Air bocor ke unit bawah dari homestay anda kerana tetamu biar sinki melimpah atau longkang tersumbat? Tutup injap air utama dulu, ambil gambar, beritahu pejabat pengurusan dan jiran di bawah. Di sisi undang-undang strata, pemilik unit atas biasanya dianggap bertanggungjawab dahulu. Tuntutan kepada tetamu atau platform datang kemudian.
Artikel ini untuk pemilik unit homestay di kondominium. Ia menerangkan jenis kejadian yang biasa dalam perniagaan penginapan, bukan cerita tentang tetamu tertentu kami. Kami tidak meletakkan label pada mana-mana kumpulan orang. Sesiapa sahaja boleh terlupa paip terbuka, termasuk kita sendiri di rumah.
Kenapa bocor ke unit bawah lebih berat daripada lantai basah?
Lantai bilik air yang basah ialah masalah kita sahaja. Air yang turun ke siling jiran ialah masalah tiga pihak sekaligus:
- Jiran di bawah yang siling, lampu, almari atau tilamnya rosak.
- Pejabat pengurusan (JMB atau MC) yang wajib memeriksa dan menentukan punca.
- Pemilik unit homestay, kerana dalam bangunan strata pemilik unit atas yang dihubungi dahulu, bukan tetamu.
Tetamu sudah check-out dan pulang ke rumah. Jiran pula tinggal di situ setiap hari. Kalau kejadian ini diurus dengan buruk, ia boleh menjadi aduan kepada pengurusan dan memburukkan pandangan penduduk lain terhadap homestay di bangunan itu. Kami sudah tulis tentang kesan itu dalam artikel aduan bising daripada jiran.
Apakah punca biasa air melimpah di homestay?
Tidak semua kebocoran ialah salah tetamu. Kami bezakan dahulu sebelum bercakap tentang bayaran.
| Punca | Biasanya disebabkan oleh | Siapa biasanya tanggung |
|---|---|---|
| Paip sinki atau pancuran dibiar terbuka sehingga melimpah | Tetamu | Tuntut daripada tetamu jika ada bukti, selebihnya pemilik |
| Longkang lantai tersumbat oleh rambut, sisa makanan atau plastik | Tetamu, atau kotoran lama yang terkumpul | Bergantung pada apa yang dijumpai dalam longkang |
| Tandas tersumbat kerana tuala wanita, lampin atau tisu basah | Tetamu | Tuntut daripada tetamu jika ada bukti |
| Hos mesin basuh tercabut atau paip mesin bocor | Biasanya alat yang sudah lama | Pemilik |
| Air paip penyaman udara menitik | Penyelenggaraan penyaman udara | Pemilik |
| Paip dalam dinding atau kalis air bilik air rosak | Usia bangunan atau unit | Pemilik, atau pengurusan jika paip itu dikongsi |
| Paip utama yang melayan beberapa unit | Harta bersama | Pengurusan bangunan |
Dua baris terakhir itu penting. Menurut seorang peguam yang ditemu bual oleh Recommend.my (September 2024), paip yang melayan lebih daripada satu unit dikira harta bersama, jadi pengurusan yang membaiki. Paip yang melayan satu unit sahaja ialah tanggungjawab pemilik unit itu.
Apa kami buat dalam satu jam pertama?
Biasanya kami tahu dari salah satu tiga arah: tetamu mesej "air banyak di lantai", jiran turun ke lobi, atau pengawal keselamatan telefon. Urutan kami:
- Hentikan air. Minta tetamu tutup paip, atau tunjukkan di mana injap air utama unit. Jika tetamu tiada di unit, pasukan kami pergi sendiri.
- Jaga keselamatan elektrik. Jika air sampai ke soket atau lampu, minta tetamu jangan sentuh dan tutup suis di papan suis jika selamat.
- Ambil gambar dan video sebelum mengelap. Sinki, longkang, lantai, dan apa yang tersumbat. Gambar inilah yang menentukan sama ada kita boleh tuntut daripada tetamu.
- Hubungi pejabat pengurusan. Mereka yang akan memeriksa unit bawah dan mencatat kejadian.
- Jumpa jiran di bawah dengan baik. Ambil gambar siling mereka, minta nombor telefon, dan beritahu bahawa pemilik unit atas akan dihubungi. Kami tidak berjanji jumlah pampasan di tempat itu.
- Beritahu pemilik pada hari yang sama. Dengan gambar dan apa yang kami tahu setakat itu, termasuk "belum pasti punca".
Kami tidak mula dengan "siapa salah". Air yang masih mengalir merosakkan lebih banyak setiap minit.
Apa kata peraturan strata tentang bocor antara tingkat?
Ini ringkasan daripada temu bual Recommend.my bersama seorang peguam (29 September 2024). Ia bukan nasihat undang-undang:
| Perkara | Apa yang disebut |
|---|---|
| Anggapan awal | Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, kebocoran dianggap datang dari unit atas sehingga pemiliknya buktikan sebaliknya |
| Pemeriksaan | Pengurusan perlu memeriksa secepat mungkin, atau dalam tujuh hari selepas menerima notis |
| Sijil pemeriksaan | Dikeluarkan selepas pemeriksaan (artikel itu sebut lima hari; sumber undang-undang lain sebut tujuh hari) |
| Baiki | Pihak yang bertanggungjawab perlu baiki dalam tujuh hari selepas menerima sijil; jika tidak, pengurusan boleh baiki dan tuntut kos |
| Akses | Pemilik perlu benarkan masuk untuk pemeriksaan; kecemasan boleh masuk tanpa notis bertulis |
| Tolak akses | Denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya |
| Pertikaian | Boleh dirujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan, atau Tribunal Pengurusan Strata untuk tuntutan di bawah RM250,000 |
Maksudnya untuk pemilik homestay: jiran di bawah tidak akan mengejar tetamu. Mereka akan mengejar pemilik unit atas. Pemilik kemudian boleh cuba tuntut daripada tetamu atau platform, tetapi itu langkah kedua.
