Jawapan ringkas: Berdasarkan data 2026, pulangan homestay paling stabil di Johor Bahru datang dari pusat bandar yang boleh dijalan kaki dari CIQ (Paragon dan KSL), kerana 65.7% tetamu Airbnb JB ialah orang Singapura yang tak mahu memandu. Southkey baru tapi perlu kereta; Mount Austin menang pada rumah besar untuk kumpulan, bukan kondo; Medini bergantung sepenuhnya pada cuti sekolah LEGOLAND. "Untung" bermaksud pendapatan kasar bagi setiap ringgit harga beli, bukan harga paling rendah. Ini pecahan kawasan demi kawasan.
Apa sebenarnya yang kita banding bila sebut "paling untung"?
Bila pemilik tanya "kawasan mana paling untung", selalunya yang dimaksudkan ialah "mana kondo paling murah". Itu dua soalan berbeza. Pulangan sewa jangka pendek ialah pendapatan kasar setahun ÷ harga beli. Unit murah yang tiada siapa tempah tetap pulangan rendah; unit mahal yang penuh hampir sepanjang tahun boleh mengatasinya.
Mula dengan angka seluruh bandar. Set data AirROI bagi Ogos 2025 hingga Julai 2026 mengira 5,162 penyenaraian sewa jangka pendek aktif di Johor Bahru, dengan purata kadar penginapan 27.5% dan purata kadar semalam kira-kira US$86 (lebih kurang RM350). Penyenaraian median dapat kira-kira US$508 sebulan, iaitu RM2,080. Unit dalam kuartil teratas dapat sekitar RM3,870 sebulan; unit 10% teratas dapat RM6,470 ke atas dengan kadar penginapan 59% ke atas. Disember bulan puncak, Julai paling lembap.
Dua lagi angka menentukan jawapan soalan "kawasan mana". 65.7% tetamu datang dari Singapura, dan purata penginapan hanya 2.9 malam. Datang hujung minggu, dua tiga malam, tanpa kereta: itulah tetamu utama homestay JB. Sebelum tengok harga sekaki persegi, tanya dulu sama ada tetamu ini akan pilih kawasan anda.
Satu amaran: bekalan unit di Johor Bahru naik 65.8% dalam setahun lepas, tetapi purata pendapatan setiap penyenaraian turun 9.1%. Lebih banyak unit mengejar tetamu yang sama. Pulangan sekarang datang daripada berada dalam 25% teratas, bukan sekadar menyenaraikan unit.
Siapa tetamu di setiap lima kawasan ini?
| Kawasan | Tetamu utama | Cara mereka datang | Harga tawaran 2026 (psf) | Risiko terbesar |
|---|---|---|---|---|
| Paragon Suite @ CIQ | Pelancong hujung minggu Singapura, tetamu transit | Jalan kaki dari CIQ; jalan kaki ke stesen RTS Bukit Chagar mulai Februari 2027 | kira-kira RM500–750 | Beratus unit dalam satu menara, kebanyakannya satu bilik |
| KSL (D'Esplanade dan sekitar) | Keluarga Singapura, pembeli-belah | Kira-kira 2.5 km dari CIQ, sepuluh minit dengan Grab; pusat beli-belah di bawah | kira-kira RM605–880 | Terlalu banyak unit serupa, perang harga |
| Southkey (Mosaic dan lain-lain) | Keluarga dan pasangan ke Mid Valley Southkey | Grab atau kereta sendiri; bukan sebelah stesen RTS | kira-kira RM520–720 | Bukan penerima manfaat langsung RTS; bergantung pada pengunjung pusat beli-belah |
| Mount Austin | Kumpulan tempatan, orang Singapura datang makan | Kira-kira 10 km dari CIQ; wajib ada kereta | kondo kira-kira RM410–620 | Kondo bersaing dengan rumah bertanah yang ada kolam dan KTV |
| Medini / Iskandar Puteri | Keluarga LEGOLAND | Kira-kira 22 km dari CIQ, 20 minit lebih memandu | kira-kira RM480–750 | Sunyi di luar cuti sekolah; bekalan banyak |
Julat harga ialah harga tawaran di PropertyGuru, iProperty dan EdgeProp sekitar September 2026, bukan harga urus niaga. Gunakan untuk banding kawasan, bukan untuk nilai sesuatu unit.
Paragon dan KSL: kenapa pusat bandar paling stabil
Sebab tetamu tak perlu kereta. Orang Singapura habis kerja Jumaat, lepas CIQ, jalan kaki ke Paragon atau Grab sepuluh minit ke KSL, ada makanan, urut dan pasar raya di bawah, dan jalan balik ke CIQ petang Ahad. Kawasan ini hidup dengan permintaan hujung minggu sepanjang tahun, bukan cuti sekolah.
