaikkan had pengecualian kepada perniagaan dengan jualan tahunan bawah RM3 juta mulai 1 September 2026, jadi hampir tiada pemilik individu terkena. Kalau ada perniagaan lain, tanya ejen cara mengiranya.
- Cukai perkhidmatan: had pendaftaran yang kami baca untuk penginapan ialah RM500,000 dalam 12 bulan, jauh lebih tinggi daripada pemilik biasa.
- Cukai pelancongan: RM10 sebilik semalam untuk tetamu bukan warganegara. Airbnb dan Agoda mengutipnya untuk tempahan mereka; tempahan terus ialah tugas pengendali.
Bagaimana daftar enterprise, langkah demi langkah?
- Buka akaun di portal EzBiz SSM dan lengkapkan pengesahan identiti.
- Pilih nama sendiri (RM30 setahun) atau nama dagangan (RM60 setahun). Satu panduan 2026 menasihatkan supaya tidak guna perkataan "Homestay" kerana digunakan oleh program homestay kampung MOTAC; "Guest House", "Vacation Home" atau jenama sendiri lebih selamat. Garis panduan premis MOTAC juga melarang perkataan seperti "pelancongan" dan "butik".
- Bayar dan muat turun sijil.
- Buka akaun bank perniagaan dan terima bayaran platform di situ.
- Simpan resit pembersihan, pembaikan dan bil dari hari pertama. Perbaharui sebelum tamat.
Warga asing tidak boleh mendaftar milikan tunggal; kalau anda warga asing, baca dahulu warga Singapura beli kondo Johor Bahru.
Jadi yang mana patut dipilih?
| Keadaan anda | Pilihan munasabah |
|---|---|
| Sewa satu unit sekali-sekala | Tanya ejen cukai; mungkin tak perlu apa-apa |
| Jalankan sendiri satu hingga empat unit | Enterprise |
| Serah unit kepada syarikat pengurusan | Selalunya tak perlu tambahan, tetapi sahkan melalui kontrak |
| Untung konsisten atas RM100,000–150,000 setahun | Kira Sdn Bhd dengan betul |
| Nak beli unit baharu dan merancang banyak lagi | Tentukan sebelum beli, kerana pindah kemudian paling mahal |
Kalau baru bermula, cara mula buat homestay menyenaraikan langkah mengikut urutan.
Apa kepentingan kami dalam hal ini?
Kami tidak mendapat apa-apa daripada pendaftaran SSM atau syarikat, jadi tiada sebab untuk menolak salah satunya. Tetapi kami dapat pendapatan bila pemilik menyerahkan unit kepada kami, dan ayat "mungkin anda tak perlu daftar apa-apa" memang memudahkan kami. Sila semak sendiri. Tanya setiap syarikat pengurusan, termasuk kami, secara bertulis: adakah kontrak ini perjanjian ejen atau sewa semula, nama siapa pada penyata, dan bolehkah kontrak dan bayaran dibuat atas nama enterprise atau syarikat anda? Penyata kami boleh digunakan oleh ejen anda, tetapi kami tidak memfailkan cukai anda.
Ini maklumat am, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar, had dan yuran boleh berubah, dan sebahagian angka datang daripada sumber kedua, jadi sahkan dengan SSM, LHDN dan ejen cukai anda sendiri.
Kalau anda mahu lihat bagaimana unit berjalan di bawah pengurusan, di mana-mana kawasan Johor Bahru atau Desaru, hantar butiran di halaman pertanyaan pemilik.