Sumber yang berbeza memberi nombor peraturan dan tempoh sijil yang tidak sama. Jika kes anda besar, minta peguam semak teks peraturan terkini.
Bolehkah deposit atau platform menanggung kerosakan?
Sebahagiannya, kadang-kadang.
- Deposit tempahan terus. Deposit asas kami RM200, dan setiap potongan mesti ada gambar. Itu cukup untuk tukar penutup longkang atau bayar tukang paip yang datang sekejap. Ia tidak cukup untuk siling jiran. Cara kami potong deposit ada dalam artikel potongan deposit homestay.
- Rekod kerosakan dalam sistem kami. Setiap rekod kerosakan ada pihak pembayar: pemilik, pelanggan atau insurans. Untuk dikenakan kepada pelanggan, ia mesti dikaitkan dengan tempahan yang check-out dalam tujuh hari sebelum tarikh rujukan. Jadi kebocoran yang hanya dijumpai dua minggu kemudian sukar dituntut daripada tetamu.
- Airbnb. Halaman AirCover Airbnb menyatakan insurans liabiliti hos sehingga US$1 juta boleh meliputi kerosakan yang tetamu sebabkan kepada kawasan bersama dan harta berdekatan, tetapi tidak kerosakan yang disengajakan. Terma berbeza mengikut negara dan ditanggung oleh syarikat insurans pihak ketiga, jadi kami tidak menjanjikan hasilnya.
- Booking.com dan Agoda. Kami tidak menjumpai halaman awam yang menerangkan perlindungan untuk kerosakan kepada unit jiran. Kami tidak mahu meneka.
Untuk insurans pemilik sendiri, lihat artikel kami tentang insurans homestay. Liabiliti awam dalam polisi rumah ialah bahagian yang paling relevan untuk siling jiran.
Siapa bayar apa, kalau semuanya tidak berjalan lancar?
Ini bahagian yang pemilik perlu tahu dengan jujur:
| Kos | Siapa bayar dahulu | Boleh dapat balik? |
|---|---|---|
| Tukang paip datang buka longkang | Pemilik (dalam penyata bulanan) | Daripada deposit tetamu jika ada gambar punca |
| Baiki siling, cat dan lampu jiran | Pemilik unit atas | Sebahagian daripada tetamu, platform atau insurans; tidak pasti |
| Barang jiran yang rosak | Pemilik unit atas | Sama seperti di atas |
| Malam yang tidak boleh dijual semasa baiki | Pemilik (hasil hilang) | Jarang |
| Paip bersama yang pecah | Pengurusan bangunan | Tidak berkaitan dengan tetamu |
Deposit RM200 tidak akan menutup kerosakan siling. Kami tidak membeli insurans bagi pihak pemilik. Kami juga tidak boleh menjanjikan Airbnb akan meluluskan tuntutan. Jika tiada gambar yang menunjukkan punca, kami tidak memotong deposit tetamu, dan kos itu jatuh kepada unit.
Bagaimana kami kurangkan risiko air melimpah?
Bukan semua boleh dielak, tetapi beberapa perkara murah dan berkesan:
- Tunjuk injap air utama dalam panduan check-in, dengan gambar, supaya tetamu boleh tutup sendiri dalam kecemasan.
- Penapis rambut di longkang lantai dan tong sampah bertutup dalam setiap bilik air, supaya sampah tidak masuk ke longkang atau tandas.
- Pasukan pembersihan semak longkang setiap kali bilik disediakan: air turun cepat atau perlahan.
- Peraturan rumah yang ringkas: jangan buang tuala wanita atau tisu basah ke dalam tandas, tutup paip sebelum keluar. Kami tulis tentang cara menulis peraturan rumah yang tetamu betul-betul baca.
- Servis penyaman udara dan tukar hos mesin basuh lama, kerana dua punca ini bukan salah tetamu dan sepenuhnya kos pemilik.
Apa soalan yang patut pemilik tanya syarikat pengurusan?
Tanya setiap syarikat, termasuk kami, secara bertulis:
- Siapa yang pergi ke unit jika air bocor pada pukul 2 pagi, dan berapa lama biasanya?
- Adakah pasukan anda ambil gambar punca sebelum membersihkan?
- Siapa berurusan dengan jiran dan pejabat pengurusan, anda atau saya?
- Jika kebocoran berpunca daripada kerja pasukan anda (contohnya pembersih tersumbatkan longkang), siapa bayar?
Kami tidak menerbitkan jaminan masa tindak balas. Kami menguruskan lebih daripada 100 unit di Johor Bahru dan Desaru, dan masa sampai bergantung pada lokasi dan waktu.
Ringkasan untuk pemilik
- Hentikan air dahulu, gambar kemudian, salahkan siapa-siapa paling akhir.
- Di bangunan strata, unit atas dianggap bertanggungjawab sehingga terbukti sebaliknya.
- Deposit RM200 hanya untuk kos kecil; siling jiran memerlukan insurans atau tuntutan platform.
- Paip lama, hos mesin basuh dan penyaman udara bukan salah tetamu.
Jika anda mahu syarikat yang mengurus kejadian seperti ini untuk unit anda di mana-mana kawasan Johor Bahru atau Desaru, hubungi kami di /ownerenquiry.
Artikel ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau insurans. Semak terma platform, polisi insurans anda dan undang-undang kecil bangunan anda.