Unit kami sendiri ada di sini. Premier Room di Paragon Suite mencatat 100% penginapan lima bulan berturut-turut dari April hingga Ogos 2026. Sepuluh unit pusat bandar milik seorang pemilik mencatat pendapatan kasar RM67,081 pada Disember 2025, purata RM6,708 seunit, iaitu dalam julat 10% teratas AirROI (RM6,470 ke atas). Penyata penuh termasuk bulan lembap ada dalam artikel ini.
Risikonya juga nyata. Pusat bandar ialah kawasan paling padat penyenaraian di JB. Dalam menara dengan beratus unit, susun atur sama dan gambar sama, unit yang tak diurus akan diheret masuk perang harga. Kelebihan pusat bandar ialah "ramai tetamu", bukan "apa pun jadi".
Southkey: baru dan cantik, tapi tetamu perlu kereta
Mid Valley Southkey ialah pusat beli-belah terbesar di Johor Bahru, dan kondo di sekelilingnya seperti Mosaic lebih baru, kolam lebih besar, gambar lebih cantik. Masalahnya lokasi: ia terletak antara pusat bandar dan Tebrau, jadi tetamu tanpa kereta kena Grab pergi balik. Analisis EdgeProp sendiri menyebut Southkey tidak dijangka menjadi penerima manfaat utama RTS kerana jaraknya dari stesen.
Southkey sesuai untuk pemilik yang sasaran tetamunya ialah keluarga Singapura atau Malaysia yang memandu dan menganggap "pusat beli-belah di bawah" sebagai tarikan utama. Harga lebih kurang sama dengan KSL, tetapi kadar penginapan kena diusahakan melalui pemasaran, bukan diberi oleh lokasi.
Mount Austin: kondo dan rumah bertanah ialah dua permainan berbeza
Beberapa penyenaraian Airbnb dengan pendapatan tertinggi di seluruh Johor Bahru, mengikut jadual penyenaraian teratas AirROI, ialah rumah bertanah di kawasan Mount Austin: lima hingga tujuh bilik, kolam persendirian, bilik KTV kalis bunyi, meja mahjong automatik, RM2,000 lebih semalam dan pendapatan tahunan enam angka dalam dolar AS. Hartanah begitu menjual "seluruh rumah untuk satu kumpulan".
Kalau anda beli kondo di Mount Austin, anda bukan dalam pasaran itu. Tetamu anda masih dua tiga orang yang datang makan hujung minggu, dan mereka kena memandu 10 km ke CIQ. Kondo Mount Austin lebih murah kerana kumpulan tetamunya lebih sempit daripada pusat bandar, bukan kerana pasaran terlepas pandang.
Medini: LEGOLAND bawa keluarga, dan bawa musim lembap sekali
Medini ada tetamu tujuan tunggal paling jelas di JB: keluarga dengan anak ke LEGOLAND untuk satu dua malam. Cuti sekolah habis ditempah; hari biasa dan bulan bukan cuti jelas sunyi. Laporan pasaran AirROI bagi Iskandar Puteri, yang merangkumi Medini, menunjukkan purata pendapatan US$4,817 setiap penyenaraian setahun, kira-kira 21% di bawah purata Johor Bahru US$6,087, dengan purata kadar semalam US$67 dan kadar penginapan 26.7%.
Harganya pun tak rendah: median di Medini Residences sekitar RM585 psf, dan PropertyGuru ada lebih 400 unit Medini untuk dijual pada masa yang sama, yang menunjukkan tekanan bekalan. Kalau beli di sini, unit mesti tiga bilik yang keluarga akan pilih, dan anda kena terima bahawa kebanyakan pendapatan setahun jatuh dalam minggu cuti.
Dua bilik yang sama di setiap kawasan: berapa beza pulangan kasar? (contoh kiraan)
Ini contoh kiraan, bukan sebut harga. Harga beli ialah harga tawaran 2026 yang mewakili kawasan. Pendapatan guna dua julat AirROI: median seluruh bandar (kira-kira RM25,000 setahun) dan kuartil teratas (kira-kira RM46,400 setahun), ditukar pada US$1 ≈ RM4.1.
| Kawasan | Harga dua bilik (contoh) | Pulangan kasar pada median pasaran | Pulangan kasar dalam 25% teratas |
|---|---|---|---|
| KSL D'Esplanade | RM668,000 | 3.7% | 6.9% |
| Paragon Suite | RM600,000 | 4.2% | 7.7% |
| Southkey Mosaic | RM585,000 | 4.3% | 7.9% |
| Kondo Mount Austin | RM460,000 | 5.4% | 10.1% |
| Medini | RM500,000 | 5.0% (kira-kira 4.0% pada purata Iskandar Puteri) | 9.3% |
Perasan coraknya? Kalau setiap kawasan hanya capai median seluruh bandar, kawasan lebih murah sentiasa tunjuk pulangan lebih tinggi. Itu kira-kira, bukan rahsia. Kondo Mount Austin pada 5.4% mengalahkan KSL pada 3.7%.
Tetapi andaian "pendapatan sama di mana-mana" itulah yang gagal dalam realiti. Masukkan purata sebenar kawasan Medini (21% di bawah bandar) dan pulangannya jatuh dari 5.0% ke kira-kira 4.0%, setara Paragon tetapi dengan pendapatan tertumpu pada beberapa minggu cuti. Sama ada kondo Mount Austin boleh capai median bandar pun bergantung sama ada anda mampu tarik tetamu yang memandu ke sana.
Sekarang masukkan angka sebenar. Dalam lima bulan yang kami ada penyata antara November 2025 dan Jun 2026, unit pusat bandar pemilik yang sama purata RM4,230 kasar seunit sebulan (bulan puncak RM6,708 dan RM6,303; bulan lembap RM2,388, RM3,182 dan RM2,569). Setahun kira-kira RM50,800. Pada unit dua bilik Paragon RM600,000 itu pulangan kasar kira-kira 8.5%; pada unit KSL RM668,000 kira-kira 7.6%. Itulah rupa "ramai tetamu ditambah ada orang yang betul-betul urus unit", sedikit di atas baris 25% teratas dalam jadual.
Pulangan kasar bukan duit yang masuk akaun anda. Pembersihan, utiliti, barang guna habis, yuran platform dan bahagian pengurusan ditolak dulu. Kalkulator di /ownerenquiry mengira tiga pelan (90% kasar, 80% bersih, 70% bersih) dengan angka anda sendiri.
Selain "kawasan mana", apa lagi perlu semak sebelum beli?
- Bangunan itu benarkan penginapan pendek? Tiada lesen sewa jangka pendek peringkat negeri di JB; pintu sebenar ialah peraturan JMB/MC. Ada menara yang larang terus, ada yang perlu daftar. Lihat apa yang perlu.
- Berapa unit dalam menara sama sudah ada di Airbnb? Cari nama bangunan. Kalau sudah lebih seratus dengan gambar sama, apa yang buat unit anda dipilih?
- Berapa petak parkir? Keluarga Singapura selalu datang dengan dua kereta. Di Southkey, Austin dan Medini semua tetamu memandu; satu petak berbanding dua boleh buat anda hilang separuh tempahan.
- Bajet renovasi cukup untuk masuk 25% teratas? Pusat bandar menjual lokasi; kawasan lain menjual unit itu sendiri. Kos sebenar ada dalam unit kosong ke tempahan pertama.
- Apa jadi selepas RTS dibuka? Stesen Bukit Chagar dijadualkan Februari 2027. Paragon boleh dijalan kaki dari situ, jadi jangkakan lebih ramai tetamu Singapura tanpa kereta tertumpu di pusat bandar. Campuran tetamu di Southkey, Austin dan Medini tidak berubah kerana kereta api itu.
Jadi kawasan mana patut beli?
- Pendapatan paling stabil, tetamu sepanjang tahun, tak bertaruh pada cuti sekolah: pusat bandar (Paragon, KSL). Terima harga lebih tinggi dan menara yang sesak, menang melalui pengurusan dan penetapan harga.
- Sasaran anda keluarga yang memandu dan anda percaya pada pusat beli-belah: Southkey.
- Bajet terhad dan sanggup buat pemasaran sendiri untuk tetamu memandu: kondo Mount Austin. Pulangan paling cantik atas kertas, tetapi anda yang kena bawa tetamu.
- Keluarga LEGOLAND, pendapatan tertumpu pada cuti: tiga bilik di Medini.
Antlerzone mengurus lebih 100 unit, tertumpu di pusat bandar Johor Bahru (KSL dan Paragon) dan di Desaru. Kami tidak beroperasi di Mount Austin atau Medini; semua angka di atas untuk dua kawasan itu datang daripada data pasaran pihak ketiga, bukan pengalaman operasi kami. Kalau unit anda di pusat bandar dan anda nak tahu apa yang menara dan susun atur anda boleh capai secara realistik, tinggalkan butiran di /ownerenquiry dan kami jawab dengan penyata bulanan sebenar dari bangunan sama atau berdekatan.
Harga dan angka pasaran dalam artikel ini datang daripada penyenaraian awam dan statistik pihak ketiga pada September dan Oktober 2026 dan akan berubah. Ini bukan nasihat pelaburan; rujuk ejen berlesen dan akauntan sebelum membeli.